假摔？黄埔业主真的急了，9成小区降价卖
昨天，我们统计了天河二手房挂牌价下调的情况，后台粉丝留言希望每个区都出一篇。
应粉丝的要求，今天我们来看黄埔区。
通过整理贝壳上的黄埔热盘（不含指导价小区），近一年的房价涨跌情况，发现42个小区当中，只有3个小区挂牌均价出现上涨，其余都在下调。
虽然统计的小区数量不多，但降价幅度挺大的，降幅超10%的小区有10个。天河统计的60个小区，降幅超10%的才3个。
那，黄埔是真降价还是假摔？照旧，我们还是以降幅比较大的小区来举例。
文冲：
石化生活区，去年8月挂牌均价是4.11万/平，今年7月挂牌均价3.63万/平，降幅达到11.68%。
该小区目前贝壳挂牌在售42套，今年成交了6套，成交单价在3.2-3.7万/平左右。从成交时间来看，价格呈现下降趋势。
从挂牌价格来看，大部分单价是在3.2-4万/平之间，4万以上的报价有6套，价格高的，都是1年前发布的。
房产君查阅过去一年的成交记录，发现石化生活区，确实在去年8月份，成交了一套单价约4万/平的房源，但在贝壳仅此一套，如今它站岗了～
这也就不奇怪去年的挂牌均价可以去到4.11万/平。
但今时不同往日，有急卖的业主，挂牌单价低至2.48万/平，挂牌2个月了也没卖出去。
在拆迁预期降低的背景下，楼龄长达40多年的房子，又有多少人会买呢？
香雪：
万科金色梦想，去年8月挂牌均价4.43万/平，今年7月的挂牌均价3.91万/平，跌幅11.74%。
该小区目前贝壳挂牌在售113套（不含车位），今年成交了32套，成交单价在3.2-4.3万/平左右，最高单价为4.3万/平，为一套复式4房，于今年4月份成交。
随着时间的推移，后面的成交价格也在下降。
最新成交的一套，单价3.26万/平，是今年的新低。要知道去年相同的户型，成交单价为4万/平，一年多的时间，总价降了70万。
而挂牌的单价，3.5万-6万/平都有，以3.5万-5万/平的报价居多。
值得一提的是，6万/平的房源是套低楼层复式6房。我们猜测可能是一楼的房源，有赠送一个院子，业主挂牌溢价较高。
知识城：
万科幸福荟，去年8月挂牌均价4.4万/平，今年7月挂牌均价3.03万/平，跌幅高达31.14%。
该小区在贝壳平台上，显示的成交房源只有1套，单价约2.7万/平。
不过，挂牌在售的房源有30套，单价在2.6万-3.3万/平左右，报价3万以上的房源将近一半。
来看一下万科幸福荟近一年的挂牌均价曲线图：
去年8、9、10三个月，挂牌均价都在4万/平以上，到了11月突然猛降至3.5万/平左右，之后就是持续的阴跌。
去年前期挂牌均价高涨，主要是因为：
知识城拍出了摇号地块，区域内的新房稀缺且限价，不少渴望上车知识城的买家抢不到新房，只能无奈转战二手，也由此带动了板块内二手房价一再拉高，产生明显的一二手倒挂现象。
如今价格回落，离不开两个原因：一是“增值税2改5”政策，二是新盘供应量提升。
所以知识城的二手楼盘，挂牌价下调的幅度都比较大，万科幸福誉跌幅8.92%、时代天韵跌幅8.92%、中泰天境跌幅14.9%。
科学城长岭居
万科山景城，去年8月挂牌均价5.31万/平，今年7月挂牌均价4.61万/平，跌幅13.18%。
山景城今年通过贝壳成交的洋房，单价在3-3.6万/平之间（去年最高4.3万/平）。
而洋房目前的挂牌价，3.1-4.4万/平都有，主要集中在3.5-4万/平。
叠墅的成交价在6.5万/平左右（去年最高7.3万/平）。
和知识城一样，长岭居在去年也经历一轮暴涨，如今价格回落也是大势所趋，除了山景城，常春藤跌幅11.21%、万科里享家跌幅11.15%。
金融街融穗御府，倒是反其道而行，挂牌均价上涨了14.32%，但是在贝壳今年一套都没有成交。
开发区东区
凯信东方华庭，去年8月挂牌均价2.87万/平，今年7月挂牌均价2.49万/平，跌幅13.24%。
该小区今年在贝壳只成交了4套，最高单价不到2.4万/平。
至于为什么降价？
附近的黄埔新城，开盘价2.78万/平起。凯信东方华庭地段没有更优越，楼龄也将近20年，除了降价，还有什么能竞争？
综合来看，黄埔大部分二手盘，是真的降价了，无论是挂牌价还是成交价。
当然，也有部分房源报价过高，这些房源大部分有个特点，挂牌时间在一年以上，说明这些业主并不着急卖房，心理价位依然强势。
如果近期有买房需求，建议可以关注二手房的挂盘情况，遇到着急卖的业主，相信会更容易淘到笋盘。
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