祈福新村，二手房惊现1字头！

今天一早，房产君就吃到了大瓜：大瓜！传闻黄埔放松限购？我去求证了...

没想到，下午茶也来了：

曾经的中国第一邨——祈福新邨，居然冒出1字头房源！总价100万+，就能买到一套近地铁小两房！

眼见为实，咱还是去现场探探吧！

祈福新邨，港商开发，深谙港人的居住习惯。房子的设计嘛，麻雀虽小，五脏俱全。

今天，咱就来见识一下。

这套约68.9平2房（房子套内面积有60平，实用率超过86%），位于祈福新村C区，是小区最靠近地铁的一个区域之一。

C区开发很早，建筑年代大概在1994年，砖混结构（影响公积金贷款）。

房子挂牌136万，折合单价仅1.97万/平，几乎是整个小区，单价最便宜的一套房子。

房子虽然位于2楼，朝南向，但采光和视野都还OK。

这是因为C区的房子，基本都是3-5层的别墅式小高层，密度较低。

阳台和对面楼间距也有10多米，树木繁盛，长得比楼高。

生活阳台被业主改造过，超过8㎡，比小次卧还大，对于一个68平的小两房而言，很是奢侈。

但要论房子布局，就有一些小鸡肋了，比如没有入户玄关，两个卧室朝着餐厅，私密性打个折扣。

动线也很无奈，到阳台晾晒衣服，要经过主卧。

另外一套房子，面积约52.5平2房，那叫一个螺蛳壳里做道场。

房子挂牌价110万，折合单价2.09万/平，朝南向。一套同街道的同款户型，朝北向，总价仅103万，单价不到2万/平。

我们先看南向这套房子，房子难得的双阳台，景观还不错。

房子布局相当紧凑，尤其是次卧，只有5.1㎡，宽度1.9米，勉强放下一张一米的小床和一个小柜，且房门要改成推拉门。

整体来说，祈福新邨的小两房，基本都是48-70㎡的紧凑布局。

卧室嘛，我愿称之为“麻雀房”，通常不到10平，只能“蜗居”。

毕竟是近30年楼龄的楼梯楼，布局肯定不能和今天的新房比，房子最大的优势，就是上车门槛低到家门口。

另外，低楼层+北向流通性较弱，业主只能急售降价。

不管怎么说，30年前，广州没有哪个小区，能像祈福新邨一样，首次开盘，500多套别墅一抢而光，万人空巷的盛况，甩今天的楼盘几条街。

有人说他，是中国楼市的一个传奇。

目前，这个4万多户的大城，业主换房出货，挂出2200+套房子，可见改善需求旺盛。

而二手房价，祈福新邨“稳如山”，看看这张图，你就清楚了。

我们拿祈福新村C区举例。

2017年，央行那波货币放水，让祈福新村C区的房价，在2018年达到历史最高点，2019年后进入“量涨价跌”的横盘期。

2019年，祈福新村C区卖了49套房子，成交均价23773元/平，到了2020年，依旧在2.3万/平左右徘徊。

2021年上半年那波行情，C区楼市短暂回春，一年狂卖49套房，相当于每个月都有4-5个业主成功出货，成交均价站上2.4万/平。

到了今年，祈福新村C区的成交价又回落到2.3万/平上下。

这个价格，对刚需倒是很友好。

也许是价格优势实在太突出，加上配套齐全，祈福新邨成交量一直不错，也是整个番禺区，成交最活跃的楼盘。

我们有几点需要留意：

1、目前，祈福新邨在链家网上，有超过2200套房子挂牌，比很多小区的总户数还多！基数大，直接拉高成交量。

2、祈福新村最靠近地铁的C区，大约在1994年开发，至今有近30年楼龄。

楼龄老+楼梯楼，这是影响流通性的两大因素。

别只看到成交量，还有一大批业主，只能拉长交易周期，或者降价。

3、祈福新邨C区，基本都是砖混结构，做不了公积金贷款，只能纯商贷，会劝退一部分买家。

当然，抛开价格，祈福新邨外在的居住环境，是真的不错。

庭院式的小别墅设计，郁郁葱葱的古树，远离主干道，环境也特别静谧。

社区内，学校、医院、商业等配套已经相当完善，正门出来步行100米，在祈福缤纷世界随意看电影、吃饭购物，很便捷 。

再走500米，就是地铁22号线市广路站，到番禺广场换乘3号线后，可直达珠江新城。

最后，你觉得这个小区怎么样？

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