买房子可能会浮亏，已成越来越多人的共识。
昨天房产君写的荔城板块，就是一个案例，昔日实地蔷薇国际，卖到过2.4万+，而如今的新房，1.4—1.6万/平并不少见。
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但其实，市场的风险并非只对买家，开发商也一样，一旦在高峰期拿地，遇到市场退潮，项目的利润就岌岌可危。
今天，房产君用了九牛二虎之力，统计了去年4月，首批出让地块的现状，发现其中大有端倪。
统计显示：除从化外，广州出让的38个地块，能做到年内拿地即开盘的，只有正荣新城云溪润宸，越秀星寰TOD，以及铂玥明珠ONE。
即使到目前为止，开售的项目也只有9个，占比不到1/4。
按照过去一些快周转开发商，6个月开盘、7个月资金回正的节奏，大家似乎都不可避免地“慢”了下来。
房产君先带大家回顾一下，去年那次的拍地盛况。全市共挂出了48宗宅地，6宗流拍，总出让金额906亿。其中20宗地块以底价成交，溢价率超40%的地块9宗，有4宗达价格及配建上限后，通过摇号才确定竞得房企。当时，房企对市场预期充满希望，纷纷摩拳擦掌，准备大干一场。时间走到8月份，广州第二批集中供地，同样的48宗地块，却有25宗流拍，成交金额更是下降37.2％，仅为569亿，平均溢价率0.82%。
两个最简单的例子，一个是振业学府里，深振业抢了79轮，最终以超过40%溢价率才啃下来的新塘地块。拿地单价15335元/㎡！而马路对面路劲星棠，均价才卖20500元/㎡。
另一个项目，首入广州的深圳房企力高，在增城的荔城板块，拿了一宗地，单价10800/㎡。
在力高拿地的时候，板块还能卖到2万+，项目是有赚头的，等到把售楼处啥的建好了以后，周边卷到1.4-1.5万/㎡了。
参考刚刚开盘不久的国贸学原，拿地单价9003元/㎡，还要配建公园、商业综合体，现在也不得不卷起来搞特价。
力高一看，这还得了，只能先把项目暂时叫停，等待市场回暖。
南沙项目的情况，主要分为两部分，一个是横沥岛的几个项目，海语天悦湾、建发明珠湾玺、铂玥明珠ONE。
横沥岛内卷严重，算上新盘和待售项目，年内可能有13个之多。同时，岛内限价虽有松动，却也不明显，依旧卡在3.6-3.8万/㎡。建发明珠湾玺，是当年的横沥成交价扛把子，楼面价达23604/㎡，所以，要求开发商拿出更好的产品，更强的销售力。
庆盛的招商湾区1872，则是招商主动调慢了节奏，项目优势是，板块没有竞争对手，而刚刚发文的《南沙方案》，对项目是绝对利好。作为成交和供应大户的黄埔，在首批集中供地中，出让地块不多，但个个都是顶尖好手。深振业以封顶价25.6亿拿下黄陂地块，他们用了6个马甲去摇号，在320个摇号主体中胜出，单价27274元/㎡。不过，随着第二批集中供地限价收紧，隔壁花语天宸地块被限4.68万/㎡，板块内都面临市场调控。中途，振业天成修改了规划，将原本的15栋，缩小到了13栋，匹配目标客户群体的改善需求。至于另外两宗知识城的宅地，已经是神仙打架了，大家都是低密度社区，而且成交都是封顶价+竞配建，单价均在27000/㎡左右。知识城山与墅（时代德信项目），规划了18栋叠墅，其中3-18栋为8层高，19-20栋6层高，以环境为核心卖点，备案价约为6.4万/㎡。越秀联投居山涧（越秀住宅项目）也规划了36栋7-10层高叠墅，产品预计140-190平，采用一梯一户设计，备案价则去到7万/㎡。房产君把这两个区放在一起，是因为在首次集中供地时，二者的情况有点像，都属于偏成熟的生活大区，而且价格也比较稳定。在出让地块中，包含了南站的新鸿基TOD项目，以及珠实和越秀，分别联合公交集团拿下的公交场地块。
这几个项目，无论是规划、建设、还是正式开盘，都需要比较长的时间准备。至于剩下几个项目，例如正荣新城云溪润宸和星寰TOD在去年就直接入市了。唯一比较特殊的，是金沙洲的金沙瑞府，为叠院+小高层社区，这种产品在金沙洲比较少见，华润置地拿下后，也规划筹备了一年多。当时，华润置地是封顶价＋配建拿下的，单价超过4.2万/㎡，是金沙洲的NO.1了！其143平的改善户型，房产君去现场看过，感受是不错的，现在就等开盘价了。好了，总体来说，去年4月首批集中供地的项目，要么等风来，都要卷产品，相对而言，南沙更幸福一点，毕竟，政府又发糖了。
对了，这周六广哥二娃，还会去直播一个中心城区户型天花板项目。
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