买房4年，亏30万！她卖掉新塘房子后，买入了这里...
买房，不简单，尤其是30+的中年人。
相对于20+的年轻人，他们需要考虑更多、更细。
这个阶段的中年人，一般已婚，除了自身喜好，亦要照顾家人需求，更扎心的是，还要考虑自身的黄金工作年龄还有多久，收入是否见顶……
房产君的同事鲁西西就是典型例子，因为预算不多，为了买到合适的房子，头发都抓掉一大把。
那么，在楼市摸爬滚打多年的鲁西西，如何破解这些难题？今天这篇文章，或许能给你带来一些启发。
| 中年人买房，纠结很多（视觉中国已授权）
先介绍一下鲁西西的情况：
30岁出头，有一个3岁的娃，预算450万左右，夫妻都在珠江新城上班。
他们想要买一套三房，带优质学区，上班通勤在40分钟范围内。
这个预算非常局限，做不到两全其美，如在居住上一步到位，买大三房/四房，得牺牲地段；要是追求地段潜力，只能买小三房，难兼顾舒适度。
除了硬性条件外，在买房路上，很多人都有自己的执念，鲁西西也不例外。
她的首套房买在新塘，亏损了30万，这成为一个心结，所以，希望第二套房搏一把，以此作为跳板，未来置换到更好的地段。
| 中年人买房，想要的很多（视觉中国已授权）
简言之，对鲁西西来说，地段成长性更重要，这一套房可以接受在居住上不一步到位，有个小三房满足基本需求即可。
可以说，无论预算，还是需求，鲁西西在30+岁的中年人中，都颇具代表性，既想要所见即所得的确定性，方便家人生活，又想搏一把地段升值。
30+岁置业，要考虑什么？
现状的严峻，鲁西西是知道的，30+岁了，买房还做不到一步到位，真的很难。
首先，大部分人的黄金工作年龄就那么几年，30出头，收入基本达到顶峰，接下来别说增长了，维持都不容易，有的人甚至还会下滑。
你不能再像20出头那样把杠杆用到极致，想着有压力就有动力，督促自己努力工作，提高收入。
而且，中年人“上有老下有小”，养家、孩子教育、赡养老人等费用都是硬性支出。
| 中年人，肩有千斤重（视觉中国已授权）
其次，这个年纪置业，一套房子最起码在手上待8年，从买进到入住2年，有孩子读书的家庭，得等孩子读完小学，再加6年。
长时间自住，要考虑通勤是否辛苦，配套是否便利，毕竟，每天三四个小时的通勤，忍受一两年可以，但要忍受七八年，还有几个能够？
此外，有了娃，每一步都得卡准，学校要是出了幺蛾子，耽误孩子读书，那就是天大的事。
所以，还在玩概念的新城，虽有价格优势，但中年人不敢赌，因为输不起，你忍心老人每天为买菜跋山涉水吗？你能忍受学校悬而未决吗？
| 示意图 视觉中国已授权
其三，未来的市场注定是个分化的市场，好地段的好房子稳步成长，而差生极可能连汤都喝不上，现在不能一步到位的话，未来置换会更难。
鲁西西有朋友，去年卖掉清远的房子，竟然没有亏，还小赚了几十万，为啥呢？因为买得早，持有七八年了，四五千买入，一万出头卖出。
不过，这种“随便买套房，当存钱一样守着就能赚”的事情，很难再发生，人口增速放缓，城市越来越中心化，外围区域变凤凰的可能性愈低。
唯一性住房，要注意什么？
除了30+岁置业局限之外，这一套房是鲁西西唯一性住房，大的方向性也不能错。
第一套房，一定要买在主城区，除了满足日常居住需求，楼市起风时，亦不用担心跑输大市。
第二套房开始，才有资格谈第二居所，在意环境、容积率这些非硬性的指标，或长线持有，等它慢慢成长。
鲁西西还有一位朋友，因为喜欢下楼就能在江边摸虾、玩沙子的生活，全款买了亚运城的江景大户型，没有在意项目一直以来被诟病的缺点——涨幅慢。
这位朋友为什么这么有底气？因为她在天河已经有一套没有欠款的大户型，有了一颗定心丸，第二套房就可以追求环境、居住上的舒适度。
| 示意图，视觉中国已授权
再比如，很多人看到南沙横沥岛、灵山岛等片区规划好、定位高，心痒难耐。
其实，这些板块不适合市区工作的刚需，配套没起来，18号线开了，可与市中心四五十公里的距离客观存在，生活不便，兑现周期也不可控。
手上持有的房产不一样，选房的逻辑也不一样。
实操！老黄埔、科学城和万博如何选？
