黄埔，这10个二手房小区，降价太猛了！
来看一组数据：
广州挂牌的二手房，“满2不满5”的房源，约3.6万套，占比挂牌总量约30%。也就是说，广州在售10套二手房，就有3套证不满5年。
各区“满2不满5”的房源，占比挂牌量超40%的有黄埔、南沙、增城、从化四区；超50%的只有黄埔，高达54%。
“满2不满5”，意味着交易的时候，买家还需要缴纳高昂的税费。
以一套总价300万的普通住宅为例，证不满5年，需要缴纳5.3%的增值税+1%的个税+1%的契税，总共大概需要21.9万。
这也是为什么，黄埔、南沙、增城的二手房那么难卖的主要原因之一。
今天我们就来看重灾区黄埔的情况：
1、黄埔“满2不满5房源”激增
黄埔挂牌的6976套房源中，有3751套“满2不满5”。
去年5月贝壳公布的数据，黄埔“满2不满5”房源，占比该区挂牌量的45%，而今年这个数字已经上升至54%，全市最高。
一方面，黄埔区除了老黄埔板块，其他板块属于新开发区域，以次新房为主，所以“满2不满5”的房源居多；
另一方面，2020年5月，黄埔开始执行人才购房新政，到今年刚好满2年。
我们统计了11个比较知名的二手房小区，在贝壳找房的挂牌情况，超过一半的小区，“满2不满5”房源占比达90%以上。
需要说明的是，这些小区都是建于2015年前后几年。
比如“满2不满5”房源占比最高的越秀保利爱特城，挂牌的房源，几乎都不满5年，该小区最早一期交楼时间为2016年。
我们又以上一次交易时间在2020年为界，统计出如下数据：
保利罗兰国际、富力悦禧花园、万科里享家、万科山景城、越秀保利爱特城，都有超一半的挂牌房源，上一次交易是在2020年。
这意味着，这些房源，在接下来的两三年内成交，都将面临着重税。
2、网红盘价格暴跌20%以上
业主们为了能尽快出手，有少数挂牌信息会写上“业主包税”，但不多。
更多的业主，是选择降价。
比如万科东荟城一套70.84平2房，挂牌单价约3.3万/平。
而在2020年，同户型的成交价去到3.9万元/平。
2021年高峰期，面积相近的户型，成交单价更是去到4.68万/平。
如今3.3万的单价，即使加上1%契税+1%个税+5.3%增值税，共计约17万，折合单价也才3.55万/平；
如果是二套，3%契税+1%个税+5.3%增值税，共计约21.85万，折合单价约3.63万/平，仍比去年高峰期便宜了1万/平。
就上述10个楼盘（保利罗兰国际为指导价楼盘，无正常价格显示），我们还整理了部分挂牌房源的降价情况，相对于高峰期的成交价格，普遍都下调了20%以上。
3、黄埔二手房市场进入捡漏时期
根据中原地产的数据，9月黄埔二手房共成交了340套。按照这个去化速度，黄埔仅仅是贝壳挂牌的6976套二手房，就需要20.5个月才能卖完。
而且大量房源“满2不满5”，面临重税，业主们想要尽快出手，只有降价一条路。
事实也证明，业主们扛不住了，纷纷降价。而随着房价泡沫的消散，黄埔二手房市场，正在进入最佳捡漏时期。
有置业需求的朋友，不妨可以多关注这些小区，说不定机会就来咯～
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