一二手房价倒挂：最高价差5万/平，要去“打新”吗？
广州一二手房价倒挂，到底有多严重？
来自广州中原研究发展部的统计，受到新房限价的影响，在过去1年，不少板块二手房价格上调幅度明显，直接导致板块优质二手项目与周边一手楼盘价格倒挂。
其中，老黄埔板块、华南板块、科学城板块、东圃板块、琶洲板块等项目价格倒挂现象相对严重。
而最严重的板块，是海珠琶洲，价差最高达5万元/平！
图源：中原研究发展部
问题来了，这种一二手房价倒挂现象，还会持续多久？对于买家来说，要扎堆去“打新”吗？
这个问题，我们应该分区域分板块来看。
琶洲板块
就在上个月，招商保利海珠天珺开售，推出2、3栋的200多套单位，线上开盘不到10秒，基本售罄。
均价约9万元/平。
这是琶洲近4年来，唯一开售的新盘项目。
而琶洲的二手房，如保利天悦，二手报价在16万/平以上，真实成交价也到了十四五万/平。
截图来源：贝壳找房
周边的江山国际、雅郡花园、会展新世界等比较优质的二手房，均价也在10万/平上下。
价差大的原因有几个：
1、新房限价
2、保利天珺整体素质略逊色于保利天悦
3、琶洲住宅的稀缺
虽然老生常谈，但对于琶洲今后的市场还是有着深刻的影响。
关于新房限价问题，前段时间坊间传出今年可能会允许涨5%的消息，我们假设这个消息属实，5%的涨幅，琶洲新房均价也无法突破10万/平。
作为一座正在崛起的CBD，琶洲的发展速度肉眼可见，也正因如此，琶洲的宅地才格外金贵。
过去10年，加上赤沙TOD，整个琶洲总共才卖了3宗宅地。而二手房价倒挂，和新房的稀缺，不无关系。
虽然规划不断提示琶洲还会有宅地，但至今也没有推出市场，存在不确定性。
认真看这些规划的宅地，我们会发现，属于琶洲核心区域的地块，其实只有4宗，且无论是位置、体量、还是江景资源，都无法和保利天悦媲美。
而位于琶洲南部的赤沙地块，属于旧改地块，面积虽大，但缺少富豪们青睐的江景资源。
同时，旧改项目的转化也需要多年的时间，短期内入市的几率不大。
只要新房依然限价，琶洲的房源依然稀缺，板块一二手房价倒挂现象，还会持续。
要知道，广州可不缺千万豪宅的购买力，这样的板块，有能力就打新吧。
东圃板块
至于东圃板块，目前一二手房最高价差约8000元/平。
还是同样的原因，新房稀缺+限价。
天河在售的珠江花城，最近一次推新，售价在5-7万元/平，而周边的二手房，在政府指导价下，也基本需要5万+元/平。
一方面，该板块距离天河CBD不远，又受到金融城的规划利好辐射。
另一方面，相对于泛珠江新城板块动辄八九万甚至10万+的价格，东圃板块的房价又比较亲民，因此受到了很多刚需的青睐。
而板块的在售新盘也少，一有推新便会引起哄抢，新房有限，抢不到的买家自然将目光投向周边的二手房，于是带动了板块二手房价的上涨。
因此，东圃板块，也是二手房指导价项目较为集中的板块。
虽然新房稀缺，但是当二手房价涨到一定的程度时，板块自身的价值与房价，未必匹配。同样的价格，买家完全可以选择位置配套更好的板块。
据中原统计，东圃板块的二手房成交量，自2021年10月开始下滑。
主要原因是部分客户对后市看涨信心较弱，观望情绪浓厚。虽业主让利幅度较大，但仍然难以吸引置业客户入市。
当二手房价格失去上涨的支撑动力，市场预期出现波动，一二手房价的涨幅差距也将逐步缩小，这样的板块，可多对比其他区域再打新。
老黄埔板块
老黄埔板块一二手房价倒挂其实并不是什么新鲜事，主要是因为在很长一段时间内，新房供应短缺。
再加上限价政策的影响，让情况加剧而已。
目前，板块内的优质次新房，政府指导价在4.5万/平上下，而真实的成交价，基本在5.5万/平左右，甚至高出一手房价。
不过，未来几年，老黄埔预计还将不断有新盘推出市场，如华润新溪旧改、合景双沙旧改、万科黄埔新城（沙步旧改）、珠光宏岗旧改、庙头旧改、合景南岗南旧改等项目。
| 项目 | 占地面积 | 建筑面积 |
| 富颐华庭 | 79.5万平 | 228.4万平 |
| 城市之光 | 15.5万平 | 58.1万平 |
| 中鼎·珺合府 | 64.4万平 | 280万平 |
| 黄埔新城 | 158万平 | 404万平 |
| 华润新溪旧改 | 27万平 | 102万平 |
| 合景双沙旧改 | 111.9万平 | —— |
| 合景南岗南旧改 | 182万平 | —— |
| 珠光宏岗旧改 | 36万平 | 115万平 |
这些项目的体量都不小，意味着未来几年老黄埔都不愁没有新房卖。
当市场上的一手房选择多了，二手房市场也就失去了价格上涨的支撑动力，所以二手可以多淘淘，打新就更不着急了。
科学城板块
随着城市东进，科学城的发展规划也正在逐步兑现。而在一手房供应稀缺的背景下，板块二手房价也迎来了一定的上涨。
目前，科学城板块在售的主要楼盘，均价在4-4.6万/平左右，而周边的优质二手房，除了有政府指导价的，其余与新房均价相差无几。
据了解，在去年最疯狂的时候，也就是黄陂摇号地块诞生后，周边的二手房价一度飙涨，其中的雅居乐富春山居二手挂牌价在5.5-6万元/㎡之间，一二手倒挂约1万元/㎡。
不过，在政府指导价出台后，黄埔客户成交周期明显拉长，业主对后市信心明显减弱，多个盘源有意扩大议价空间，以求让利促成交，总体让利幅度高达4.0%，较指导价前净跌5.6%，成交量也有了明显了下滑。
其中，萝岗板块让利幅度为明显，报价下调幅度达4.3%。
从目前的情况来看，黄埔二手市场，已经从“卖方市场”逐渐转变为“买方市场”。
再加上今年黄陂还会有深振业项目、中铁建项目入市，预计未来会更进一步击穿业主的心理防线，报价下调幅度增大，一二手倒挂现象也会有所缓解。
华南板块
多个网红盘的推新，让番禺热度回归，同时也带动了二手房市场。
来自中原研究发展部统计的数据，番禺区去年的二手房成交量，位居全市榜首。
2021各区二手房成交数据，来源：中原研究发展部
不过，相对于其他板块，华南板块的二手成交有较大程度的下滑，二手带看量和新增客户数量同比去年亦下降3成以上，这或许与其一二手房价倒挂有关。
位于华南板块的珠江·铂世湾，它上个月推新的价格在4.8万/平左右，而它优质的二手房价格则去到了5-5.3万/平。
华南板块也受到了指导价调控的影响，广州雅居乐花园被列入指导行列。
这也导致了周边客户降低其对市场后市的信心，观望情绪较重，市场氛围也渐冷。
因此，该板块的房价倒挂现象，也不会持续太久，除非新房的楼层和朝向特别好，否则没必要去打新。
好了，如果你对广州楼市感兴趣，下周四晚上8点，我们直播间聊。