90多万的房子，你问我51万卖不卖？老子……卖！
就在刚刚，他放盘2年的清远房子，终于有人认真谈价格了！！
要知道，他从2020年开始放盘，到现在2年过去了，看房不到5次，真正有诚意谈价的客户也就这一个了。
小北说，这套91平三房，花了90多万，现在如果愿意51万卖的话，对方可以立马签合同，立马转1万块定金。
那么，到底要不要卖呢？
如果现在卖，那底裤都不剩的大额亏损，就立即变成血淋淋的事实。
买入花了90多万，卖51万，相当于打了个6折，怒亏40来万，还不算金钱的时间成本等。
| 示意图，摄影房产君
如果不卖，耗时两年才等来的这么一个珍贵客户飞了，下一个不知道又要花费多少时间，多少精力才能盼到了！
所以，摆在房产君面前的这个问题，有点棘手啊！进退皆难。
不敢贸贸然表态度，我只能从理工男的思维出发，做一些数据分析，大家一起帮忙看看，小北的房子到底要不要卖。
难受！住不了，每个月还要交300元
先简单介绍下小北这套房子。
房子在广清交界的恒大银湖城，2017年买入，91平三房，总价约82万。
此外，维修基金、契税等花费3万多；商业贷款7成约58万，2年多后，小北一次性结清贷款，房贷利息+提前还款罚息，则用了6万多。
如今二手房交易，小北还要承担1个点的中介费，51万总价，要给5100元。
也就是说，小北这套房子，实际花了约93万。
看到这里，你应该抓到两个关键词了，恒大银湖城，前两年风风火火的巨无霸大盘，广州人的韭菜收割机；2017年，高高的山岗。
2016年开始，广州房价蹭蹭涨，焦虑之下，小北看到恒大银湖城可以轻轨到广州，房价便宜得多，没多加对比，第一次去看房就买了。
事实证明，决定做得有多草率，付出的后果就有多惨痛。
2019年，小北去清远收楼，从珠江新城过去，超60公里，他认清事实了，房子太远，是没法住的，所以，前脚收了楼，后脚就决定卖房。
而且，因为租金低，他连放租都懒得弄。
“房子是精装，我算了下，放租的话得买家具家电，起码投入几万块，但你能猜到吗？一套大三房，月租才1000块左右！”
“单是这笔家具家电钱，要5年才能回本，放租还有什么意思，不如趁早卖掉，一分钱都不想多付出了。”
| 截图自贝壳网
说来也好笑，因为没放租，每个月要掏的300元物业费、水电费等就是一种困扰，日积月累，成为促使小北卖房的关键原因。
这和最近闹得沸沸扬扬的女明星豪宅电费颇有几分相似之处，汪老板一年数百万的赡养费都掏了，却忍受不了一个月10000元的电费。
很多时候，压倒你的，反而是一些细碎的东西。
小北说，“房子空着，还要定时交物业管理费等，这堪比一记耳光，每个月扇我一下，提醒我是个傻逼，你说是不是难以忍受？”
当然，情绪之外，小北也有理性考虑。
他对清远楼市没有信心，而且担心房子折旧后，更难卖，现在他这套房子没住过，相当于新房，还有几分底气。
那么，清远楼市是不是真的没有价值了？对于手上有清远房子的小伙伴，要不要卖呢？我们接着往下看。
抹泪！5字头的清远房，一抓一大把
房子要不要卖？关键看价格。
小北这套91平南向三房，卖51万，单价约5600元，在市场上是什么水平？
天，不看不知道，小北打5折后的价格，横向对比同社区，竟是不错的水平！
打开贝壳网，5字头的房源，一抓一大把，全新未住过的单位也不少。而2017-2018年，恒大银湖城高峰期一度卖到1.2万/平。
不过四五年时间，就亏损数十万。
本来以为小北惨兮兮，没想到在山岗上抹泪，梦想破裂的人排着长龙，哎……
残酷！一个社区二手放盘量400套起
除了价格大战，广清交界的二手房，竞争对手还相当多。
恒大银湖城，二手放盘量多达424套！成交量还极低，最近三个月只卖了6套，你算一下，按照这个速度，猴年马月才能卖完。
