你敢信吗？天河北这个明星楼盘，楼王单位的洗手间，居然是暗房！神奇的是，这颗“黑痣”，却不影响小区卖到10万+的价格。
3、上车门槛：2房约850万+，3房约1000万+。芳草园，位于繁华的天河北商圈，南侧靠近天河北路，距离林和西地铁站约1.4公里。建筑年代在2004年左右，外观保养很不错，看不出已经芳龄18年。小区园林错落有致，郁郁葱葱，人车分流。在车水马龙的闹市，带这种“豪华大花园”的楼盘，很难得。小区对口天河第一梯队——龙口西小学（2022年天河教育局政策），初中为广州中学。
不过，龙口西小学已经预警，如果报名超过招生计划人数，按房产拥有时间的先后顺序，安排入学。也就是说，冲着学位的买家，早点拿到房产证，迁入户口，“人户一致”才能排队。芳草园体量不大， 分A/B/C区，共6栋楼（30层左右），1012户。A1/A2栋1-4层是商业会所，带空中花园和泳池，南向靠近天河北路，噪音比较大，北向安静望花园。主打约86-93㎡2房1卫、约109-117㎡3房2卫中小户型，两边对称，呈“井字形”，3梯8户，是小区密度最高的两栋楼。B区为2梯6户，户户朝南，包含约98平南向大2房，以及正南向约127平3房，南北对流128平3房。楼王位于C区，2梯4户，以约120-128平3房2卫为主，东南向望花园，很安静。约120平3房是房出阳台，这个户型位于两栋楼中间，阳台视野有所遮挡。约126平则是客厅出阳台，东南向望花园，视野无遮挡，唯一的缺点是，有暗厕。①目前小区挂牌价格，一期北向单位10万/平，南向单位11万/平，二期和三期南向单位，挂到11-13万/平。
②2房面积段在86-98平，可以优先选择86平，拉低总价预算，且不像93平紧靠天河北路。
③3房面积段在109-128平。优选选择B/C区望花园的户型。介意暗厕的，可以选择C1/C2的120平3房，但是房出阳台。
如果想要厅出阳台，可选B1/B2栋127平3房，C1/C2栋约126平3房。为了让大家直观感受一下，小区户型布局和视野，房产君看了A区和C区，一共4套房。①建面约126平3房2卫，位于C1栋，中低楼层。挂牌价1500万，单价约11.9万/平，近期还降价50万。点评：位于小区楼王单位，优势和劣势都很明显。房子胜在带主套，厅出阳台，格局方正。东南向望小区花园，很安静，景观相当漂亮，中高楼层视野很开阔，看下图。不过，5楼以下，视野会被树木遮挡。
| 阳台视野
槽点也是有的，公共洗手间是暗卫，基本没有什么采光，通风只能靠排气扇。两个次卧，与C2栋的卧室，两两相望，私密性相对差一些。②建面约120平3房2卫，东南向，同样位于C1栋。点评：这个户型是卧室出阳台，厨房很宽敞，带了一个4.2平的生活阳台，足够晾晒衣服。
③建面约117平3房2卫，位于A1栋，中高楼层，3梯8户，挂牌价1150万，折合单价约9.8万/平。点评：A栋户型基本没有景观阳台。客厅和餐厅设了东西对流的窗户，晾晒衣服，只能在2㎡的小生活阳台进行，不大方便。
④建面约92平2房，位于A栋，中楼层，挂牌价900万，单价约9.78万/平。
点评：芳草园约90-98户型，这个面积段只做了南向大2房，而且还是单卫，拉高了总价门槛，处境比较尴尬。客厅和餐厅东西对流，但少了景观阳台，晾晒衣服只能在约2.3平的小生活阳台。1、芳草园3房比2房好出手，90平+的两房很尴尬，刚需的够不着，改善的看不上，很难卖出高价。今年5月，芳草园一套90平2房，成交价仅9万/平。2、小区园林、地段以及学位很能打，但户型有些过时。一期基本没有外阳台，二三期126平户型有暗厕，3期126平3房阳台偏小......emm，看个人的接受程度。3、去年指导价政策出来后，芳草园价格和成交双双回落，近期有回暖之势，最近一套120平3房，成交单价去到11.4万/平，也是小区最贵的一套房。4、小区住家客比较多，圈层相对纯粹，客群主要来自周边的一些“老破小”业主置换。最小面积为为86平2房，不像中怡城市花园、嘉尚国际，有单房小户型，很多人买来当学位壳。或者，预约我们周四的直播间，关于广州置业路上要注意的事项，我们敞开了聊。房产君建了天河楼市交流群
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对了，天河最近有个很火的盘，这周就要开盘了，想知道最新情况，点点下面小程序呀。