黄埔最热二手房，涨价了！

不懂就问：最近流行开发商给业主递律师函吗？小红薯一刷一个准。

这边业主发爆料帖，那边开发商直接递律师函告诽谤，业主应诉再反诉……

对刚需er来说，你别碰我学位，万事好商量。

对改善er来说，你胆敢动我房子辣我眼睛，我取你狗头！

学位+颜值双管齐下的盘不多，黄埔长岭居的万科山景城算一个。

据广州房地产中介协会数据显示，万科山景城2月网签宗数环比增长100%，整个黄埔二手市场它最好卖，在中心六区十大活跃楼盘排第6。

但是好卖不等于涨价，我决定跑一趟，看看它最近飘了没有。

近科学城，通勤方便

万科山景城，位于黄埔长岭居板块，距黄埔有轨电车1号线贤江西站约500米。

｜贤江西站

到长平换乘21号线，3站科学城、5站天河智慧城。

景观好，对口铁一中学

说到长岭居，别废话，开门见山即可。周边水牛山、黄旗山、萝峰山三山环抱，森林绿化率60%以上。

这个板块原本就定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，我们可以看到君澜酒店、黄埔会议中心都在这里。

2021年科学城扩容，把长岭居圈了进去，城郊度假区一夜变成科学城高净值人群的高端睡城。

为啥能转型得如此丝滑呢？

人最在意的，无外乎两样，颜值和智识。长岭居设有铁英中学、铁英小学、北师大广州实验学校、苏元二中等省一级名校。

｜铁英中学

铁一旗下两所铁英中小学，噢么，就分布在万科山景城东西区，山景城业主小孩可以直接对口直升。如果初中不想直升参加摇号也行，摇好了去苏元二中，摇差了去北师大或铁英中学，怎样都是名校保底。

幼儿园也不含糊，读的是加拿达幼儿园（普惠）。

没有污染、没有乌七八糟的低端产业，手拿教育王牌，楼下自带商业体和紧急医疗站，最近的三甲广医大附属妇女儿童医院在长平附近，电车直达，舒适感爆棚。

｜山景城门口商业和社区医院

刚需2-3房，单价3.2-3.4万/㎡（来源中介），黄埔、乃至广州的学位房性价比比这高的没几个。

更何况这个盘中间还有大片叠墅区，去年7月底成交一套4房，单价刺破7万/㎡，为叠墅业主打满鸡血，目前这些壕宅单位在贝壳挂牌价最高去到11.8万/㎡。

｜成交记录

｜目前挂牌叠墅

我家小孩和老板小孩是发小。老板可能会讨厌这种没有边界的感觉，BUT，我喜欢

黄埔版牛奶厂，也有短板

大片天然植被，靠近核心板块，目标受众包含高净值人群，万科山景城曾经是对标牛奶厂一样的存在。

但是时过境迁，很多改善客，只知牛奶厂，不知山景城。也有刚需客，知道山景城，但还是选择跑去3公里外的保利越秀岭南林语。

为啥呢？

第一，珠金琶才是YYDS。经济下行的三年，足够看透很多事情，哪里炒作哪里扛打必须心知肚明。科学城、知识城好是好，但钱什么时候能到位、规划什么时候能落地、家门口的荒野和老破小什么时候才能被铲土机推掉，未解。

据中介说，万科山景城94㎡3房，2019年卖270-280万，2020年涨到330-340万，2021年狂跌，2022年底成交价300万出头，近期房价有所回涨，挂牌310-320万。

年后3房涨10万，2房涨5万，比起2020年蹭科学城风头掀起来的高潮，这种幅度只能算是小浪花。

所以，如果现在想买来投资，悬。

第二，万科山景城二手房满2未满5，此时接盘税负重。首套90㎡以下，需支付5.3%增值税、1%个税、1%契税。

第三，去市中心通勤不方便。虽然有21号线去员村，但换乘站长平属于慢线，需要到苏元才能换快线，快线也不是常有噢，有时30分钟才有一趟。

第四，学位价值并非不可替代，甚至出过学位纠纷问题。去年7月，铁英小学就差点被隔壁龙湖揽境瓜分，好在业主集体维权才抢回学位。（偷偷吐槽，黄埔学位战，是不是要和地球共生存啊）

保利越秀岭南林语（均价3.3万/㎡，来源贝壳）读的长岭居小学、北师大广州实验学校一样是省一级，一样在黄埔有轨电车1号线旁，还比万科山景城更近三甲、近21号线。

不过，保利越秀岭南林语主打改善大户型，预算有限、追求学位、依然看好科学城/在科学城上班的刚需同学，指着万科山景城去，没毛病。

刚需，有哪些户型可选？

万科山景城，占地20万㎡，容积率2，密度低。只有15栋34-35层电梯高层，其他都是3-5层叠墅。

楼盘分东西区，东区面积小一点，有7栋洋房，靠近铁英小学和有轨电车站；西区面积更大，有8栋洋房，叠墅也会更密，靠近加拿达幼儿园和商业，居住氛围更浓厚。

两区户型差不多，2梯6户。

南向望叠墅，北向望马路，如果对声音敏感的同学，尽量避开M1-M7、M8-M11北向单位。

我也去实地看了几套房，给同学们参考参考。

01.南向84㎡3房2厅，中楼层，2015年建成，总价290万，单价3.45万/㎡

门口约3㎡公共空间，可以私用（邻居无异议的前提下）。

格局方正，厅出阳台望叠墅和万科三期。次卧和3房朝西，下午可能会晒。（不过长岭居生态好，体感都要凉爽2度）卫生间三式分离，有强迫症的同学应该会喜欢这种。

｜叠墅实物要好看很多，我拍成了农村自建房，比亚捏

02.东北向65.25㎡2房2厅，低楼层，得房率78.93%，总价215万，单价3.29万/㎡

类似的户型还有个3房版本。（房源价格参考：东北向81.94㎡3房2厅，中楼层，得房率80.85%，总价270万，单价3.29万/㎡）

北向看永顺大道，现在人车不多，加上低楼层音量还可以接受，目前正在开辟辅路。

以后车流多了肯定会吵，对噪音敏感的同学，尽量别买北向+高层。

03.南向94.41㎡3房1厅，中楼层，总价320万，单价3.39万/㎡

3房带主套，横厅，客厅和主卧同向朝南看叠墅，2/3房北向看马路。

3房带主套户型，还有个竖厅版。户型图献上。

总结一下：

大家觉得这个盘怎么样，适合刚需入手吗？

除了评论区，我们一起聊一聊！

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