天呐！科学城二手房，遍地跳楼价！

如果你和我一样是个海王，又或者通信录里躺着足够多的中介，那你的朋友圈，一定躲不过科学城二手大降价的消息——

万科金色梦想，95平复式四房，总价318万，单价3.3万/平，算是七五折笋盘。

中海誉城北苑，东南向115平三房，总价330万，单价3万不到，一夜回到三年前。

保利罗兰国际，90平南向三房一卫，中楼层，385万包增值税，单价4.3万/平，和新房价格无限贴近。

心动吗？心动就对了。

每隔几天，我就会在朋友圈刷到笋盘信息，就好像科学城的业主在集体跳楼价抛盘一样。

就在昨晚，我又刷到一套笋盘，不，笋王。

科城山庄二期，建面约84平两房，挂牌价355万，折合单价约4.2万/平。

这套房有多笋呢？要是搁在去年指导价前夕，怎么也得卖个四百多万。

现在这套84平两房，不说让价百万，大几十万还是有的。

我截图发群，不到两分钟就收到了朋友私信：

你看，心动的来了。

为了核实真实性，我联系了一位常年在科学城活动的中介朋友。

他告诉我，房源是真的，只是价格轻微掺水，业主报价要高出5万，即便如此，这套房挂牌价也远低于市场价。

于是我问他，为什么这套房这么便宜？

中介朋友表示，从基础条件来看，科城山庄这套84平只有两房，刚需客够不着，改善客不需要，略微有些尴尬，所以难卖，这是其一。

其二，从市场角度看，科学城的供求比实在是太不正常了，近期二手市场像一潭死水。

不正常？怎么个不正常法？

他告诉我，最近除了金梦和东荟城有少量成交，其他小区的二手成交量，可以忽略不计。

于是，我从贝壳上整理了近三个月的热盘成交数据。

如图所示，近三个月内，绝大部分楼盘都是个位数成交，只有东荟城、金梦、中海誉城南苑三个小区成交量过十（仅统计贝壳）。

2021年，这十个小区4-6月总成交量为110套，到了今年，成交量只有76套，大约下降三成。

再看成交周期和挂牌数量，约七成小区的成交周期在三个月以上。

少数比较夸张的，比如万科东荟城，挂牌数量达到惊人的302套，贝壳显示，万科东荟城共有40栋住宅，这意味着每栋楼都有7-8户邻居卖房。

活生生地把成交周期拖到了半年以上。

房产君注 丨 成交周期采用中位数计算

最要命的是，东荟城的挂牌量正在按100套/年的速度递增，不信，可以考古一下往年文章：降价96万！多盘抛售...老黄埔、科学城“泡沫”破了？

|2021年7月万科东荟城挂牌量

|2020年8月万科东荟城挂牌量

你说，不踩踏出货，要怎么把自家房子卖出去？

踩踏出货，又要怎么卖得起价？

好在东荟城是个幸运的例子，因为这个小区接盘者众，只要愿意狠心降价，总归是能卖出去的，可怕的是那些挂牌量高，成交量低的项目。

比如越秀岭南雅筑。

这个盘就在成交量TOP5的金梦、中海誉城旁边，但它成交量几乎垫底，4-6月成交3套，剩余挂牌121套，照这个速度卖下去，清掉余量都要十年。

如果业主执着于在这种时期出货，除了降价，我想不到其他办法。

那么，这些降价笋盘可以入手么？

当然可以。

给买家们一个建议，近期科学城有很多笋盘冒出来，其中一部分是向市场低头的真笋盘，一部分是伪装成笋盘的蟹货，要注意甄别。

 不能动弹的大闸蟹 丨 图片来源：微信公共图库

对于各项指标还不错的房子，要把握住非笋不入原则，当前的市场，买家议价权很高，正价买房都有可能买贵。

只要头脑清醒，心态放正，挑到一套笋盘不是特别难的事情。

如果实在砍不动价，喊上你妈

也给卖家们一个建议，这个时期不一定要抛盘，比如上文提到的越秀岭南雅筑，今年贝壳成交的7套房源里，一半没有满5。

但如果业主们坚持下去，熬到房源满5，绿地收楼，配套成熟，或许还有希望。毕竟，越秀岭南雅筑左边躺赢一个广附小学，右边躺赢一个广附中学，未来总归不会太差。

可怕的是连自己也不再相信板块和市场，这样的卖家，你不亏钱，谁亏？

最后，普通人在面临买房/卖房这种终身大事时，很容易感到困惑和迷茫，乃至于做出让自己后悔的决定，如果你也碰到了这样的问题，不妨来找我们聊一聊。

周四中午，我们照常直播，各位即将买房/卖房的朋友，我们直播间见。

房产君建了黄埔交流群
添加大嘴，备注“黄埔”，可免费加群

👇👇👇

此外，我们技术同事花费几个月的时间，建立了一个楼盘库，一键解决大家的买房疑问，话不多说，点开就知道有多全能。