这并非危言耸听，房产君调出了今年一手盘网签，很吓人，海珠、天河、越秀均价都突破7万/㎡，海珠甚至冲破10万/㎡天花板。说个不好笑的“笑话”：上周到海珠踩盘，一个卖7万多的项目，说自己主打性价比……
对刚需来说，买房“回归自住，紧盯市中心”，也许是正确的废话。
很多打着刚需旗号的区域也渐渐失去性价比，不妨来看房产君近期梳理的刚需置业地图。
被誉为“市区洼地”的荔湾，如今没有300万进不了场，折合下来，首付得90万以上。
黄埔是公认的刚需热土，但通勤、配套、环境都不错的鱼珠-文冲、黄陂、科学城区府-香雪板块，300万内机会渺茫。离天河有着40多公里的知识城，也要210万以上，手里只有五六十万的刚需，最好的选择还是增城。接着看南部，大家最中意的万博及周边，400万起步，基本劝退预算不足的小年轻。第二档的南站、番禺广场、国际创新城，大多数是三四百万价位。200万内真正刚需盘，拿着放大镜，也只能找到一两个。至于南沙，刚需就别想200万能在热门的横沥岛、蕉门买到多优质的项目。最后是西北部，白云价格分化严重，200万以内能选的也是它的郊区。花都与从化依然充满性价比，但它们更适合在当地生活、工作的买家。尤其是拿着五六十万首付的人，他们顶多买得起200万的房子，又该何去何从？下面，房产君想跟大家聊聊粉丝“阿言”的故事，他的需求与纠结，很能代表大家心声，他很幸运，首付分期后，最后拿着10多万买到心水的房子。阿言的情况是这样的：自己在黄埔科学城上班，老婆在体育西工作，标准“东部打工仔”。银行存款50~60万，家里有个可爱的女宝宝，刚满3岁，考虑到孩子要读小学，所以想买房。在找到我们之前，他看过市区老破小，也看过那些，户型极致，总价很低的项目，还试过跑到南沙金洲，但都无功而返。一方面，他渴望居住品质，在广州拼搏了快8年，实在不愿意把人生托付给老破小。另一方面，又想要好的通勤，如果每天上下班3小时，家里的炕头再热，也无福消受。原来，阿言跟很多刚需一样，对增城有偏见：“公众号、小红书上都说增城是坑，我也不懂，但就是不敢。”在房产君看来，刚需买房是为了住得舒服，而非虚无缥缈的“升值”，舍近求远没有必要。这里本身就紧挨科学城，宁埔大道预计明年开通，届时去科学城更不用绕来绕去，一路直达。新塘有地铁13号线、楼巴和广园快速，方便往来天河。新塘已开发了20年，成熟大盘、商业综合体遍地，近年还不断引进优质学校，配套完善。大家只知道新塘卷价格厉害，其实产品创新也很牛，比如香江天辰，首付最低39万能买南向三房。据悉项目已提前释放五一优惠，购房可做首付分期，首期门槛从3成降到1成，换句话说，手里有12.8万也能先上车。（注：首付具体分期及支付方式均以现场咨询为准）
新塘能买，但不能随便买
经过房产君分析，阿言也被说动了，但新塘很大，200万以内一手盘很多，肯定会眼花缭乱。 选择地铁口项目，这是新塘楼盘的灵魂；
选择受众群体更广的三房，不要贪便宜买两房；
选择成熟的大社区、大园林，保住生活的底线；
选择自带好学校的项目，多一把置换的“尚方宝剑”。
根据这四条法则，房产君吐血整理了新塘的项目，为阿言量身“配盘”。新塘已开通地铁13号线，明面上选择沿线项目会更方便，但地铁开通后，对资产价值的影响基本到顶，房产君更建议关注28号线沿线项目。符合阿言预算，并且靠近科学城、天河的项目中，香江天辰离28号线就很近，根据现有规划，直线几百米就是陈家林站。为什么要盯28号线？一来，它属于湾区级高速地铁，规划时速160公里，每小时比13号线多走60公里，能级与效率都更高。另一方面，其经过的站点有鱼珠、磨碟沙，这两个站换乘5号线、18号线，又能快速到达金融城、珠江新城与广州东站，这些都是白领密集的地方。一旦地铁开通，能吸引到有购买力的年轻人，房子多了人气，价值也会更加坚挺。
广州高质量大会，以及年度重点建设项目计划均提及，将于今年开工。
文件截图
地铁没通前会不会出行不便？如果选香江天辰，你也未必要依赖地铁。香江天辰是新塘为数不多，有楼巴的一手盘，工作日早上6点40分，晚上9点，楼巴往返天河石牌桥宏发大厦。在楼巴看看书、听听音乐，或者睡一觉，比挤地铁，奔跑去换乘，舒服多了。香江天辰也是少有的“自驾族友善项目”，经埔北路、开创大道，可迅速接驳广园快速路，直达天河市中心。我们资深选房师“老赵”表示，别看近13号线的项目，坐地铁方便，要是开车，高峰期时绕20分钟村道才上得了广园。而且，香江天辰靠近宁埔大道，明年开通后，转两个弯就能到科学城。刚需买房，求的肯定是“大件夹抵食”。
