天啊，上半年，广州这些楼盘跌幅最大

前几天，房产君收到了一份合富研究院的《2022年半年报》。

这份年报里有一张非常有趣的二手价格表，为了方便阅读，我稍微整理了一下。至于这个有趣的点，就藏在表格最下方。

科学城的万科东荟城，成为了榜上23个小区里跌得最猛的一个，该盘跌幅甚至比花都、增城某些小区还要大。

像这样让人意外的例子还有很多，比如：

①坐拥黄金地段+成熟配套的网红盘中海康城，一年内跌幅竟然高达14%；

②一年前万科欧泊比金沙洲的御金沙贵1万/平左右，现在二者房价相当；

③越秀顶级学位房，东风广场，房价在跌；

④天河公园也有涨不动的房子，比如东方新世界；

⑤一些风头不盛的项目，反而跻身涨幅榜前列，比如保利花园。

你说，这个市场是不是很奇怪？

我一开始也是这么想的，但看到二手成交量的一瞬间就释然了。

广州的二手市场还没有真正复苏，成交量轻微上涨，但总体趋稳。这个阶段里，一些德不配位的房子会被挤出泡沫，一些基础盘优质的房子反而会坐实价值。

那么，一手市场的表现又如何，过去半年是涨是跌？

这里，我们可以用下面五个数据来判断。

其一，一手房成交缓慢回暖。

如图所示，一手成交的微笑曲线已经出现，成交量会缓慢爬升，5月网签成交环比升41%，6月网签成交环比升66%，各区第二季度成交有2-3成回升。

其二，多盘齐跌的局面正在停止。

2021年至今，楼市共有三个阶段：

2021年1月-5月，涨价盘远多于降价盘；

2021年6月-12月，降价盘多于涨价盘；

2022年1月-6月，涨跌盘比例接近，价格正在不断修正中。

3）远郊正在减少供应量，以降低库存。

如图，2021年下半年，远郊新增供应达到49%，到了2022年上半年，这个数只有43%。

这一点与远郊新盘低迷的去化率有关，库存飙升，导致开发商减少供应以降低库存。

4）越贵的房子越好卖。

总价1000万以上的房子，动辄去化率达到八九成，而总价低于300万的房子，去化率普遍不到四成。

5）2022年上半年住宅网签成交面积TOP30出炉，近郊区域YYDS。

30个席位里，番禺区占8个，黄埔区占8个，增城区5个，天河区2个，荔湾区2个，海珠区1个，南沙区1个，花都区1个，白云区1个，从化区1个，近郊区域（番禺、黄埔）占据半壁江山。

而TOP10中，番禺和黄埔占据8个席位，天河、荔湾只能堪堪跻身其中，这也坐实了买家对近郊区域的喜好。

顺便一提，今年上半年的成交第一名不再是刚需大盘亚运城，变成了改善大盘越秀和樾府，后者是以近两倍的成交数据碾压亚运城。

刚需客的购买力，这次输给了改善客。

所以文件的最后，合富研究院给出了如下判断：

中心区（天河、海珠、白云、荔湾）下半年“供需有效匹配”，多个占据“核心地段+稀缺资源+低密度“豪宅将入市，市场关注度高，高端物业预计保持领先行情；

近郊（番禺、黄埔）有效供应增加有望拉升市场热度，热度轨迹有望逐步从个盘扩散至板块；

远郊（增城、南沙、从化、花都）下半年增城/南沙供求或走出低位，但库存压力大，总体热度回升或仍有限，市场机会更集中优势突出的“复合型”个盘。

至于房价会不会涨，卖个关子，如果你想知道，那就周四晚上8点来我们直播间，我们会和大家深入讨论这个问题。

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