明确以上置业逻辑后，鲁西西的需求清晰了。
首先，目前一二手价差不大，甚至倒挂，直接瞄准一手房，性价比更高。
其次，预算450万左右买三房，没办法挤入越秀、天河、海珠三个核心区，只能选择黄埔、番禺、白云和荔湾四个次核心的区域。
综合城市“东进南拓北优”发展方向、资源倾斜力度，及GDP实力等指标，看到东部和南部的黄埔、番禺，比北部、西部的白云和荔湾要强势。
再从黄埔和番禺的明星板块挑，鲁西西最终锁定了黄埔科学城、老黄埔和番禺万博，这三个板块也都是广州的置业热门。
| 从大到小，选房循序渐进
黄埔科学城，全市第一梯队的产业明星，实力雄厚，城市界面非常漂亮。
这里也有盘曾让鲁西西心动，去年11月，TOD大盘加推大户型，价格诱惑，毛坯3.68万/平，相当于回到2年前，约460万能买到125平大户型。
鲁西西现场看过，社区环境好配套多，还有九年一贯制学校，居住体验不会差。
但鲁西西放弃了，不是该项目不好，而是因为科学城到市中心要约1小时，这意味着，买了基本就生活在科学城了，难以触碰到珠江新城的繁华。
| 科学城实景（广州房产摄）
万博，是番禺CBD，已基本建成，写字楼、商业配套都有了。
该片区有一个项目，在鲁西西的预算范围内，夫妻两人都觉得不错。
这个盘有酒店式入户大堂，楼间距敞阔，还有江景和高尔夫球场，改善素质明显。
但鲁西西还是放弃了，因为在该项目，只能买到90多平三房，没办法一步到位。
既然如此，不如找一个好的跳板，为下一次换房积蓄力量。看到这里，你应该猜到了，鲁西西最终选择了老黄埔，为什么呢？下一part详细说。
| 万博实景（广州房产摄）
选择老黄埔，这是对的吗？
说到老黄埔，估计很多人跳出来怼鲁西西，千挑万选的板块不见得最优。
最大的问题就是环境，作为工业区，老黄埔的居住体验注定难言优越，城市界面一般，配套老旧，石化的存在更是一大争议。
钱不是大风刮来的，鲁西西对此有详细的考量：
老黄埔旧改放缓了，但根据@拆神掌握的消息，改造还在有序推进，城市界面优化依然可期。
配套的话，老黄埔发展多年，日常生活所需没有问题，如果要高阶配套，两三个地铁站到三溪，就有美林购物中心和山姆会员店可以选择。
至于石化，这曾经也一度困扰鲁西西。
她主要担心空气污染，为此，特意咨询了在石化工作的朋友，对方的回答让她安心了不少，“广州石化的排污标准，在全国数一数二，对人体影响低，我们很多同事住在石化附近。”
住在老黄埔的多位朋友也表示，前几年，石化有异味飘出，这两年很少闻到了，对生活没什么影响。
还有一位网友说得也有理，“是先有了石化，老黄埔这个片区才逐渐起来，而非突然搬迁过来的，这里常年生活着50多万人。”
总结来说，石化存在很多年了，如果不在意的话，问题也不大，很多人生活在这里，但如果你抗性很大，也没必要给自己添堵，毕竟买房是为了过日子。
| 广州石化航拍（广州房产摄）
这个世界上从来没有无缘无故的爱，鲁西西能忍受老黄埔的缺点，背后是地段价值在支撑。
众所周知，老黄埔紧邻天河，且临江，可以连贯性发展，政府就将其和金融城定位为第二CBD。
这么说吧，如果连老黄埔这种地段都发展不起来，其他地方更不用想。
财政力量有限，政府也会考虑投入产出比。
打个比方，南沙横沥岛，黄埔知识城，这些地方定位也高，但离市中心太远，发展卫星城，需要投入巨量资金才能溅起水花，而广州连贯性发展第二CBD，老黄埔就能坐收渔利。
此外，老黄埔通勤上的诱惑，也难以抵挡，通过5号线，一轨直达金融城、珠江新城，也就几个站的距离，这样的优势吊打全市大部分板块。
说了这么多，很好奇鲁西西的“真命天子”吧？
避免推广嫌疑，房产君不曝光楼盘名了，就做个简单介绍：
该项目是地铁盘，名校学区已确定，品牌开发商，周边配套不错，拿下的是80多平三房两卫。
这样的配置，刚需自住可以，手握“地铁、学校、品牌和主流户型”四件套，未来二手无论是走势还是流通，也不会差，鲁西西的广州四房梦还靠它呢！
好了，对于鲁西西的选择，你认可吗？欢迎在留言区，分享你的见解。也可以预约年后的直播，我们一起聊聊买房的事儿。