朗yue被“盗号”？荔湾这个全新盘，单价只要1.3万/平！
哈哈哈！笑不活了，有些项目还没开放，名字就被人给盗了！
哪个项目这么倒霉？我这里先卖个关子。
事情是这样的，昨天下午，房产君在群里看到一个朋友发来一张截图，如下：
我擦！真是离了大谱了，广钢什么时候有这么便宜的房子了？这要是给我司广钢代表知道，还不提刀过去？
“我也觉得不可能，但中介和我说有不动产权证，而且还是知名开发商开发的，感觉可信度很高喔！”
但房产君打死都不相信，看来真相，只有我去现场探索了。
“朗悦”？“朗阅”？傻傻分不清楚
于是第二天，我跟着中介来到了这个项目，位于荔湾区的朗悦公馆。
噗！这个名字，让你想起了谁？
我要揭晓谜底了！
这个被“盗号”的倒霉项目，就是广钢新城最后一个新盘——中海·保利朗阅。
“朗悦”、“朗阅”，是不是高度相似！
当然，房产君没有忘记今天来的目标，忍着笑，也要踩完这个项目！
朗悦公馆，距离地铁1号线坑口站步行约500米，距花地湾站约700米，可以算的上是双地铁盘。
配套方面，项目附近暂时没有大型商场，多为临街商铺，不过周边小区挺多的，生活氛围还算不错。
单价只要1.3万/平！
朗悦公馆占地约1.4万，建面约6.6万平，体量比较小，规划建有A、B两栋公寓楼。
目前项目在售为B栋，共有30层，其中，1-2层为商场，3层为空中花园，4-30层则为在售公寓。
销售称，项目底商已经有不少商家签了意向书，其中包括麦当劳、海底捞、太二酸菜鱼等知名品牌。
目前项目主推建面约31-65平平层公寓，3梯24户，均带装修交楼，预计明年年中交楼。
约32平为一房一厅，总价42万/套，折合单价为1.3万/平，约62-66平为两房一厅，位于四个角落，总价89万/套，折合单价为1.35万/平。
项目也提供酒店包租服务，酒店为广州瑞璟酒店管理有限公司，房产君在天眼查查询得知，该酒店成立于2017年。
销售现场为房产君算了约32平的返租方案，返租回报由保底+分红组成。
保底租金每月大约为2400元，分红则是业主和酒店五五分成。
根据项目周边的酒店日租水平，按268元/日来算，每月有7成的出租率，则每月的收益就有（268元/日x30x70%）=5628元。
业主能每月的收益就是（4200-2400）/2+2400=4014元。
按照这个收益算下来，业主不到9年就能回本！后面的收入就是纯收益了！
怎么样？是不是很心动！
但房产君告诉你，天上不会掉下这么香的馅饼给你吃，只会有看不见的陷阱让你跳！
为啥呢？接着往下看。
项目为何如此便宜？玄机是...
首先，就说返租方案，这其中还没有算上酒店的运营成本、装修成本等等。
以及在这9年里，公寓能否持续以理想价位出租？酒店经营能否持续维持良好的收益？一切充满未知。
再者说，在寸金寸土的荔湾区里，有这么便宜的物业，你不觉得奇怪吗？
房产君在项目不停的转，最后，在一个不起眼的角落，看到了这么一个文件公示。
原来，朗悦公馆的土地性质是村集体用地，中介口中所谓的“有不动产权证”，便是一个项目整体的证，并没有独立的产权证。
所以，项目所卖的是使用权，使用年限从交楼开始算，一共有40年。
虽然项目有《建设工程规划许可证》，但这个使用权公寓，能买吗？
使用权公寓，我不建议买！
对于房产君来说，当然是不建议买的，有产权的公寓都不建议买，更何况是没有产权的使用权公寓呢？
但如果你不听，觉得很便宜非要买，我也没有办法，但我有几点风险还是想提示一下。
1、没有产权，未来项目房价涨跌、拆迁都与你无关，并且将来转手也会受限制，还有，万一项目烂尾，维权都很困难。
2、项目与客户签订的是租赁合同，而法律规定，房屋租赁期限不得超过20年，预付租金不得超过12个月，超过20年的，超过部分无效。
在项目的租赁合同写道：主合同约定的20年租赁期限届满后，承租人有权在出租人享有出租权的剩余年限里继续使用租赁物至2061年6月30日止。
有的人看到可能要说：你看，合同上都写了，期满之后可以继续使用到40年呢！
对此，房产君也咨询过专业律师，他表示，自签订合同起，20年以内合同是有效的，但超过20年，法律上认为无效，除非20年后，重新签订一个协议。
当然啦，如果开发商足够诚信，继续给你用就好，但如果20年后翻脸不认人的话，你怎么哭，都没有用了。
3、对于返租回报，有无产权不是最重要的，最大的风险在于，承诺返租回报的酒店运营管理公司，是否会出现经营不善问题甚至倒闭？实际收益无法保证。
开发商言之凿凿的回报收益只是“镜花水月”，有极大的不确定性。
4、据销售透露，该项目所处的地块，是东漖村租给开发商，为期40年，再加上3年建设期。
也就是说，到了约定的2061年年底，该地块使用权就被东漖村收回，你也不会得到任何赔偿，毕竟，这不算拆迁。
好了，该说的就说这么多了，要不要买，决定权在你手里。
对了，如果你想知道买哪里不会踩坑，周四晚上8点，来房产君的直播间，一起聊聊吧。
最后，讲一个有趣的事：
你们都睡了吗？我买了琶洲南TOD的房子，气到睡不着！！！
事情是这样的，前两天，我买了一套琶洲南TOD的房子，价格嘛，其实和大家一样，完全没有优惠的，还各种托关系才买到！
但今天，我无意间看了广州房产的那个“买房公社小程序”后，我开始后悔了！很气自己没有选对！
因为他们这个小程序做得真的是太好了！细致到每一户的日照、噪音、通风都有！基础信息+户型点评+大V分析，简直绝绝子！太全面了！
然后，我看了下自己选择的楼层和户型，日照、通风、噪音，数据都有，然后，我失眠了。
你们不信的话，可以自己点进去看看！
听说，他们正在完善，目前只是用琶洲南TOD打了个样板，接下来，全广州的红盘都会有，所以，我强烈建议你们关注和收藏一下！
不然，很容易买错房，选错房，半夜三更气到睡不着！
好了，想说的就这么多，自己点进去看吧！也记得分享给你正在买房的朋友！（前任就别分享了哈，得让他知道，没有了你，连买的房子都是最差的）。