二手房指导价一周年！广州这96个小区，还好吗？
一年前，你敢相信，有人会低于指导价卖房？
2021年8月31日晚，广州公布了首批二手房指导价，涉及96个小区，指导价格普遍低于市场实际价格，部分豪宅盘甚至价差达1倍。
一年后，所谓的指导价，早已“名存实亡”，但似乎也拯救不了二手市场的低迷。
我们统计了这96个小区，在指导价出台前一年，和后一年的成交情况，没有意外的，成交量腰斩。
指导价出台前一年，96个小区通过贝壳平台，成交了约2000套房源，指导价出台后一年，只成交了约900套（不含车位）。
其中，更有多个小区出现了成交价低于指导价的情况。
在贝壳平台，高于指导价的价格是会被隐藏的，而低于指导价的价格，无论是挂牌价还是成交价，都可以公开。
◎越秀区
比如越秀区的东风广场，指导价出台一年来，东风广场在贝壳成交了15套，同比成交量下降了44%。
今年更是有2套房源低于指导价成交，最低成交单价75938元/平，比指导价（81754元/平）低了5800多元。
而在指导价出台以前，贝壳成交记录显示，东风广场近两年来，只有2020年12月份成交的一套70平两房，低于7.5万/平的单价，其余都在指导价之上。
学位房，也在走下神坛。
◎番禺区
若要论哪个区域的二手房降价最狠，从指导价小区来看，非番禺区莫属。
纳入指导价的8个小区，就有5个小区出现了成交单价低于指导价的房源。
自在城市花园，指导价出台一年，在贝壳成交了19套，成交量同比下降78%，它的指导价是29768元/平。
但是近一年成交的19套房源中，就有两套低于指导价，最近成交的一套，单价24482元/平，低于指导价5000多元。
广地花园，成交量虽没有锐减，但有9套房源低于指导价（24176元/平）成交，其中8套是今年成交的，时间越往后，价格越低。
最低成交单价22159元/平，低于指导价2000多元。
锦绣香江花园，近一年成交了37套，成交量同比下降59%，其中有8套成交单价低于指导价（34850元/平）。
不过，这8套房源都来自布查特官邸，而这个组团一直以来都比较便宜，在贝壳的成交单价从未超过指导价，近一年的成交单价最低1.7万/平，最高约3万/平。
广州雅居乐花园，近一年在贝壳只成交了5套，同比下降58%。
今年6月成交的一套约105平三房，单价为34902元/平，低于指导价将近2000元/平。
万科欧泊（新光城市花园），近一年成交了27套，成交率下降了49%，其中有4套低于指导价（45408元/平）。
最低的一套，是今年4月份成交的，单价41615元/平，低于指导价将近3800元。
◎黄埔区
反而是黄埔，没有想象中跌得狠。
23个指导价小区，只有3个小区出现了成交单价低于指导价的情况。
丰乐小区，近两年在贝壳的成交量都不多。但今年5月成交的一套三房，单价为29508元/平，低于指导价（31549元/平）2000多元。
万科城市花园，近一年在贝壳成交了16套，成交量下降43%。
今年7月份成交的一套106平三房，单价40095元/平，比指导价（41176元/平）低了1000多元。
黄埔新村，近一年在贝壳只成交了3套，成交量下降43%。
去年10月成交的一套两房，单价为25925元/平，低于指导价（27544元/平）1600多元。
关于成交量下降，不止指导价小区，其他二手房小区也在下降。
来自中原地产的数据：
2021年下半年至2022年上半年，通过中介促成交易的二手房成交宗数，创下了2015年以来的新低。
成交量的走低，和指导价出台有关，也和整体的大环境有关。
前期成交量的走低，主要是因为指导价与市场价有着较大的差距，业主不愿意按照指导价卖房。而银行又将指导价作为房贷发放的依据，这就导致购房者贷的钱变少，首付压力加大。
另外，去年四季度，银行收紧银根，房贷审批速度放慢，有些购房者甚至排队半年都还没有通过，也让部分卖家望而却步。
但是到了今年，指导价已经形同虚设。银行不再以指导价作为放贷的参考依据，审批速度也在加快，数据显示二手房成交量有在增加，不过整体表现仍不尽人意。
截至8月30日，广州链家挂牌在售的二手房，已经达到11.8万套，卖房的越来越多，买房的人却不见增加。
急于换房或者用钱的业主，也就不得不降价卖。
上述提及的几个低于指导价成交的小区，目前均有不少房源，挂牌价低于指导价。
甚至在贝壳尚未有低于指导价成交的小区，也逐渐有低于指导价的房源挂出，例如黄埔的龙光峰景华庭、保利林语山庄。
细心的朋友应该发现，天河、海珠的指导价小区，依然是坚挺的。至少在贝壳，还没有低于指导价成交的记录（除了天河华景新城华景里的公寓，低于指导价）。
根据中原地产的统计，天河、海珠和番禺，是上半年全市二手房卖得最好的区域，但番禺降价比较明显，而天河却是逆势上涨。
除了区域分化，产品分化也明显。
豪宅成交“一路高歌”，稳步上扬。2022年上半年，全市千万豪宅成交占比达到2.3%，是2015年来的新高。
以千万豪宅扎堆的珠江新城为例，今年3、4、5月份的成交，达到一个高潮。
部分豪宅价格，更是打破历史成交价纪录。
与之相反的是，刚需需求明显遇冷，300万元以下盘源成交占比仅73.4%，环比大减4.6%，成交能力远不及去年同期。
因此，无论是指导价小区，还是其他小区，降价楼盘都是以刚需盘居多。
当前，调控已经放松，但是公众对于市场的预期已经改变，二手房市场的走势还有待观察。
8月24日，国常会指出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
释放的信号已经很明确，各位觉得后续会有松绑政策出台吗？
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