真的，330新政松绑了，多个公寓项目又可以卖个人了

啧，总有些事情是悄悄发生的，不公开，只有少数亲眼目睹的人才知道。

比如二娃养在公司的碗莲，每天碗里的水都会变浅一截，长相喜人的苗子还会莫名其妙焉掉。

图 丨 长得歪七扭八的碗莲

我们一直怀疑是并夕夕卖假货，给二娃发了一堆不孕不育的种子，直到这两天，我们发现公司的猫悄悄跑去碗莲缸里喝水，疑似是个惯犯。

二娃知道真相的一刻看破红尘。

再比如商服产品的限购政策。

330新政后，拿地项目开发的商服类产品（商业和办公），最小面积不得低于300平方米，且只能以公司名义购买，以后转手也必须转卖给公司。

可如果你跑一下市场，就会发现这条政策正在变化：在一些项目取消了！

部分商服项目已不受限

2020年11月开盘的恒大冠珺之光，就是近年首个放开限购对象的项目，其产品面积段为24-95平，突破了最小面积不得低于300平方米的限制。

成交截图 丨 其产品面积仅24平

那时销售告诉我：“我们是特殊项目，所以可以卖个人，算是唯一一个。”

但在此之后，越秀星汇文玺、华新方圆333等多个项目，也相继放开了限售对象和最小面积限制，打破了恒大冠珺之光的“唯一”神话。

比如新造板块的越秀星汇文玺，其预售证上是这么标注的：本项目商服类物业自2018年12月20日起不再限定销售对象。

中交汇通中心、越秀国际金融中心、绿城晓风印月等项目预售证上，也可以见到此条标注，说是整个灵山岛集体放松也不为过。

一位公寓项目策划得知我们打听限售对象时，表现得一脸懵逼：“啥，什么限售？近期没听说过啊，早就放松了吧。”

难道说，330新政中，关于商服产品的限制完全取消了？

不对，至少有一部分商办项目，依旧受到限制。

上个月我们去看珠光金融城壹号，销售很骄傲地向我们强调：

“整个项目受到政策影响，都只能以公司名义购买，但因为我们是旧改项目，所以在整个金融城来说，我们是唯一一个可以建300平以下的商业大平层的项目。”

同时，红极一时的中海观澜府，也在预售证中有所标注，本项目商服类物业的销售对象应当是法人单位。

那为什么，中海观澜府和珠光金融城壹号会被限制，恒大冠珺之光却不会？

2020年中旬，商服购买限制悄悄放松

很遗憾，我们没有找到任何一个能解答这个问题的文件。

如果硬要说有，那就是2020年3月3日发布的《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，里面提到了一句商服类项目不再限定销售对象。

很可惜，3月4日官网文件已经将这句标红文字删去，商服产品放松限制的政策只是“一日游”。

相当于2020年3月之前，商服产品购买限制都没有松绑。

于是，我向有关部门致电咨询，某区住建局工作人员回应我：现在已经不限制购买对象了，个人可以买，但以前以公司名义卖的商服产品，依旧不能转让给个人。

至于有没有下发过这样一份文件，标明了限制放松，工作人员表示政策放松已久，对这样文件没有深刻印象，需核实后告知。

盖棺定论，商服产品购买限制实质上已经放松，如果一定要有一个标志性的时间，那么很有可能是在2020年4月前后（恒大冠珺之光拿地时间）。

限制放松，利弊齐出

其实，商服产品购买限制放松，未必是一件好事，也未必是一件坏事。

330新政后一年，广州公寓共网签8099套，月均675套；330新政前，公寓的月均成交量约1275套，月均去化暴跌一半。

| 2018年3月统计至28日

与此同时，广州公寓去化周期从330新政前的19.5个月，上涨超50%至29.5个月，库存套数逼近2.1万套（中指院数据）。

很明显，公寓库存过高，市场消化不良，导致房企叫苦不迭。

但严格的限制政策，决定了能在众多竞品中出头的，个个都是神盘。

比如万科云城米酷，它是330新政后成交套数最高的公寓产品之一。

其开盘价约1.5万/平，粉丝爆料其13㎡户型目前出租1300元/月，18㎡户型出租1800元/月，25㎡户型出租2300元/月，并且每年可涨价100元，年租金回报超8%，妥妥地跑赢大市。

再比如天河的中惠睿元，其性质为商业别墅，身价不降反增。

2017年3月，项目在售的135平联排别墅仅700万/套，205平双拼产品只需900万/套；

2018年3月，联排别墅总价800万/套、205平双拼别墅1300-1500万/套、460平独栋别墅总价3000万/套，一套别墅的涨幅以百万计算。

以上二者都拥有地段、产品等多种因素叠加，所以回报才如此惊人，这不是其它常规项目能够相比的，当年买了公寓如今后悔不迭的大有人在。

不信，晚一点你再来翻评论区，看看有多少人哭晕在厕所。

而商服产品购买限制放松，最大的含义是稳楼市，给了开发商一个去库存的机会。

于开发商而言，产品能够卖出，有资金回款；于普通人而言，购买成本会降低，一些实在够不上住宅的买家也能有个落脚之处。

但市场会变得更加复杂，鱼目混珠的产品只多不少，这就非常考验买家的板块认知能力和选筹技巧。

如何提高自己的认知能力？房产君建议你，多和专业人士聊聊。下周四，二娃将继续线上直播，这就是一个很好的机会，记得预约观看。

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