金钱的味道！深扒11个江景盘，贵的5千万，便宜的...

广州的天气很棒，房产君的心情很美好。

但…2022年刚开年，就陷入了选题地狱，不知道可以写啥。

哎，去换换花，找找灵感吧。结果，刚迈进办公室，看着窗外波光粼粼珠江美景，顿时灵感涌现。

我想起来了，之前有好多土豪粉丝，对江景房情有独钟，但一直没能找到合心意的江景盘。

这上下一结合，选题，不就来了么，毕竟虽然兜里钢蹦不多，但身为房产老司机，今年以来，广州江景盘我可看的不少。

先来看下，我摁住美编搞的，广州去年12月开盘以及今年即将入市的江景盘汇总图，当然，我指的是中心城区。

从上图，我们不难发现，广州这批新开的江景盘主要分布在四个区域，分别是番禺区、海珠区、荔湾区、天河区。

说实在的，这一波近期入市的江景盘，对普通买家还蛮友善的，从87平的改善三房，到尺度奢华的200平以上的四五房都有，丰简由人。

价格的话，因为区位不同，跨度还是蛮大的，最低的3.6万/平就能买（奥园恒基学苑壹号小面积三房开盘价，需全款），贵的动辄10万/平起跳，而且没点门路，都买不了。

大致了解完基本信息后，分别看下各大江景盘的详情吧。

这一批江景盘从段位来说，大致可以分为三个梯队。

首先，当然是土豪专属的“贵不可攀”系列，妥妥的金字塔尖尖，除了贵，哪哪都好。

该梯队有三个盘上榜，分别是：合景臻溋名铸、中海蚝壳洲项目、招商保利海珠天珺。

| 金融城航拍

上榜理由很简单，地段+逆天江景资源。

从地段来说，一个是宇宙中心的天河，另两个是广州经济增量的C位，New Money聚集地琶洲，简直是自带“天选之子”光环了。

最关键的是，这几个盘还不走寻常路，在一溜的北向望江项目中，拿出南向望江这个杀手锏，这杀伤力，堪称核爆级。

| 中海蚝壳洲项目江景 @广州房产细鹏

这样的地段和江景，也注定了这几个盘身价的金贵，没有个千万以上的预算，就很难一亲芳泽。

大小姐身娇肉贵，当“爹”的（开发商）也一个比一个精明，天价彩礼屡见不鲜。

三个盘中，可能招商保利天珺，单价亲民些，改善一族踮起脚尖，凑个1500万左右，能挤入土豪行列。

| 琶洲实景

其余的2个盘，只有200平以上的大户型可选，吹风价一个比一个贵，全部要10万/平往上。

说白了就是给不差钱的土豪们准备的，没个2500-5000万预算，基本就不用考虑了。

第二梯队的队伍，是本届江景盘的中坚力量。

近期入市的江景盘，大多都集中在这个金字塔的腰部位置。

这一组合，房产君称之为“老城区五虎将”：珠光沥滘旧改项目、中海观澔府、广州幸福湾、广州滨江上都、广州幸福中心。

这些江景盘，地段和江景都不错，但地段尚谈不上顶配。

先说下珠光沥滘旧改项目，这个海珠C位的南向望江的盘，怎么沦落到第二梯队了？

| 珠光沥滘旧改项目

那是因为，项目的南向方位，竖着卖9-13万/平的越秀天悦江湾。同时，项目一线江景部分，没有住宅，全部是商办。

也就是说，它的江景视野，被挡住了不少。

但是，珠光沥滘旧改项目性价比还可以的，现在有吹风价传出。

其中，9栋建面约112平的三房、建面约133平的四房，吹风价在6.5-7.3万/平之间。

其余4个盘，地段是没话说的，分布在海珠和荔湾这两个老城区的“财富中心”。

| 中海观澔府实景

其中中海观澔府，在海珠后航道，目前江景盘最密集的区域；广州幸福湾、广州滨江上都、广州幸福中心，则在荔湾重点发展板块——“白鹅潭”。

但是，有部分房源是北向望江，这一点，会影响价格。

不过有利有弊吧，江景朝向弱些，但性价高的话，还是有不少土豪，只要江景，不介意朝向的。

国庆期间入市的广船项目（广州滨江上都），直接带热了荔湾楼市热度，7-9万/平的价格，门槛比想象中的低。

然后，本周五亮相的广州幸福湾，主打139平以上的大户型，按周边新盘8万/平的均价看，总价也是千万起步了。

总体看，这一梯队的江景盘，比较适合经济实力雄厚的改善族，基本上备个800—1000万预算，就可以进入市场，放肆挑挑拣拣了。

第三梯队的江景盘，不算多，也就3个盘。

这个梯队，是为喜欢江景的入门一族量身打造的。

地段还成，产品也错，但是价格就很绝，最低3.6万/平，最贵的也就5.2万/平，玩的就是性价比。

先聊聊奥园恒基学苑壹号，这个盘，是我2021年最意难平项目。

奥园恒基学苑壹号江景

喜欢这个盘很简单，其一，性价比高，之前开盘，全款低至3.6万/平就能拿下，这个价格，3个字，够得着。

其二，离我公司近，踩盘那天，下午2:40从销售中心出发，沿着新化快速路往琶洲方向开，2:50路过琶洲保利天悦，然后，3:00就到猎德了（这个时间，是一路通畅，没有堵车的时间）。

没买的原因就更简单了，西北向望江我不喜欢，配套起来要时间，最关键的是，我穷，拿不出近400多万全款买房。

再来看另外一个，珠江铂世湾在番禺江景盘中，成交一骑绝尘。

性价比高到，我一个同事在2020年，铂世湾卖4.3-4.5万/平的时候，在保利天汇和铂世湾之间，果断选择了铂世湾。

他的原话是：“600万总价买到139平的江景五房，还带华附番小学位，很难不心动的。”

价格确实便宜，2021年12月，加推的A2组团8#，均价4.8万/平带装修。

但铂世湾的槽点也多，被员岗村和新基村包围，比江景更突出的是“村景”。

然后，作为珠江投资系的楼盘，物业难免被人吐槽。（对这个物业不了解的可自行百度）

最后，说下保利越秀·天启。

它的开盘价格很出乎意料，开盘前吹风价5-6万/平。

12月底开盘，其中小户型的单价在4.55-4.8万/平之间，大户型的望江户型价格在4.7-5.2万/平之间。

这个价格一出来，房产君的一个朋友，就想退了其他项目的认筹，去买保利越秀·天启了，最低4.55万/平价格，是真的香。

丨摄影：广州房产细鹏

总之，第三梯队的江景房，优势和不足都有，但是吧，400-700万的总价预算就能买，还要啥自行车呢。

好了，广州新入市江景盘的分析，就到这里了，大家还有什么想了解的，可以关注下周四晚上8点房产君的直播间，我们面对面聊。

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