新塘不乏性价比项目，比如都会四季与公园上城，建面约72~77㎡北向三房。
香江天辰还要更绝一些，建面约79㎡~85㎡做到三空间，建面约102㎡则做到四空间。
对比增城套均成交，香江天辰用比别人两房还小的面积做到三房，用别人三房的面积做到四房。
香江天辰创新蝶式设计，让每一户都朝南，无论面积，无论价格，这是很多项目实现不了的“朝向平权”。
具体到户型，香江天辰使用率超过9成，放在PK拓展空间的市中心，依然能竖起大拇指。
所以，哪怕最小的79㎡、85㎡三房，能比别人多一个灵动空间，可以变成书房、工作室或琴房，哪怕多生一个娃也装得下。
主卧全部做到带独立卫浴的主人房，充分考虑三代同堂对私密性的需求。
静区“加料”了，动区也没有厚此薄彼，厨房是方便烹饪的“U型”，只需挪动一下脚步，洗、切、炒、盛便一气呵成。
客餐厨连成一体，减少了墙体割裂带来的封闭感，整个都是从容、互动的空间；景观阳台与客厅同宽，随时感受温暖阳光。
房产君特别对比好几个新塘在售盘，香江天辰建面约79㎡，是面积最小的南向带主套三房，首付39万起，即可一步到位住三房。
像阿言那样，手里有五六十万的刚需，完全能考虑更大的85㎡三房，甚至直接买建面约102㎡四房。
在香江天辰，四房首付门槛是55~65万，但户型的提升不是一点点。四开间朝南，约12米采光面，LDK大横厅，以及南北对流的主套，带大飘窗的次卧……很多在120多平大四房才能看到的细节，这里都有。
客观来说新塘不缺大盘，但随着政府有意控制土地出让面积，不可能再有翡翠绿洲、凤凰城这样的现象级大盘。
所以，作为翡翠绿洲全新组团的香江天辰，分外吃香。
翡翠绿洲已开业的10万㎡未来汇、克拉美食街、克拉U街，香江天辰业主可以立刻享受，一秒都不用等。
听说周末时，周边楼盘的业主也会来蹭这里的麦当劳、星巴克等配套。
翡翠绿洲商业配套（广州房产摄）
翡翠绿洲种满大榕树、荔枝树的大园林，大面积湖泊、水景，香江天辰业主可以立刻进去逛。
悄悄告诉你，翡翠绿洲的别墅组团，曾种下有“树中的王中王”之称的加拿利海枣，每棵高达10万！
一个项目从交楼到树木长大，炎炎夏日可以在林荫下漫步读书，至少需要5~8年；刚需项目也不会舍得给你种树中之王。
香江天辰却能马上逛这样的花园，不是超级幸福么？
满眼绿意的翡翠绿洲（广州房产摄）
在新塘，有好学校，且已开学的一手盘，都会明显涨价，比如星图TOD，配建九年制华师附小，均价去到2.9~3万/㎡！
不过刚需也不是没有好选择，以下项目也能享优质学校。当中，香江天辰的教育体系更全，不光有九年一贯制小学、初中，还有3所幼儿园以及高中。在教学经验上，香江中学创办于2008年，至今已有15年沉淀，师资底蕴比别人更深厚。网上能查到大量香江中学的优异成绩：2011年首次中考，平均分便勇夺增城第一。一次第一也许是偶然，但第二年的香江中学，中考还是第一，第三年，第四年……第八年，都是增城中考平均分NO.1。不仅连续8年制霸增城中考，更有1100多名学生考进世界百强大学，甚至到哈佛深造！（来源：香江中学统计）
不过，成绩好不好，是不是挂羊头卖狗肉，问问翡翠绿洲业主更清楚。
买家担忧的或许是，公立班偏少学位紧张，但据称每年级将要加到5个班，不妨耐心等待消息。
最后再说几句“掏心窝子”的话
可能很多网友会不理解，它的确不是完美的房子，也有不足。房产君始终觉得，世界上没有“最好”的房子，只有适合自己的房子。香江天辰胜在上下班通勤、居住配套、户型空间上，没有明显短板且价格适中，目前单价1.75万~2万/㎡，带品牌装修。
很多年轻人就是被香江天辰的性价比吸引，房产君听说，第一批推售房源已经售罄，不光天河上班族来买，科学城也涌来不少买家。“在科学城买，蓝精灵那片（即云埔）三房要300万，开3、4公里到香江，总价低了一半，不香吗？”一位科学城上班族直言。难怪香江天辰上新的第二批房源已默默卖了好几十套，好在价格依然美丽。最后，大家对新塘买房，或者对香江天辰感兴趣，阿言给大家推荐了靠谱的销售小姐姐，据说在新塘卖了10年房子。