干货 | 500万+好学位+三房，怎么买？这篇文章说清楚了...
最近我一个朋友，都遇到了。
大人要换工作，从广州到北滘去上班；娃要上学，明年一年级...
至于预算，如果卖掉黄埔的房子，想买一个总价500万左右的3-4房，但极度担忧卖在低谷；
如果不卖现在的房子，那只能买一个150万的学位壳...
丨答案自己找
问我怎么办
当然，北滘肯定不能买，理由很简单。
一是，卖黄埔买佛山，战略上不允许；
二是，不卖呢，靠150万也买不到什么好货色，总归要翻倍。
重点是，北滘教育资源比较缺乏，之前吹上天的华师附北滘学校，现在开学了，业主反馈很一般，跟广州也没什么亲戚关系。
丨北滘，广州房产摄
那150万能不能买广州？越秀搞个学位壳的那种？
我说，当然可以啊。也就是住不了，涨不了，卖不了而已。
越秀呢，有个规矩，30平以下，唯一房产，才能按地段入学。
所以啊，150万，30平以上，单价4-5万，只能买到二梯队。
然后，全家在学校旁边租房，不贵，一家六口也就预算5000起吧
我另一朋友，因为对口学校不行，今年也买了一个学位壳。
从150万看到200万，一步步提高预算，生生掐掉租房费用，准备一家四口住进去。
还好，她选的是炒家房，装修没得说，不是大家想象中的老破小。
每一个选择，背后都是一段故事。
如果不舍得卖掉原来的房子，那以后的生活＝100万首付+50万贷款月供+5000月租+来回通勤60多公里
觉得值不值，就看个人的需求点是什么。
不过，如果是我，我头也不回卖一买一。
因为我觉得全家人的生活品质，会影响家庭氛围、心情、小孩的成长。我想给孩子一个独立的空间，一个稳定的环境。
丨广州房产摄
童年只有一次，我不希望孩子在搬家中度过，没有什么比当下更重要，更遑论多少年后的升值预期。
好了，说回500万吧
买房终究是一场概率论。
卖一买一，需要强大的决心。
一方面，要对买卖流程把控到位，这很闹心；
另一方面，落子无悔，卖就卖了，买就买了，不要去想象卖亏了，买错了。
最重要的一点，你要跟队友统一战线。万一买岔了，谁也别怪谁。
然后，买哪里，千万不要问队友，因为男人普遍在房子和孩子教育上更佛系。（如果你是小部分，欢迎群里见
做好这些心理准备，你就可以开始看房了。
500万买房，在预算上你就打败了80%的广州人。
丨其实大部分人，只能买得起三百万左右的房子
说实话，500万预算真的是最纠结的群体，没有之一。
但凡你咬咬牙，提多100万，留在天河肯定是首选；但凡你少个100万，近郊东西南北四个方位，都有很多可以挑。所以，500万就像夹心层..
从整体看，400万-500万置业群体，可以关注的板块是老黄埔，科学城，黄陂，海珠西二手，荔湾滘口，番禺创新城等。
500万-800万置业群体，可以关注的板块是天河，海珠，广钢，万博，花地湾，老荔湾、越秀、白云新城等。
工作在北滘，高德打开，拉下通勤半径，一目了然，优选番禺、荔湾、海珠。
如果买二手，那简单很多，买房三个月卖房三个月，一般半年就走完流程了。
倒推一下，2023年9月上学👉2023年5月人户一致👉2022年10月确定房源。
不过，番禺区是唯一一个，要求入户满一年才给读书的。
但后来，我问了几个番禺的妈妈说是，要看学校。学位紧张的就要按规定，比如市桥、亚运城、大学城之类；学位不紧张的就不用，比如南村片区。
如果买新房，这就难多了。
现在在售的新房，很多至少2023年底才能收楼，而你想9月上学，就要赌开发商帮你提前开册，搞定入户。
就这事来说，成功的案例，有吗？有！比如去年科学城某盘，今年老黄埔某盘。
但问题是，失败的案例更多！比如今年黄埔的1，2，3，4，5....
