天河公园二手房，又站上了12.6万/平！！

最近天河公园楼市，有个事儿，很有意思。

东方新世界熹园，一套二手房，价格重新站上了12.63万/平！

不可思议的是，户型是有鸡肋的，且足足挂牌393天才卖出去！为啥能卖出小区历史第三贵的价格？

别的不说，平平无奇的户型，能卖出高价，我愿称之为一个“神话”。

这里面，有啥玄机，又释放了什么信号？

价格虽贵，户型却有鸡肋

先回答第一个问题，为什么说，这套房子，是熹园历史成交第三贵？

因为呀，今年4月以及去年5月，东方新世界熹园，均成交了2套约121平3房，单价超13万/平，直接捅破天河公园二手成交天花板。

房子建面约95平3房，位于顶楼，朝南向。

挂牌一年多，期间降价30万，最终以总价1202万成交，单价12.63万/平。

与约121平南北对流主套3房相比，约95平这套房子，户型实在不算惊艳，甚至有些“鸡肋”。

房子正门进来，一眼就可以看到客厅，少了一个入户通道过渡。

为了做到三开间朝南，这个户型也是煞费苦心，西侧的主卧，直接转角开了一个东南向的窗。

整体看上去，户型不太方正，走道有斜角、生活阳台都有斜角。

最为遗憾的是，约95平3房，没有做主套。

凭啥卖这么贵？

但这，并不妨碍这套房子卖出高价。原因嘛，房产君认为有下面几点。

1）“爹妈生得好”。房子所在的熹园，物业、园林都比东方新世界、新世界东逸要高档，且楼龄较新，大概10年左右。

在天河公园清一色老旧的房子中，小区算是板块“鸡头”。

2）约95平这种户型，东南向望花园。在小区里，属于相当“稀有”那一挂。目前链家上仅有一套同款房源挂牌，挂牌价1400万，单价超过14万/平。

95平3房，整个小区，仅熹景一条梯腿分布，货量大概30套，在小区占比不到4%。

3）熹园三房，面积段集中在约94-165平。95平是上车熹园3房的最低门槛。

虽然单价高，但面积有优势，把总价拉低到1202万。

要不然，在天河公园，买一个次新楼龄、产品和物业都不错的三房，成本一般要去到1500万。

| 熹园园林

业主和买家，相互博弈

话说回来，这套房源的成交，其实释放了一种信号：卖方心态趋于强硬，业主和买家，相互博弈。

从5月成交数据来看，天河公园卖出15套房子，仅比4月多一套。东方新世界成交量所向披靡，但价格很稳。

从链家挂牌房源，房产君也发现，今年3、4月，熹园一般挂牌量在11套左右，如今有17套房源（公开挂牌数据，扣除车位）。

市场送了一些政策“小菜”之后，业主预期有所升高，这边买家也等待，是否会有更大尺度的放松，双方观望情绪都很重。

贝壳数据显示，5月广州二手市场，客户平均成交周期49天，创近3年新高。

也就是说，业主降价动作持续减少，而客户转成交效率不高，一定程度反应了市场情绪。

| 来源：贝壳数据

怎么买，能跑赢大市？

最后，还是想聊聊，天河公园买房要注意的几个原则。

1、相比珠江新城，天河公园以住家客居多。看中学位以及成熟的配套，业主大多会持有6-8年。

今年3月到5月，金融政策放松，投资客涌入，珠江新成交暴涨了一波，甚至“卖断货”。我们也做过报道，可回顾：珠江新城卖断货！颐德公馆，29.6万/㎡成交！

但天河公园价格和成交相当稳，从这点也可以得到印证。

2、三房户型，是天河公园的“硬通货”，能买三房，不买两房，尤其是带主套三房！不仅价格抗跌，流通性也杠杠的。

还是拿天河公园标杆——东方新世界熹园举例。

2016年，小区约88平2房，成交价在5.4-5.6万/平，105平三房成交约6.4万/平，约121平主套3房，大概在7万/平。

如今，约121平已经突破13.6万/平天花板，而2房户型，挂牌价还在11万/平左右徘徊。

3、有意思的是，在熹园挂牌的17套房源中，2房户型就占了11套。

放盘量多，同户型竞争大，价格必然会失去优势。

房产君拿到一些真实数据，82平2房，挂牌价在11万/平上下浮动，约138平3房，挂牌普遍在13.5-14万/平。

最后，你觉得天河公园还会涨多少？评论区聊聊！

对了，你还有啥想聊的，线下约不了，我们线上直播见吧。

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