天河业主哭了：我们小区楼龄才5年！房价为啥涨不动？

有天河title加持，真的能闭眼买房吗？是天河，就购了？

相信，很多人的心中的答案，是肯定的。

直到最近，我统计了后天河北板块楼市数据，发现戏剧化的一幕：

有楼盘竟然跌了！还有次新盘，面临“卖不起价”的尴尬。

咋回事？次新盘，在天河也吃不开？

要回答这个问题，我们需要一个代表性楼盘来发言：远洋天骄。

远洋天骄属于后天河板块，距离天河客运地铁站约1.5公里，建筑年代在2016-2018年，是绝对的次新楼盘。

小区分为2期开发，一期为10栋住宅，户型很丰富，从约34平1房到137平5房都有。

A6栋则为公寓式住宅，6梯25户，租户非常多。

一路之隔的2期为3栋公寓，住宅和公寓分开管理。

小区带有大花园，人车分流，居住环境还是不错的。

但附近分布工业区、城中村，缺乏大型的商业广场，小区周边人气并不算旺。

哎，就像后天河北的楼市行情，两年来，平平淡淡，稳如老狗。

不过，最近有个好消息，小区西侧约1.5公里处的燕塘地块，拍出50842元/平（扣除配建）的楼面价！

要知道，周边的二手房，也才4-6万/平，面粉贵过面包的节奏。

这块高价地，会不会拉动周边二手市场回温？远洋天骄，目前的市场行情如何？值得买吗？

二手房市场，最能检验房子的真实价值。

房产君发现，从去年上半年到现在，远洋天骄房价，居然回落了！

为了避免不同户型带来的误差，我们对比今年，在贝壳上成交的3套房源（实际不止3套，在其他平台也有成交，但无数据）。

比如，今年1月成交的一套98平中楼层南向3房，带主套，单价5.98万/平。

而去年5月，小区卖出的2套“同款户型”，高楼层，一套6.3万+/平成交，一套卖到6.58万/平！至今仍是小区最贵的一套房。

即便是今年5月成交的楼王单位，137平5房，南向高楼层，也仅6.16万/平，挂牌266天后才出货。

还有约76平2房，今年一套南向低楼层户型，成交价5.57万/平。而去年，同样低楼层，还是朝北向的，却卖出5.84万/平的价格。

显然，受行情影响，今年业主的确放下了身段。

中介跟房产君透露，最近一套位于8栋的89平3房，高楼层，业主急于置换，降了26万，折合挂牌价仅5.6万/平。

这是啥概念？前几年，业主是以5万/平的售价，入手这套房子的。

房产君查阅开盘发现， 2017年5月，远洋天骄8栋楼王，装修价已经卖到5.5万/平。

不仅仅是远洋天骄，周边直线距离一公里内楼盘，靠近地铁、地段更好的恒大御府、云山熹景，也仅有0.5-2.4%的微小涨幅。

楼龄二十多年的云宁居，则跌了1%。

相比东圃、车陂、三溪一带（可回顾：天河60个热门小区，涨了44个！谁最猛？），这个涨幅实在对不起天河这个title。

说实话，2016年，远洋天骄开盘价也才3.4万/平，前期买入的客户，已经吃到一波涨幅。

但后期5字头上车的买家，可能要面临一段时间的“横盘期”。

这你就要问了，为什么都属于天河区，远洋天骄却沦为“小透明”，涨幅乏力？

1、地段因素。小区属于后天北板块，周边缺乏新的规划和概念。

2、远洋天骄楼龄较新，很多房子都是2018-2019年后才出证，小区目前还没有满五的房源。

增值税免征年限“2年变5年”后，动辄20-30万的重税，劝退了一批买家。

3、远洋天骄距离地铁较远，需要公交车接驳。不过，未来18号线北延段京溪站通车后，会是一个利好。

小区公交接驳点

4、作为天河次新盘，部分户型设计一般，实用率不是很高。

房产君看了一套71.6平2房1卫户型（套内面积仅56.2平），实用率只有78%。主卧只有约9.8平，次卧只有一个小窗。

像这样的2房住宅，上车门槛大概400万。

另外，有的楼栋缺乏品质感。比如6栋为公寓式住宅设计，6梯25户，租客多，人员杂。而部分楼栋，有的房源会远眺YH园，有的买家可能会介意。

6栋为6梯25户的公寓式住宅

5、小学对口志远小学，属于先烈东路集团，熟悉的网友可以评论区聊聊。

6、小区有很多小户型，前期吸引了大批投资客，现在纷纷出货。

小区住宅总共也就1618户，链家上却有98套房源在售，挂牌率达到5.75%。1房小户型就有48套，几乎占了一半。

房产君推测，小区证满5年后，放盘量大概率双倍增长，这里面有投资客客出货，以及有学位需求的业主，卖房置换。

想要卖出高价，并非易事。

虽然同板块拍出高价地，但估计会打造成10万+豪宅，跟附近一圈小区，不是同一档次的产品，对这些小区的房价拉升，是有限的。

大家觉得呢？评论区来说说你的观点！

或者，预约我们下周四的直播间，关于天河楼市的那些事儿，我们线上聊！

哦，对了！我强烈推荐一个小程序给大家，这里有你们最关注的热盘选筹指南，还有不敢写在文章里面的大V点评！详细到每一户的日照时间，和噪音分析。

我相信，你点进去看完之后，会惊叹一声：“卧槽”！这么好的东西，竟然现在才发现....

别说了，点进去看看吧！又不会怀孕！