新盘多到吐血！2022年，白云撕逼指南来了
老铁们，一年一度的盘点又来了！今天的主角，是人称“楼市小透明”的白云。
如果你们还想了解其他区域的楼市行情，可以预约我们新年的第一场直播。
说起白云，其热度一直是个迷。
表面上看，这是一个不太受待见的区域，老广人嫌它“脏乱差”，遍地是城中村；新广人又嫌它没有概念，升值慢。
｜遍地是城中村的白云
但扒开数据来看，又有点令人大跌眼镜。
数说白云：2021年的迷惑表现
比如，2021年的白云，在数据上就呈现出了多个“迷惑表现”。
迷惑表现一：琢磨不透的热度。
2021年白云新房成交量达8750宗，相比2020年成交量涨幅达106%，位居全市第一。（数据来源：中原研究发展部）
没想到吧！表面上被嫌弃得要死，实际上还是挺抢手的。
｜数据来源：广州中原研究发展部
迷惑表现二：特立独行的涨跌节奏。
上半年和下半年的对比，白云也是为数不多，成交量出现正增长的区域。
在下半年严厉调控下，广州楼市呈现“上热下冷”，下半年成交量大跌了20%，但叛逆的白云，却反而增长25%。
｜数据来源：广州中原研究发展部
说到白云的不合群，还表现在房价的涨幅上。
2020年，在全市房价大涨之下，白云、增城是唯二房价下跌的区域。
2021年呢，涨是涨了但并不明显，成交价仅微涨2.9%，甚至连从化都干不过。
而把时间拉长至近5年，其新房涨幅也是全市垫底。（来源：克而瑞公开数据）
｜数据来源：克而瑞公开数据
总而言之，就是成交量噌噌涨，但成交价却纹丝不动。
房价涨不起来，能怪白云不给力吗？
那么，造成这些迷惑表现的原因是什么？白云房价真的跑输大市吗？
其实也并不是，这跟区域本身的特殊性有关。
一方面，白云太大了，同时区域发展不平衡，中心片区和外围片区差距甚多。
因此，也造成了楼市的分化，这里有10万+的豪宅，也有2-3万/㎡的刚需盘。
像白云山脚、白云新城这样的豪宅片区，千万级豪宅就屡见不鲜。根据克而瑞的公开数据，去年1-10月份，广州千万豪宅成交TOP10榜单中，白云就独占了两席。（来源：克而瑞公开数据）
｜白云新城，遍地是千万级豪宅
而较为偏远的片区，像北部四镇这些地方，均价又还在2-3万/㎡，相当于花都中心区的水平。
所以，整体成交价被拉平，在所难免。
｜北部四镇，刚需选择也颇多
另一方面，也跟这两年白云湖、江高、人和、钟落潭等新兴片区大量供货有关。
这些地方由于价格刚需，很大程度上拉动了目前白云的成交量，同时也中和了整体的房价。
比如说白云湖，目前在售的5个项目，均价基本在4万/㎡上下，由于有白云湖、产业、地铁等加持，就吸引了不少购房者。
｜白云湖，刚需盘众多
所以，房价涨不起来，真的不能怪白云的不争气。毕竟放眼整个广州，都很难有一个区像白云这样，分化得这么彻底的。
2022年：继续卷起来，17个新盘入市
总结完2021年，再来看看2022年的白云楼市，有哪些期待吧。
如果要用一个词，来形容今年的白云楼市，那一定是：内卷！
而且，卷得相当精彩。
上周我们就统计过2022年各区新盘，其中白云待售新盘多达17个。
| 白云2022年全新盘一览
白云新城、白云湖、广州大道北、金沙洲、石井-罗冲围、北部四镇，都将进入拼刺刀的时候。
所以，不论豪宅、改善，还是刚需，都有不错的选择。而且，也不乏可以支撑好几年供应的旧改大盘。
精彩程度，真的是近几年之最。
那么，各个板块都有哪些选择呢？具体来看看：
白云新城的核心区，今年会有一个新项目上市——粤海云港城地块。
这宗去年拍出的明星地块，地段非常“靓”，旁边就是白云公园站、凯德广场，周边配套相当完善，而且距离白云山不远，景观也是一大卖点。
整个项目为约73万平的综合体，分三个地块开发：住宅、商业、公寓地块，其中还包括一座230米地标，颇具想象力。
而且开发速度也很给力，根据目前得到的线报，其大概率会在今年第二季开放，关注白云新城的朋友，可以等等看。（产品信息，房产君之前揭秘过，可戳：速看防删！白云新城又多了一个10w+，户型图到手）
｜粤海云港城项目位置示意
如果把范围拉大，整个泛白云新城，则还有好几个新盘要来。
江夏，有陈田村的旧改大盘——富力富云山，这个项目体量达约200万㎡，会是未来几年白云主力销售的改善大盘。
项目紧挨着去年入市的天皓西派云峰，两个盘都主打云山大平层，且临近白云新城核心区，所以热度颇高，去年天皓西派云峰半年就卖了30亿。
而接下来入市的富云山，则主推建面约120-180㎡的大平层，吹风价8万+/㎡，预计上半年开盘。
｜陈田村旧改实拍
嘉禾望岗，今年也有两个新项目，分别是：新世界云耀、越秀永泰客运站地块项目。
新世界云耀，是岭南新世界综合体的最新一期组团，由于靠近嘉禾望岗地铁站、云门New Park购物中心，加上多所优质学校的加持，颇受买家关注。
项目已于去年12月拿到了预售证，主推建面约121-166㎡四房，从产品来看，定位会比之前的云逸更为高端。