所以，我劝你别赌。
接下来我们来分析个盘。
直接上答案
去年，500万区间卖得最好的盘是万科城市之光、万科金域曦府，珠江铂世湾。
不过结合区位、学校来看，我的理解是：
番禺选筹原则：
300万，市桥、亚运城，教育资源集中；
400万，番广、长隆、南站、创新城；
500万，万博及周边是首选；
800万以上，大学城，不过没啥放盘；
番禺新盘引进名校的，真的很少。
南站星瀚，有广外，500万所有户型任挑，目前在售的2023年9月交房，最大户型是107平的复式，算上拓展面积130多个方，总价460万以下；
据星瀚的销售说，拿购房合同就能入户，读书。真假我没验证过，你可以试试...
凯德山海连城，石楼中心小学；智联汽车小镇，广大附；这两个价格都略低，适合300万预算的人；珑翠，番禺中学，但卖完了，排除；
万博片区有个珠江铂世湾，引入的是华附番小，不过现在华附番禺已经改名了，至于影响，我们可以群里说。
在这呢，500万能买个105平的三房，但现在在卖的要2023年12月才能收楼，依旧是有入户的风险，但学校，2021年已经开学；
国际创新城，越秀的主场。价格上倒是很适合，单价都是4万出头，有计划引入名校，暂未落实。
以上是新房，至于番禺二手房，500万我建议可以看看万科欧泊，雅居乐花园。
海珠选筹原则：
500万，在新房7万+的海珠，挑不到。
至于二手，这个预算能买到一线学位的两房/二线学位的三房。
比如，民间说法海珠NO.1的海珠区实验小学，有穗花和富基两个校区，代表楼盘有朗晴居7万、富基广场6万、怡安花园4.5万，丰俭由人。
还有升学一条龙的翠城花园，公立穗花幼儿园+昌岗中路小学+五中翠城校区，不过超预算了，三房都要600多万。
至于其他的口碑学校，代表楼盘有：
光大花园，对口宝玉直，7万多；
可逸名庭，对口江南二小，5万多；
愉景南苑，对口客村小学，6万多；
富力千禧，对口昌岗东路小学，6万多；
新鸿花园，对口新港中路小学，6万多；
兰亭御园，对口同福中路小学，6万多；
荔湾选筹原则：
乐贤坊小学，代表楼盘贵贤上品6万多、龙津华府6万多、世纪广场4万多；
沙面小学，代表楼盘万科柏悦湾4万多、珠光御景壹号9万多，悦江上品5万多，凯德双桥8号5万；
康有为小学，代表楼盘恒荔湾畔，500万能买两房；
西关培正，代表楼盘新世界凯粤湾，500万三房，现在扩建中；
| 西关培正小学（新世界凯粤湾校区）实景图
最后说下广钢，广钢分南北两区。
北区适合马上要上学的人群，即买即落户，中海花湾壹号83㎡三房、金融街·融穗华府83㎡三房、保利曼城87㎡三房，是目前广钢三房的最低门槛，500万以内可以拿下。
南区有少量尾货，保利东郡5.8-6.5；保利堂悦7万左右，基本都是现楼了，明年读书是完全赶得上。
目前，广钢2.3万户，4个幼儿园，4个省一级小学，1个省一级初中，已经是明牌了；南区还有一间小学，今年也能开学；南区234地块配建的初中，高中，也将在这几年落成....
哦，对了，还有花地湾的万科金域曦府。这个盘最难得的一点是，房子没卖，学校就定了。
隔壁的省实一贯制，目前已经在建，预计2024年开学，如果500万买这，可以搞一套90多平的三房，2023年底能收楼。
不过，明年读书的话估计就有点悬了。赶不上怎么办，这里就不细说了，我们可以进群聊。
天河选筹原则
500万，在天河能买一线学位的楼梯楼、二线学位的电梯两房/小三房。
所谓一线，就是三华一龙（华阳小学、华景小学、华附小学、龙口西小学），但是天河11个小学都已经学位预警了，现在买了也不保证100%入读。部分名单：
退而求其次，天河东四小龙口碑也还可以，就是房子都不年轻了。
骏景7万
中海康城7万
盈彩美居7万
旭景6万
...
