疫情后，“老破小”崩盘了？血降了？没这么夸张
从疫情开始，关于房子，“老破小”成了一个绕不开的话题。
因为疫情凸显了“老破小”的劣势，很多观点认为疫情后，“老破小”会迎来了一波置换潮。
今天，距离海珠解封不到10天，从二手房挂牌量来看，变化不大，反而还有所减少。
11月1日，海珠在贝壳的挂牌房源有12745套，今天（12月9日）挂牌房源为12657套。
至于“老破小”降价，倒是真实存在。
但是不是因为疫情的影响才降价，房产君认为，有这方面的因素，但不多。
降价只是常规操作
根据诸葛找房统计的数据，12月8日，全市有1259套降价房源，海珠区有141套，只占了全市的11%。如果再从中筛选出60平以下，20年楼龄以上的“老破小”，只有39套降价。
比如金碧花园第二金碧，一套约57平的2房，7月6日链家挂牌价为285万。在疫情爆发之前，该房源就经历了5次降价，疫情爆发后，又下调了2次。
截至12月8日，最新报价260万，折合单价约4.5万/平。
即使没有疫情，这套房子的业主也会一直降价，因为卖不出去。只是这次疫情加大了降价的幅度，但依然没有降到位。
贝壳成交记录显示，第二金碧最新成交的一套面积相近的房源，单价不到3.8万/平。
“老破小”是二手房市场主力
截至12月9日，贝壳挂牌的二手房为12.6万套，总价200万以下的房源，有5.3万套，占了42%，如果是总价300万以下，大约占了65%。
这其中，中心区的“老破小”，又占了一半。
也就是说，“老破小”置换，在二手市场一直是主力选手的存在，并没有因为疫情才出现大量的抛售。
另外，从成交量来看，60平以下的二手房，是一路下跌的，成交的主力户型主要为60-90平、90-120平。
其中，90-120平的成交量，是环比增幅最大的一个面积区间。
而在新房市场，也是总价300万以下的房源，成交占比最大，这是“老破小”强有力的竞争对手。
为什么“老破小”越来越难卖？
如今广州的二手房市场，已经是买方市场，二手房挂牌量激增，房源之间竞争激烈，买家自然占据了主动权。
而“老破小”，最大的优势就是地段和学区。
随着学区改革，教育公平化，很多新区的教育也在不断赶超，“老破小”的学位优势荡然无存。
进入后疫情时代，“老破小”暴露的问题更多，社区环境差、人员混杂，户型不合理、通风采光差、储物空间少、没有电梯等，都是硬伤。
房东为了早日置换，往往会通过降价来吸引买家。但是从目前的市场来看，真正愿意大幅让价的业主并不多。
老破小，没人接盘了？
其实，“老破小”的劣势，并不是疫情后凭空出现的。每一个曾在“老破小”和“远大新”之间犹豫过的购房者、租房人，对“老破小”的优劣势，都一清二楚。
最终选择“老破小”的人，还是离不开它最大的优势，地段。
当然，现在很多年轻人的置业观念也在发生改变，从居住体验出发，与其买市中心的老破小，还不如牺牲点通勤时间，买稍微远点近地铁的次新，或者低总价的新房。
但每个人的需求不同，只要价格合适，即使是“老破小”，也会有人买单。
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