21.7万/平！颐德公馆，卖出今年最贵的一套房
一个阴雨绵绵的午后，我开始思考一些，离我人生很遥远，但可能是你奋斗目标的事情。
比如......在广州，买不到顶豪汇悦台，还有什么“平替”吗？
我首先想到的是颐德公馆，它和汇悦台一样，都是板楼设计，在珠江新城，很稀有。
讨厌！一组数据狠狠打醒了我：最高22万/㎡！3月，珠江新城卖了75套房！
颐德公馆也不便宜了！
刚刚过去的3月，颐德公馆成交了一套约200平大平层，价格21.7万/平（今年最贵）！小区成交史上第二贵。
第一贵是谁呢？这里先卖个关子。
神秘的是，你在外网上，几乎看不到小区的挂牌房源。好在，我们拿到了一些独家资料，快来围观哦~
为什么我敢称颐德公馆是汇悦台“平替”？
小区除了没有一线江景，亮点不少：
1）纯板楼设计，户户南北对流，专梯专户。有2栋楼为3梯2户，设置了工人电梯。
2）户型设计方正通透，没有什么槽点。有豪宅标配户型，比如约400平+天际别墅，带私人泳池。
3）楼龄次新，大概在2013-2014年建成。
4）北向鸟瞰珠江公园全貌，视野相当开阔。
◆ 小区门口的珠江公园 广州房产拍摄
颐德公馆位于花城大道，家门口就是珠江公园，西靠尚东柏悦府，东侧紧挨凯旋新世界，连邻居都是“顶豪”。
隔着一条猎德大道，就是IGC天汇广场。
2011年，颐德公馆开盘，当时洋房价格大概4.7万/㎡左右。
近期洋房成交价去到18-21万/㎡ （包括法拍价格），涨了近5倍。
不过啊，在2021年5月，市场行情最热的时候，有一套南北对流170平3房，中楼层，成交价22.7万/平！这是小区史上单价最贵的一套。
保守来看，小区每年的静态回报率大概30%。豪宅的保值能力，真是杠杠的。
我们再来看看户型。
颐德公馆分为南北区，南区颐公馆，为别墅区。
北区德公馆为5栋高层洋房，纯板式设计，户户南北对流。
每一户，都可以眺望一线园景，观赏珠江公园的四季变化、花落花开，惬意十足。
◆ 颐德公馆北向视野 广州房产拍摄
洋房T1-T3栋，以约170-200㎡平层3-4房为主，专梯入户。
下图是今年3月成交的，约200平大平层户型（价格21.7万/平），带3个阳台，客厅全景落地窗，俯瞰一线珠江公园。
主卧也是南北对流，带了南向生活阳台，兼顾了采光和通风。空间是真的“壕”，加上阳台、独立卫浴和衣帽间，建面约42平！
T4、T5栋面积段为211-400㎡，三梯两户设计，配备了工人专用电梯，保护业主的隐私。
户型很丰富，除了约219平4房双主套平层（5-17层），还有空中花园别墅（18-19层，约282平双主套复式）、错层复式（分布21-33层单数层）、天际别墅（35-36层，400平+7房）等。
◆ 约400平+天际别墅，带私人泳池
好了，看完楼栋户型，接下来便是“看菜吃饭”的时候。
目前，颐德公馆对外挂牌套数为0套。但贝壳内部，有15-20套房在放卖，挂牌21-28万/平。
因为价格超出系统限价，贝壳不对外展示。
挂牌较多的户型有，约170-184平3房，约200-219平4房，还有420平天际别墅一枝独秀，挂牌30万/平，总价超过一个“小目标”（打扰了）。
房产君拿到了一些内部房源资料，来瞧瞧！
1）预算（按成交行情估计）3500-4000万：可选约170平3房/184平3房，分布在T1-T2栋。
2）预算4200-5000万，选择约200-219平4房大平层。
3）预算7000-8000万，考虑约282平双主套空中花园别墅，或333平天际别墅。
4）预算一个亿以上，选择T4/T5栋，约422平的私家泳池天际别墅。
有你心动的吗？
需要注意的是，从贝壳公开数据来看，2017年至今，颐德公馆公开成交不到10套，屈指可数。
有的成交周期长达一年，并没有想象中好卖。
私以为，颐德公馆是可以“闭眼入手”的，但要“扣价格”，应该是汇悦台的7.5折左右，尚东柏悦府的9折左右。
超过这个价格体系，挂牌价直逼汇悦台的房源，性价比就不高了，流动性也受限。
你觉得呢？
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