整个天河，10年楼龄内的次新，只有不到50个。想要在天河住新房，还要学位的，500万只能看看珠江花城了。
89平的3+1，符合预算，小学今年已经开学了，现在卖的是四期，2024年12月收楼。
问题来了，明年上一年级能不能先读？我了解到的情况是，今年因为是第一年开学，一期业主没收楼，但最后提前报名，都读上了。
明年能不能？我认为，不能。具体可以看下：
👉：醒醒吧，家长们！广州学位不是“按闹分配”！
其实，买房需求真的是很个性化，又很难周全的事。
比如你跟我说，500万要学校的同时：
兼顾自住，那我绝对推荐你买广钢；
要绝对的近珠城，那我肯定推荐南天广场、远洋明珠、丽晶华庭；
要考虑工作在佛山，那我肯定推荐番禺；
可以牺牲家庭居住的品质，楼梯不介意，楼龄无所谓，那肯定天河更适合你；
不介意通勤距离，愿意等配套，又想博一把，那自然黄埔是首选；
最后，说几句正确的废话
1）不可抹杀需求的多样化。
别一听到买广钢就是睡城，买金沙洲就是堵车，买白云就是看物流车，买黄埔就是宇宙第一...
过往经验并不是100%的真理。比如：
2020年之前，没人看好奶厂呀
2020年之后，买广钢也有跑赢的
2020年之后，买黄埔也有亏钱的
...
2）要相信每一个人朴素的智慧。
大家都会根据自身的实际情况，来做出当下最适合的一种决策。居住体验、家庭承受能力、幸福感，跟投资保值一样重要。
3）所有的资源，都是明码标价。
选了小鲜肉，你就要接受它的不成熟跟不完美；选个大哥哥，你能直接躺平，万事不愁。这是两种生活状态，取决于你能先付出多少。
4）真正的学位刚需，是愿意为学位付出资金成本跟机会成本的。
刚需天花板，400万来算，可以在越秀搞一套老破小，两房，六七十平，三成首付120万，月供1.5w。如果买新房，对应片区是长岭居、云埔、南站、创新城、长隆、白云湖。
这个情况下，但凡新区有挂牌名校，年轻人选择住新房，上名校无可厚非。
但你必须承认，新学校跟越秀老牌的差距。你选择了赌，赌升值的同时也在赌学校变好，这是你的选择，没问题，同样，选择留在越秀的人，也没问题。
在网友群遇到了，不要互道傻逼，答应我，好吗。
啰嗦了好久，终于写完了。正式跟大家介绍下：
大家好，我有两闺女，她们都好爱好爱好爱艾莎..
所以，我只能是...艾莎妈妈...
我跟很多父母一样，都有鸡娃的焦虑跟选校的困惑，我希望有个平台，可以让大家互相交流，一起成长。
我不敢说，能教给大家什么，因为比我更了解学位的人太多了，比如门爸，我自己也经常看（虽然很多暗号看不懂
我平时不怎么写稿，学位研究是我的爱好，当然啦，鸡娃也是。我们闺女现在中班，牛津树读到5，这也是她的爱好。
建群的初衷真的很纯粹，聊下每间学校背后的东西，可能是食堂好不好吃，可能是住宿环境好不好，可能是老师换得频率高不高...
先说好，如果你是希望进群聊房子聊产业聊GDP侃大山的，就别加我了。找下大嘴号，拉你进各区买房群，即可。
也基于此，我们要建一个新的学位群，对，就是一个！仅此一个哈，精力有限。
所以希望用收费制，29.9，来筛选出真正关注学位的群友，来群里跟大家互通有无。当然，我们也会针对群友的问题，及时在群内回复。
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还有那些未完待续的话，我们可以直播间见。