近日，闹得沸沸扬扬的断供潮，以10家银行和银保监那掷地有声的保障落下帷幕。即使大家都在负重前行，若想要活下去，烂尾的问题就必需要解决。先说结论，是为了奠定主基调，以防待会儿吃瓜吃得太深入，出现三人成虎的局面。在进行粗略的测算之前，须对易居研究院智库中心表达一下敬意，评估中会引用部分数据。根据易居统计，整个停贷潮，前前后后涉及烂尾的家庭约1701户。
据统计局，我国近年平均居住面积为111.18平/户。由此，推算此次停贷风波中烂尾波及建面约18.9万平。看到这里有人可能会问，局部18.9万平，那全国的烂尾规模会是多少？根据项目开发时序，10-20万方体量的盘，从开工到售罄整盘交付，通常需24-48个月。再者，一般开发商们会争取，拿地10个月内实现开盘预售。（碧桂园的6个月或者更短，另作他论）于是，可以推断出烂尾项目的卖楼时间，主要集中在2018-2021年。
全国2018-2021年，商品住宅（包含别墅、公寓）销售总量为61.8亿平。易居研究院给出全国平均烂尾率约3.85%，照此计算，全国涉及的烂尾总建面约23779万平。2018-2021年，61.8亿平对应的销售总额为59.7万亿，因此平均房价约9670元/平。
烂尾项目主要分布在二三四线城市，在今年新政之前全国二三四线，首套房首付需20%-30%，二套房首付不低于40%-60%。便推算出，全国烂尾项目银行承受的贷款额度约为1.26-1.61万亿。
简单点，若烂尾楼问题不解决，银行将面临约1.26-1.61万亿的坏账。
据统计局数据，近4年开发商竣工房屋造价均值约3513元/平，则要将烂尾楼保交付，保守需要0.8+万亿的造价成本。根据@说财猫统计，2022年上半年，央行货币净投放现金约5186亿（去年同期的162倍）。2022年1-6月，房企境内融资总额为4655亿，假设全部来自央妈放的水（事实上绝对不可能）。
则，若要这些烂尾楼保证今年内交付，不算人力、财务等成本，只是看工程造价，融资的钱全部拿来建烂尾楼。在以上种种理想化的假设下，央行都至少需再放水约4200亿。
2021年南京GDP为1.63万亿，天津1.57万亿，佛山1.21万亿...则，若不管这些项目，其烂尾导致的银行坏账，将使我们失去一座南京、天津，或者一座佛山城。①央妈的水龙头，还没有拧到尽头，要救市救楼，下半年政策还要发力。②烂尾楼必须补救，否则会引发系统性金融风险，到时候就不是T贷危机，而是次贷危机了。
解铃还须系铃人，第一个应该担负责任的还是直接主体，各大开发商们。根据业主们的集体告知书，楼盘出现停工现象的首要原因是，遇到了资金问题。无论是监管账户出现资金空缺，还是房企自身债务问题，亦或是工程款存在纠纷，说白了，就是“缺钱”。兵来将挡水来土掩，既然是缺钱，房企作为楼盘第一责任人，那就要想办法去找钱。
这就要说到大多数民企的一个“特色”，企业的账上没有钱，但是老板就不一定。比较直接的方式是让老板，再卖卖名下的资产、质押部分手里的股权、或者掏掏小金库...旗下那么多资产，可以选择割肉抛售直接回血，也可以选择引入资金方等共同开发。
除了开发商外，第二个责任主体便是监管妈妈＋金主爸爸角色的银行。
根据银保监的喊话，银行会主动参与解决资金缺口的方案研究，推进项目快复工、早复工、早交付。
最直接的方式就是，看看受困企业还有什么资产可以拿来抵押，然后换钱去复工建设。
银行、非银行金融机构等，可将开发商手里的有效资产做成各类金融证券，再融资。只不过这个时候，需要银行等公信力较强的机构给予广大证券认购者信心背书。第三个责任主体，便是衍生到房地产上下游的各个供应商、施工单位们。在政府机构的介入或者指导下，制定切实可行的施工先行、材料优先供应，资金分批支付方案。或者，拿竣工后的房屋等作为给上下游供应商们的部分资金补偿等。毕竟，项目一旦烂尾，上下游的供应商、施工单位门也很难再收到进度款或者尾款，这也是他们不愿意见到的。只能进行三方会谈，明确交楼是一定，但时间也许会相对延后性。最不济，那就是之前网上传的沸沸扬扬的，众筹保交楼。事已至此，只有政府出面，方才维以不永怀，维以不永伤。如果不懂如何看盘选房，可以关注我们周四中午12点的直播，有问必答，记得预约哦～
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