而且，开发商有新房在卖，还是即买即收楼的现房，折后也就6字头。
这里告诫我们，买房注意巨无霸社区，别到卖二手房时，不仅要和邻居pk，还要和开发商同台竞技，胜算能有几分呢？
更可怕的是，内部一片红海，激烈厮杀；外部强敌环伺，疯狂抢食。
前几年，楼市跑马圈地，广清交界崛起多个巨无霸大盘，现在潮水退去，放盘的二手房，如同雨后春笋般一茬茬冒出来。
碧桂园山湖城，放盘483套，洋房主流均价5500-9000元/平。
北部万科城，放盘643套，主流均价4000-7000元/平。
碧桂园假日半岛，放盘769套，洋房主流均价5000-7000元/平。
清远美林湖，更夸张，放盘达到1634套，高层单位主流均价5500-8500元/平。
不说别的了，仅这5个大盘，就硝烟弥漫，价格不相上下，放盘量都高达400套以上，月均成交基本只有个位数。
关键的是，这些天量二手房，接盘侠难寻，不知道要何去何从？
一来，清远本地人没法消化，而且，他们也看不上广清交界的地段。
二来，曾经如潮水般涌入的广州人，现在打着灯笼也难找。
再难输血！广州举步维艰，笋盘遍地
毕竟，现在的广州自顾不暇，曾经高不可攀的楼市，也笋盘遍地。
不要说增城、从化、花都，一个比一个下得去降价的狠手，不断卷出新高度，甚至，南沙都能130万买地铁三房了。
还嫌贵？没关系，付款方式甩出各种优惠大招，首期只要7万，分期一年不够？那就两年！
开发商姿态足够低，竭力帮你扫除买房路上的障碍，就怕你不买。
更何况，受困疫情，本该冲刺年终业绩的11月，全市住宅网签或不足2500套，而今年全年也很难破7万套，是10年来最惨淡的一年。
这意味着，开发商为了回血，可能还有更多优惠等着购房者。
既然广州的上车难度大幅降低，谁还愿意跋山涉水跑清远呢？
更为关键的是，楼市转向了。
这两年，市场变化翻天覆地，大家认识到，大水弥漫时代已结束，楼市分化，没有产业的养老地产失去金融属性，只有居住价值。
而清远内生力量不足，产业薄弱，人口吸引力薄弱，广清交界大盘的崛起，主要依靠广州客。
2016年，这里的房价也就4字头，因为广州猛涨，很多人慌乱之下涌入，很多新盘广州客占比曾高达约70%，价格自然水涨船高，到了2017年，甚至破万元一平。
如今，没了以广州客为主的外来客支撑、输血，广清交界的楼市，骨架松了，房价也松了。
毕竟，对刚需来说，房子没法满足日常通勤，没法自住，逃离是必然的。
梳理一通后，房产君终于可以表一下态度了。
首先可以明确的是，即便楼市回暖，但分化是不可逆的趋势，没有产业、人口支撑，又供过于求的广清交界，很难再有大行情。
简单来说，2017-2018年这一波上车的购房者，亏损难以避免。
如果不急着用钱，房子有居住功能，或者租金回报觉得OK的，也可以留着。
清远好山好水，很多老人都喜欢，可以养老，经济允许的，也可以拿来做度假屋。
| 清远，有好山好水（图源清远发布）
如果需要腾名额、回笼资金购入广州房产的朋友，并且能够承受亏损的，则可以卖掉。
经济学有一个理论叫“鳄鱼效应”，也就是及时止损，对于不能增值，或者带来负担的资产，不妨趁早减持，以提高资金的有效利用率。
房产君的朋友，去年就割肉卖了增城的房，集中资金买入市中心。
在他看来，这套房子没什么成长空间，算是劣质资产，现在亏的钱，以后可以赚回来，而早日置换，可以趁早享受更好的生活。
而小北属于后者，他也认清了现实，放盘价从一开始的65万，到60万，再到最近的54万，现在客户给出51万，也接近心理价位了。
综合考虑，房产君支持他卖掉这套房子，趁着广州楼市低位，利率低位，早日置换更好的物业。
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