开篇之前，我给大家讲个真实的经历。
事情是这样的。
老黄埔的金碧领秀国际，最近放出一套110平3房，带主套。业主急售，按揭价445万。一次性付款，甚至420万能拿下，单价不到4万/平。
说实话，这个价格贴近我的预算，正当我准备翘班去看房时，中介一个电话飞来：“哥，刚刚房子被一个买家440万下定了。这个价格出来后，昨晚到现在，已经有十几台客看过。”抹泪，痛定思痛一想：没有卖不出的房，只有卖不出的价。这种速战速决的“淘笋货”买房，最近也在天河东部，疯狂上演！判断市场行情，有2个维度，一个是成交量，一个是价格。
当成交量和房价，双双坐上滑滑梯，别忙着感慨行情了。赶紧淘货去吧，这个时候的业主，心都是悬着的，议价空间比你想象中还要大。1、美林湖畔、兰亭盛荟，只卖出2套房子，“9字头”不见踪影。
2、骏景花园，成交一套4.9万/平的房子，低于指导价近3000元/平。这些小区，好歹是东圃一带的标杆项目。明星盘都吃不到肉，底下的小弟，只能喝汤，渣都不剩那种。要知道，今年上半年4月和5月，兰亭盛荟可是红红火火卖出9套房！4月更是有2套南向户型，单价超9万/㎡。其中约122㎡东南向四房，高达9.4万/㎡。
兰亭盛荟8月卖出的2套房中，一套位于近高速口的1栋。另一套是纯属“蟹货”，80平北向低楼层，单价仅7.56万/平。兰亭盛荟的房价逻辑，其实可以参考珠江新城，经营贷买家“拱火”。刚刚过去的8月，珠江新城成交量，不到30套，一夜之间，回到年初的行情。兰亭盛荟，随着经营贷退潮，价格和成交量双双回落。阳光假日园，近半年成交的13套房源，有12套都是约70-80平2房的刚需上车小户型。仅有一套是91平3房，以6.66万/平成交。同款小户型，4月单价还是坚挺的6字头，现在5字头随便挑。约66-78平2房小户型，成交旺盛，月均成交稳定在4-5套。骏景花园，8月成交5套房子，这个数字放在5月，是10套。最便宜的一套房，约306.9平，是一套复式。大面积超豪宅单价都会比较低一些。
发现一个细节了吗？从近半年数据来看，天河东圃的4房，几乎消失了！抱着好奇的态度，我找了近6年来，东圃板块4房成交，在贝壳上仅有24套记录。其一，东圃4房货量，本就稀缺。链家显示，目前东圃板块，仅有不到60套4房户型挂牌。其二，东圃板块发展较早，早年是天河的房价洼地，刚需是主力。除了兰亭盛荟这种绝对的次新房，很多楼盘楼龄已有20年。而东圃的业主，改善置换，一般会去到天河公园等片区，或者环境更好的、以大四房为主的牛奶厂。
楼龄旧、物业又一般的“4房老破大”，自然逐渐被抛弃。1、天河东有很多网红小区，以前是“皇帝女不愁嫁”，现在也得放下身段，议价空间拉大。房产君建议大家，盯住一个或几个目标盘，你能等到业主降价的几率很大。2、尽量买带花园的小区，如城市假日园、美林湖畔花园、盈彩美居等。在繁华嘈杂的地段，闹中取静是很难得的。3、约80-90平小三房，100-120平带主套三房，都是片区硬通货。老破大的流通性，只会越来越难。最后，你看好东圃板块发展吗？评论区聊聊！或者下周四来我们直播间，敞开谈。
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