就比如保利在云埔拿的那块地，容积率才2.5，看着这个数字，我总会误以为它是个改善盘，直到前几天去看了一下，才发现梦想和现实存在差距。先上图，部分楼栋已经盖到二层左右了，照这个进度，今年就有希望面市。而项目的户型、规划、配套，一律朝刚需方向走，虽然不是我想象中的改善盘，但很让人意外的一点出现了：
项目位处云埔板块，越秀岭南雅筑东侧，绿地杉禾田晶舍北侧，距离香雪地铁站约5公里，不算近地铁，在有轨电车开通前，买家免不了像周边业主那样电鸡/开车/坐如约巴士出行。但保利云埔这块地自身规划有公交车首末站，又靠近有轨电车5号线永和隧道南站，出行条件可以靠后天补齐。项目隔壁就是永和隧道口，自驾还算方便，云埔片区人气旺盛，早晚高峰堵车和噪音问题却难以规避。
如图所示，项目总用地面积约46909平，分为三个地块开发。这三个地块很有意思，首先是最左边的006地块，这块地占地面积较小，性质为二类居住用地。但盖政策性住房刚好合适，毕竟保利拿地时，有关部门是这么要求的：竞得人须在本地块建设不低于计容建筑面积10%（9705平方米）的政策性住房，该部分政策性住房由黄埔区住房保障服务中心按照3500元/平方米的价格回购。配建房源必须集中布局，鼓励独立用地。猜测一下，这块地上盖的主要是政策性住房，现状呢，暂时还是工人临时住房。最右侧的011地块为公共交通场站用地，政府要求配建公交首末站，以后会为片区带来不错的通勤条件。而中间的010地块为二类居住用地，内部规划有一所9班幼儿园，我们下文展开讲。
根据出让要求，保利仅配建一所幼儿园，缺失的中小学由周边补齐。不过没关系，越秀岭南雅筑也没有配建学校，但左边躺赢一个广附小学，右边躺赢一个广附中学，只要片区教育资源够优秀，就不用担心教育。（具体学位划分请以教育局为准）至于商业，就要仰仗时代天韵门口的商业地块，这也是全云埔的希望。从配套划分来看，以后金梦、中海、时代天韵多半会形成一个圈子，而保利云埔项目、越秀岭南雅筑、绿地杉禾田晶舍、龙湖首开云峰原著则会形成另一个圈子。
房产君去踩盘的时候，施工平面布置被遮盖了起来，工人说图上可能有变动，但具体会动哪里，暂时无法得知。保利云埔项目规划了8栋住宅+1所幼儿园，其中1#有可能是政策性房源。东侧的7栋住宅里，五栋为两梯五户小户型，两栋为两梯四户大户型，目测户型设计会参考保利领秀海和保利水木芳华。毕竟这个系列是保利今年最拿手的产品，无论怎样产品力都不会差。
据我所知，项目拿地价位15.72亿元，折合楼面价为16199元/平，如果按照两倍楼面价计算，售价可能在3.2万/平左右。但今年市场有变，很多项目不再完全按照此项标准出货，比如保利水木芳华，楼面价9060元/平，但售价在1.7-1.8万/平左右，而保利领秀海，楼面价1.3万/平，售价2.3-2.6万/平。周边一二手项目，也会成为项目定价的参考，比如一手房仅时代天韵，在售均价4万/平。二手房中金色梦想均价3.5万/平，中海誉城均价3.1万/平，越秀岭南雅筑均价2.9万/平。有意思的是，昨晚直播时，有粉丝表示：如果保利云埔项目3万+/平出货，还能做到不错的户型设计，将碾压周边一切项目。提问，你们觉得保利云埔项目定价多少，才能打一场漂亮的首开仗呢？好了，关于楼市，还有其他问题记得关注我们的直播，面对面免费咨询哦！无论计划买一手、二手，还是置换，你都不应该错过！
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