越秀永泰客运站地块项目，则由越秀地产、公交集团联合开发，将打造集住宅、商业和公交站点于一体的综合体，规划有9栋住宅。
这个盘，东侧靠近一线白云山，同时距离地铁嘉禾望岗站约2公里，加之临近广州大道北，有一定的交通、景观优势。
｜嘉禾望岗两大新盘位置示意
同和板块，虽然本身城市界面不是很“靓丽”，但由于紧邻天河北，距离珠江新城只有7站，因此也是关注度较大的板块。
比如说，附近的越秀星汇云城，去年成交金额就是白云Top1、全市Top5（来源：克而瑞公开数据），侧面反映出板块的热度。
而2022年，同和也将迎来两个新成员：嘉业·云裳峯尚、天岚。
嘉业·云裳峯尚，距离同和地铁口约500米，4站到广州东站，交通和近天河是其最大的加分项。
不过，这个项目很“蚊型”，只有一栋单体楼（28-29层高），2梯5户设计，户型涵盖建面约76㎡-128㎡三至四房，单价5.1万+/㎡。
另一个新盘，是金湖花园全新一期组团——天岚。金湖花园是白云老牌的别墅区，整个项目位处山谷，有山有湖，环境相当出色。
而目前在售的五期天岚组团，首推则涵盖建面约97-167㎡的高层和小高层洋房，吹风价7万+/㎡。
当然，这两个项目都由于拿地久远，存在产权年限缩水的问题。
｜同和新盘位置示意
同样等来了久违全新盘的，还有金沙洲板块。
白云金沙洲片区，住宅缺货已经有近10年了，没想到的是今年会有两个新盘正面厮杀。
而且都有山、有湖，相距只有约300米，好一场腥风血雨。
｜金沙洲新盘位置实拍
去年10月份，越秀天悦金沙已率先开盘，首批售价约3.8-4.2万/㎡。
而今年，华润置地金沙瑞府也要出来了，不过这个盘光是地价就很吓人，楼面价高达4.2万/㎡。
当然，两者定位和产品面积段，都有一定的差异：
越秀推出的是高层+小高层，涵盖建面约95-143㎡三至四房；华润推出的则是叠院+小高层，清一色建面约143㎡。
｜金沙洲两大新盘争霸
另外，金沙洲对面的同德围-石井，选择也不少。
同德围，有五矿招商江天际、全新盘珠实水务同嘉路地块项目，其中前者主打江景+地铁，涵盖建面约78-110㎡三、四房，均价4.9万/㎡。
小坪村，则有旧改大盘——佳兆业白云城市广场，这个项目靠近小坪站，同时距离白云站TOD约1公里，综合素质不错。
产品方面，建面约79-123㎡三至五房，不同户型价差较大。下面是房产君踩盘时，收集的大致价格信息。（由于未开盘，价格可能出现浮动，以下仅供参考。）
如果上面说到的几个板块，充其量都只能说是有新货可挑，那么接下来要聊的白云湖，就真的是“卷王”了。
2022年，白云湖有两个新盘：雍和邸、珠实夏茅客运站地块。
届时，整个板块新盘将多达6个。嗯，就快可以召唤神龙了。
｜白云湖有湖景，有地铁，但城市界面需要成长
买家根本不愁挑选，而这些项目特点也明显：
云湖花城，主打地铁+学校；天悦云湖，主打地铁+湖景；云湖壹号，主打湖景；这三个项目均价在4-4.2万/㎡，价差不大。
中建星光城、雍云邸，则属于黄金围片区，主要依托产业区的旧改，周边配套目前相对欠缺，目前两个项目都未有具体价格，但据闻价格会比前三者低一些。
其中，今年新推雍云邸，户型设计和实用率会是较大的卖点，建面约75㎡做到三房两卫，建面约85㎡做到四房两卫还带入户花园。
｜白云湖6大项目位置示意
白云北部四镇，也是2022年的主力供货区域，目前在售的项目多达9个，加上今年4个待售项目，加起来达14个新盘。
虽然这些地方，都比较偏远，发展较为落后，但胜在货多价格便宜，妥妥的刚需天堂。
同时，地铁规划的加持，也带来了一定的预期。
｜数据来源：房天下
江高，有中铁诺德阅泷、奥园云和公馆、龙光玖誉府三足鼎立，均价2.5-2.9万/㎡。（想详细三个盘的朋友，可猛戳：总价210万起！广州这个板块，简直…刚需天堂！）
人和，时代龙湖天著、时代云来双雄争霸，均价3.2-3.4万/㎡。
｜江高项目实拍
此外，今年5个新盘，则集中在钟落潭、人和两个板块。
其中，钟落潭目前在售的就有保利珑玥公馆、旭辉绿地 · 铂云天境、正荣·新城|云溪润宸三个项目，价格最高3万/平，最低吹风价2.1万+/平。
价差，主要源于与地铁的距离。
同时，2022年还会有三个新盘计划入市，包括越秀广龙路项目、珠实白云生物医药健康产业基地项目、白云城建雅园新村项目。
｜钟落潭6个项目位置示意
至于太和，在售的大源村项目保利锦绣公馆，距离同和板块约4公里，是14个盘里最近白云中心的。
所以，价格也是最高的，均价3.9万/平。
另外，广州地铁白云均禾地块、白云城建太和沙亭北路南侧地块，两个新盘入市。
｜保利锦绣公馆实拍
总而言之，今年的白云楼市，将是百花齐放的一年。
而对于买家而言，无论是刚需、改善，还是豪宅，其实都有大把货挑，而且好货真的不少。
有购房需求的朋友，不妨迈开脚，多走走，多看看吧。
好了，对于白云楼市，更具体的板块情况，或是楼盘分析，如果你有任何想知道的，也欢迎留言给我们。
我们将挑选有趣的问题，进行更深入剖析。