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2022下半年,这三个大盘,将要炸翻楼市!

房产君 广州房产 2023-02-24


要么不来,要么一起来。

今天,位于沥滘的巨无霸项目——珠光·海珠新城,在丽思卡尔顿举行新闻发布会,宣告项目即将面世,其总建筑面积达470万平,将搅动整个中心城区的楼市格局。

但海珠新城,并不是7月楼市的唯一主角。

因为,位于白云新城,同为巨无霸的富力·富云山项目,也即将拿到国土证和预售证,它终于要卖了。

而沙步的万科·黄埔新城更不遮遮掩掩,本月上旬就将开盘。

黄埔新城预选图

这三个盘冲击市场,会带来哪些影响,买房者又如何选择呢?别急,容我慢慢分析。

顺便说一下,下周四,我们将在直播间,和盘托出选筹指南,大家记得预约,届时,广哥也将“伤愈复出”。
大盘能不能涨?

首先,房产君要纠正一个观念,就是大盘不能涨。

这三个盘,均为建筑面积超200万平超级大盘,从正常的营销角度,销售周期会超过5年,甚至8—10年。

由于持续供应,货量大,很多人判断,大盘涨幅偏慢,甚至不建议入手。

但是,具体问题要具体分析。

房产君举一个例子,华景新城是不是大盘?百度百科显示,其建筑面积达到100万平。

但华景新城涨幅不大吗?从2004的5000元/平,到现在整体均价8万,楼龄新的华景里10万+,也是十几倍的涨幅。

华景新城实景图

所以,大盘能不能买,比货量更重要的是位置。

而海珠新城和富云山,位置可以说是优越;黄埔新城稍远了点,但也算市区盘,它们与之前的郊区大盘,有着本质区别。

要不要抢首期?

大盘开售,第一期价格往往最便宜,开发商为了冲业绩,开一个好头,价格往往会低于吹风价。


比如,万科黄埔新城,首批开售的93平三房,单价不到3万/平,性价比确实不低。


所以,房产君的建议是,不管买不买,首期是一定要去看的。


不管买不买,首期都值得看


但是否要买,则要具体问题具体分析。


因为首批拿出来的单位,位置并非最好,最黄金的地段,开发商会留着最后卖,以追求溢价。


所以,这就要根据个人偏好了,比如,你追求总价低,那么可以出手;如果你追求距离地铁近,距离商业近,要求花园大,视野好,那么就要详细研究规划图。


当然,成本是要高出一截的,千金难买心头好嘛。


买大盘,务必研究控规图


另外,大盘虽然配套齐,但也不是一步到位的,尤其是学校,如果着急要读书,也不建议盲选首期。


特别是追求优秀学位的,可能越秀、荔湾的二手房,确定性更高。


下半年怎么走?


其实,大盘井喷不仅是7月现象,也是最近1-2年,广州楼市的一大特征。


目前在售项目中,万科城市之光是大盘、万科金域曦府、合生中央城、新世界凯粤湾、富颐华庭、亚运城等都是大盘。


这些项目的存在,是广州楼市的压舱石,简单说,就是不愁没货卖,大家有足够多的选择。


对买家而言,是好事。


珠光·海珠新城


但这更多是对改善买家而言。


毕竟,大盘进城的结果,是单价不低,海珠新城和富云山,哪怕是首开,单价也在7万上下,普通的刚需是望其项背的。


所以,下半年整体市场将如郁亮所说,会逐渐筑底回升。在广州,改善选择多,手握800-1000万的,可以根据需求慢慢挑。


而对200-300万预算的刚需而言,郊区的TOD,以及广佛交界处的TOD,都是值得参考。


毕竟,对他们来说,通勤和学位的要求,要放在更高的位置。


另外,不管是什么时期,买房都要抛弃一夜暴富,不切实际的幻想,比如月入5000元,买下珠江新城两套房之类。


今天,二娃拍的这条片子,值得大家看一看。

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