最近，房产君收到消息，与珠江新城CBD隔江相望、楼龄20年的珠江广场，居然冒出一栋新楼，价格6万+/平起！望江户型则卖8字头，单周边的江景单位，早就挂到10万+/平了。事出反常，必有玄机。跟房产君现场走一趟，看看咋回事？珠江广场，位于海珠老牌豪宅板块——滨江东，北面一线临江，对面就是二沙岛，距离8号线鹭江地铁站约1公里。珠江广场虽有新房出货，但却是个不折不扣的二手小区。小区分为四期，最早一期，建筑年代在2000年左右，最后开发的四期于2010年建成。这次出售新房的，是位于三期的海安楼，大概在2004年建成。当初开盘时，发商将这栋楼租给某酒店用作员工住房，一租就是十几年，如今租期已满，开发商重新将此楼出售。
也就是说，按销售所言，海安楼预计明年6月30日交房，那么到交付时，小区还剩45年产权。这里需要注意的是，开发商将重新装修所有单位（除了不能动的承重墙之外），且房子没有交易过，所以依然属于新房性质。
小区是围合式布，中央园林坐落中间，花园绿树成荫，还有泳池、球场、儿童乐园、风雨连廊等设施，住起来还挺舒适的。与同小区二手房相比，在售的海安楼有24小时管家，不过物业费也更贵，要3.5元/月/㎡，小区车位租金约1200-1500元/月。珠江广场-海安楼在售建面约55/67/93/122㎡一至三房，2梯6户（16F），大概90套货，户型图如下：①约55平1房1卫，朝北向，与对面的住宅，仅有十来米之隔，视野完全被遮挡，低楼层采光较差。
②约62平2房1卫，也是朝北向，与对面住宅的生活阳台，咫尺之隔，外人一眼便能看到家里的客厅、主卧，私密性很差。唉，毕竟也是近20年楼龄的房子了，这个户型设计相当过时，客厅不但没有开放式阳台，连落地窗也没有，只有一扇小窗。
|与对面楼的阳台，咫尺之遥
③约93平3房2卫，西南向望小区中央花园，视野很开阔，景观也挺漂亮的。
|约93平户型阳台视野
客厅开间3.6米，厨房带了生活阳台，且空间很大，做出了120平户型的阔气，值得表扬。
但也因此，三个卧室的空间都被压缩了，且没有做主套（一般而言，这个面积段，市面上的大多数楼盘已经能做到3房到主套），可以戳下方视频查看。
|约93平样板间视频
④约122平3房2卫（05、06单位），带主套，这2个是镜像户型，朝东向，可以看到江景。
|约122平东南向视野
⑤约122平3房2卫（01单位），这个户型朝西向，只能看小区花园，与江景无缘 。约122平虽是最大面积的改善型户型，“瑕疵”却不少。除了主卧，其他卧室都是“古早设计”的小窗（如左下图），主卧卫生间是暗房，公卫的光线也很差，白天需要开灯，实在没有“改善房”的气质。
北向约55平1房、67平2房，朝向和视野最差，价格在6万+/平左右。望花园的93平3房，价格大概7万+/平，如果是约122平靠江户型，则要去到8字头。以93平（11层）为例，如果一次性付款，总价大概728万，比按揭总价多优惠30万。“目前，93平5-10层已经卖掉。我们的贷款银行是农商银行，利率可以做到4.45%。”销售透露。再看看周边二手房，望江户型和普通户型，价差相当大。比如，珠江广场二手价在5.5-7.5万/平，有几套望江大平层已经挂到10万+。
再如，隔壁的丽景湾，一线望江的120㎡单位，也去到9.5-10万/㎡。滨江东板块，是广州早期发展起来的豪宅片区，配套相当成熟，片区楼盘几乎有20年楼龄，新房稀有。
珠江广场-海安楼，虽然是新房，但实际产权已经缩水20年，且户型设计存在过时的地方。不过呢，和周边二手房相比，海安楼毕竟是新房交易，能省下一笔不菲的增值税，且内部全新装修，居住体验也更好，你觉得呢？好了，如果你对这个板块感兴趣，或者你还有其他的买房问题，不如周四晚上8点来我直播间，免费提问哦！
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