“如果买不起小区的住宅，买同小区的公寓，能买吗？”
仔细想想，可以用极低成本，享受小区的大部分配套，坐同一趟地铁和公交，去同一个商场和医院，望同一片景观和花园...
听上去似乎是一个不错的生意，像天銮、深圳湾壹号这些更是成为重要的城市名片之一。
这是一位“新广”朋友向房产君发出的疑问，他的目标是万科东荟城，“最近东荟城不是降价了嘛，想看看公寓买不买得过。”
环境老旧，管理混乱，自住真别考虑了！
万科东荟城的牛逼履历自不必说，位于黄埔科学城，尽管周边都是牛逼哄哄的楼盘，保利罗兰国际、星樾TOD、合生中央城...
但，东荟城一直是科学城的顶流，甚至没有之一。
东荟城共分为A、B、C3个区，其中B区就是本文主角的公寓部分，其最近学校和十字路口，也是和香雪地铁站距离最短的组团。
东荟城底商的楼上就是公寓，各户弄得还挺个性化，有的是正常阳台，有的是外延红色阳台，有的封了窗，属于是百花齐放了。
有一说一，东荟城的底商配套和消费活力，是真不错，有商家告诉房产君：“中午和晚上下班，店里都不缺客人。”
房产君不由得对楼上公寓，又多了几分信心。
没想到还没上楼，房产君就被这一片墙的商铺信息惊到...
只能安慰自己：“珠城的商住两用公寓也是这样的。”
一上楼就是这种老式的长廊，两侧白墙都像年代久远的写字楼，疏于打理，全是黑痕。
两侧都是小型的单间工作室，面积约为35-60㎡左右（有业主买了几间打通）。
只有这种大单间可选↓
而且，由于东荟城的教育配套比较给力，所以这部分公寓也成为了链条之一，有很多托儿所、兴趣班...以3层为例，6梯57户的配置，加上这样的环境，你会想自住吗？值得注意的是，公寓和小区内部住宅是分开管理的。住宅管理会比较严，而这部分公寓，有大量面向低龄小孩子的商铺，相对混杂一点，也比较吵闹。说白了，其实这就是商铺，有产权，不能明火，商水商电...
中介告诉我们：“买来自己住的业主不多，多数拿来做鸡娃业务，或是注册公司当小办公室用。”东荟城小区的最强配套是教育，其它配套只能说中等水平，而买入公寓则完全没了这个优势！既然买来自住不行，那像这些兴趣班和托儿所一样，寻求投资回报是一门好生意吗？东荟城公寓月租金大约2200块钱左右，我们以最理想的情况，12个月满租且能租上价，一年租金收入大约2.64万。上个月，东荟城刚刚成交了一套公寓，53.8万，回本时间需要超过20年，投资回报率约4.9%。如果只看投资回报率，是不是还不错？但是，这可是商住公寓，不是住宅啊！若是以商铺6-8%的中位回报率水平来看，这个产品只能说很一般。20年回本，还是极端理想情况，现实大概率需要更久，现在产权也已经过去了10多年。
当然，你说想边投资边等房产升值，我劝你还是死了这条心吧。从2013年发售至今，东荟城公寓的价格就基本没涨过！实话说，房产君看到这个价格也惊呆了，在楼市最好的10年，一个产品价格可以愣是不涨。东荟城住宅在2021年最高峰时曾去到4.8-5万/㎡，相比开盘时1.3-1.7万/㎡的价格，上涨了约3倍。反观公寓，成交价1.1-1.3万/㎡，而当时发售价约1.2-1.3万/㎡，涨幅无限接近于0。可能上面成交的业主还亏钱了，因为它还是毛坯状态，说明大概率压根没租出去过...如果当时业主，是二选一或是其他原因没选住宅，估计肠子都悔青了。这还不是最恐怖的，更难的是找到接盘侠，把它卖出去！从贝壳的后台成交记录，自2017年到2023年，只成交了11个公寓，平均一年卖不到两个。看成交周期，用时超过一年的产品占比超过50%，只有一个是在100天以下的，它发生在最早的2017年。目前，在贝壳上，挂牌时间超过1年的公寓，比比皆是。同期，贝壳在东荟城了约309套成交，而公寓只占了其中11套，离谱的是连车位都卖了12个。相当于，每卖掉11套住宅，才能成交一套公寓。即便是去年下半年，市场行情下行的情况下，东荟城住宅成交均价下跌到3.3-4.4万/㎡，第四季度最多的一个月，都卖了13套，比公寓6年卖的还多。那么，到底该逃去哪？在广州买房，怎么才能避开这些坑？欢迎扫码添加我们的小伙伴@耗子妈咨询，没事也能来闲聊下你家房子的情况，大家当个朋友！东荟城住宅和公寓，走向了完全不同的路径，着实让房产君吓了一跳。
赶紧找来广州的住宅+公寓标杆“保利天悦”压压惊。2015年，保利天悦住宅售价4.3–5万/㎡，公寓均价3.3万/㎡。最近成交单价，保利天悦住宅价格成交价约15-16万/㎡，涨幅约250%；公寓成交价格约5.7万/㎡，涨幅约72%。广州公寓有没有一个能打的呢？有，但只有一个代表作，天銮。2012年开盘，天銮售价为4万/平方米，目前均价约为17万左右（贝壳参考价），涨幅为325%，追上了珠江新城第一梯队的脚步。
但除此之外，广州大部分公寓基本都和东荟城的境遇比较类似，背后原因离不开政策调控，也和广州买房习惯相关。过去10年，广州住宅价格上涨了225%，反观公寓涨幅28.1%！公寓的商业属性，注定了它是一个比住宅要更吃地段的产品，越往中心走，才更有价值。好了，今天就聊到这，大家觉得东荟城公寓表现这么拉胯的原因，主要是什么？你们还知道哪些房价不涨的楼盘吗？欢迎来评论区探讨一番。
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