全新盘！广州再现江景房，87平做南向三房

假如你是开发商，手里有一块南向望江的地块，你会做什么产品？

估计绝大部分人说做大平层，大面积、大阳台、大玻璃幕墙的那种，逼格怎么高怎么来。

这么想肯定没错，比如灵山岛南向望江的华丰金湾，就是这么干的。

销售每次跟我介绍的时候，都是说：“先生我们是98平起步，最小的户型阳台都有6.5米，大户型阳台7米以上，玻璃是那种全景LOW-E玻璃，对对对就是特别闪特别蓝的那种……”

图丨主打江景大户型的华丰金湾

但凡事总有个例外。

就比如说，黄阁板块最接近江景的华宇凤凰岛，虽然其南向望江，但户型是以87-102平的小户型为主，最大户型才124平。

再比如华宇凤凰岛东侧的新项目中铁置业梅糖东项目，那产品面积段就更小了，首推产品预计89平左右起步，105平左右封顶。

怎么滴，这年头不稀罕卖江景大户型了吗？

憋说话，先看户型图。

中铁置业梅糖东项目首推户型只有两个，涵盖三房和四房。

建面约89平三房两卫（套内面积约73平）

建面约105平四房两卫（套内面积约85平）

相信我，无论是谁看了看了这户型，都得感慨一句，好集约的户型啊。

拉个表格对比一下周边项目，你能发现更多有意思的细节。

首先，中铁置业梅糖东项目，定位是临江项目中最紧凑的一个。

对比华宇凤凰岛、保利南沙天汇，同面积段三房，我比你多一卫；相同房间数，我比你少20平，卷死你。

非临江盘的户型其实做得更实用，但性价比跑不过中铁置业梅糖东项目。

因为中铁置业梅糖东项目，可以胜之不武。

我有江景，你们有吗？（果然，江景还是一大杀器）

我地价不过万，价格拉扯空间大，你们行吗？

先聊聊大家最关心的一个东西，江景。

中铁置业梅糖东项目分为南北两个地块开发，北地块体量较小，只有3栋住宅+1栋21层商业楼，配少量底商。

南地块体量较大，内部有9栋纯住宅，地块南侧为华宇凤凰岛的产业园区（较为低矮），因此南地块头排单位（10-13#）中高层户型有希望望江。

左侧那条宽阔江面，就是灵山岛和蕉门之间的蕉门水道。

官方挂网文件显示，项目首推为北地块。

虽然北地块价值低一点，但价格可能更惊喜嘛！

那么，中铁置业梅糖东地块会卖多少钱一平？

给大家一个数据，中铁置业梅糖东地块地价为8989元/平。一般情况下，房子的单价会在地价两倍左右，这个数不完全准确，仅作为参考。

再看周边项目。

东侧的保利南沙天汇，地价10431元/平，售价在2.5万/平左右，近期特价单位大概2万/平出头。

北侧的中铁建海语熙岸，楼面价9550元/平，售价2.9万/平左右。

南侧的华宇凤凰岛楼面价倒是只有6432元/平，但人家是多宗地块的平均价格，不太具有参考意义，如今售价在2.5-3.2万/平之间。

所以，如果中铁置业梅糖东地块真的按两倍地价出货，那周边都要被卷得寸草不生，简直是“黄阁保利水木芳华”。

建议各位还是在2倍地价基础上，往上预估一点。

咳咳，这个项目优点讲得很多，这里也补充一下缺点。

其一，项目自身不配建任何教育配套，幼儿园、小学、初中全都要依赖周边补齐。

同期拍地的越秀梅糖西地块会配建一所54班九年一贯制中小学，未来有可能招收中铁置业梅糖东地块、华宇凤凰岛的学生。

至于江对面的灵山岛广大附，入读的几率不大。

以上为猜测，具体学位划分请以教育局为准。

其二，项目商业配套较少。

项目有配建商业，但规模不大，业主日常买菜可能要靠邻居楼下的小铺。

至于购物呢，可以去隔壁保利南沙天汇自带的17万方保利叁汇广场，这个商业综合体由保利商业自主招商运营，预计是个吃、喝、玩、乐、娱、购的好去处。

图 丨 保利叁汇广场

那么，看完这些优缺点之后，你觉得这个项目综合条件如何，又会卖上什么价格？

欢迎留言一起讨论。

如果你还有其他问题，欢迎周四晚上8点，来我们直播间，一起聊。

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