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主打小户型!保利这个全新盘,会卷翻云埔吗?

房产君 广州房产 2023-02-24


女人啊,总是容易对素未谋面的东西抱有幻想。
就比如保利在云埔拿的那块地,容积率才2.5,看着这个数字,我总会误以为它是个改善盘,直到前几天去看了一下,才发现梦想和现实存在差距。
比如,这是个刚需盘。
先上图,部分楼栋已经盖到二层左右了,照这个进度,今年就有希望面市。
而项目的户型、规划、配套,一律朝刚需方向走,虽然不是我想象中的改善盘,但很让人意外的一点出现了:
刚,但也很强。
来,一起看看项目条件!

永和隧道口旁,近有轨电车5号线站点
项目位处云埔板块,越秀岭南雅筑东侧,绿地杉禾田晶舍北侧,距离香雪地铁站约5公里,不算近地铁,在有轨电车开通前,买家免不了像周边业主那样电鸡/开车/坐如约巴士出行。
但保利云埔这块地自身规划有公交车首末站,又靠近有轨电车5号线永和隧道南站,出行条件可以靠后天补齐。
项目隔壁就是永和隧道口,自驾还算方便,云埔片区人气旺盛,早晚高峰堵车和噪音问题却难以规避。

分三个地块开发
如图所示,项目总用地面积约46909平,分为三个地块开发。
这三个地块很有意思,首先是最左边的006地块,这块地占地面积较小,性质为二类居住用地。
如果用来盖小区,形式多半接近单体楼,房子不好卖。
但盖政策性住房刚好合适,毕竟保利拿地时,有关部门是这么要求的:
竞得人须在本地块建设不低于计容建筑面积10%(9705平方米)的政策性住房,该部分政策性住房由黄埔区住房保障服务中心按照3500元/平方米的价格回购。配建房源必须集中布局,鼓励独立用地。
猜测一下,这块地上盖的主要是政策性住房,现状呢,暂时还是工人临时住房。
最右侧的011地块为公共交通场站用地,政府要求配建公交首末站,以后会为片区带来不错的通勤条件。
而中间的010地块为二类居住用地,内部规划有一所9班幼儿园,我们下文展开讲。


配建一所幼儿园,中小学依赖周边
根据出让要求,保利仅配建一所幼儿园,缺失的中小学由周边补齐。
不过没关系,越秀岭南雅筑也没有配建学校,但左边躺赢一个广附小学,右边躺赢一个广附中学,只要片区教育资源够优秀,就不用担心教育。(具体学位划分请以教育局为准)
至于商业,就要仰仗时代天韵门口的商业地块,这也是全云埔的希望。
从配套划分来看,以后金梦、中海、时代天韵多半会形成一个圈子,而保利云埔项目、越秀岭南雅筑、绿地杉禾田晶舍、龙湖首开云峰原著则会形成另一个圈子。
未来二手定价,很有可能就在圈内参考邻居。

7栋住宅,小户型为主
房产君去踩盘的时候,施工平面布置被遮盖了起来,工人说图上可能有变动,但具体会动哪里,暂时无法得知。
这里,我们可以参考一下@黄埔观察公布的信息。
保利云埔项目规划了8栋住宅+1所幼儿园,其中1#有可能是政策性房源。
东侧的7栋住宅里,五栋为两梯五户小户型,两栋为两梯四户大户型,目测户型设计会参考保利领秀海和保利水木芳华。
毕竟这个系列是保利今年最拿手的产品,无论怎样产品力都不会差。

楼面价约1.6万/平
那么,保利云埔项目会卖什么价?
据我所知,项目拿地价位15.72亿元,折合楼面价为16199元/平,如果按照两倍楼面价计算,售价可能在3.2万/平左右。
但今年市场有变,很多项目不再完全按照此项标准出货,比如保利水木芳华,楼面价9060元/平,但售价在1.7-1.8万/平左右,而保利领秀海,楼面价1.3万/平,售价2.3-2.6万/平。
周边一二手项目,也会成为项目定价的参考,比如一手房仅时代天韵,在售均价4万/平。
二手房中金色梦想均价3.5万/平,中海誉城均价3.1万/平,越秀岭南雅筑均价2.9万/平。
有意思的是,昨晚直播时,有粉丝表示:如果保利云埔项目3万+/平出货,还能做到不错的户型设计,将碾压周边一切项目。
提问,你们觉得保利云埔项目定价多少,才能打一场漂亮的首开仗呢?

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