如何筛选优质地产股？这两大指标很关键

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潮水退了，才知道谁在裸泳。在去杠杆大背景下，资金成本的迅速上升，对资金密集型的行业显然会造成巨大压力。房地产行业就是如此。

底线指标：

净负债率如同人体血压

判断房地产股质地，底线指标是这公司有没有债务风险。

如何判别上市房企的财务健康水平？如果你看资产负债率你就too simple了，在期房销售模式占主流的时期，房地产行业变得很特殊，需要看净负债率才能明了真实的负债水平。

啥叫净负债率？

有研报显示，上市房企2017年末净负债率上升至约98.4%，2018年一季度末又飙升至111.5%。

有业内人士指出，通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。

但如果一个行业或者公司，它拥有巨额预收账款，那么资产负债率这个指标就有失偏颇了。

因为预收账款是计入负债表的。恰恰房地产行业就是如此。

楼市火爆时，房子还没造好，都已经一抢而空，此时，房企收到的买房者支付的款项，都是预收账款。因此，期房的销售收入全部要计入负债表。这就会导致企业的资产负债率变高。

与其他债务不同，预售款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，用扣除预收账款的净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况可能会相对更合适一些。

那么，当下A股房企的净负债率到底如何呢？

据Wind资讯统计，截至2017年年底，A股房企（剔除了部分已转型或非开发类房企）中净负债率最高的达473%，最低为-95%。其中净负债率高于200%的有16家，净负债率在100%至200%的有27家，有47家房企的净负债率介于0至100%之间，有20家房企净负债率为负数，即处于净现金状态。

部分主流A股房企净负债率如下：

数据来源：上证报根据公司财报及公开披露信息整理

从图中不难发现，无论是2017年度还是2018年一季度，主流房企中万科A、招商蛇口、金地集团的净负债率基本都在60%左右或以下，都属于比较稳健的房企。

万科A  长期奉行稳健发展，公司董事会主席郁亮2016年底接受上证报记者专访时就曾表示经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，企业之间的竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。作为行业龙头，万科销售表现如期向好，拿地力度持续提升。多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。

上证报记者前不久与万科高层非正式交流时，问及部分房企因高负债而变得岌岌可危的状况怎么看时，对方说：任何时候，都应该对市场抱以敬畏之心。

金地集团  公司近四年销售复合增长率达43%。虽然受推盘节奏和取证情况的影响，2018年上半年公司销售金额出现负增长，但考虑到公司在手土储充足，公司近2-3年的销售增长依然可期。公司经营拥有区域布局优势、低融资成本等优势。

招商蛇口  近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，2018年上半年拿地规模再创历史新高，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。

需要提醒的是，对房企来说，虽然净负债率是一个重要指标，但不能仅仅以这一个指标去考量一家房企有多强大。

续能指标：

销售增长率如同发动机

净负债率就好比人体的血压，血压高了低了都可能会产生问题，可看作是房企的底线指标，而销售增长率则有如人体的心脏，心脏跳得快了慢了也可能引发疾病，可看作是房企的续能指标。

在房地产行业集中度不断提升的今天，优质房企不仅销售规模要够大，而且销售增速（增长率）也要给力。

如果以上市房企2018年上半年的合同销售额排序前十名如下：

数据来源：公司公告

如上图所示，在当下的市场环境下，虽然排名前十的上市房企的合同销售额同比增长依然显著，但大部分房企销售增速放缓也是不争的事实。十家房企中只有保利地产、绿地控股、新城控股和华润置地四家销售增速高于去年同期。

其中保利地产2018年1月至6月销售增速47%、较去年同期提升14个百分点，新城控股销售增速94%、较去年同期提升19个百分点，华润置地销售增速49%、较去年同期提升35个百分点。

保利地产   公司明确提出未来三年总规模重回行业前三，显露央企龙头气魄。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略，投资拿地非常积极。公司作为具备央企背景的地产龙头公司，在融资环境趋紧下优势显著。

新城控股  今年上半年，新城控股实现销售金额953.11亿元，同比增长94.17%，跻身行业8强。立足于“住宅+商业”双轮驱动的战略，新城控股在住宅和商业领域都形成了竞争优势，并配合全国化发展，迄今实现了对81个国内大、中城市的全面布局，累计开发及在开发项目达到393个。

绿地控股   推新盘、去库存、促回款，销售再创新高。公司作为房地产行业龙头房企，持续加强在核心一二线城市的布局。公司积极通过特色小镇、高铁站商务区、超高层项目等方式获取土地储备。同时在大基建、大金融、大消费方面持续布局，形成对房地产业务的有力互补。

华润置地  公司具有央企背景，财务稳健，土地储备丰富。公司主要采用双轮机动的策略，即投资物业+销售物业，取得了不错的成绩。

最后，土地储备对于房企亦十分重要，优质房企基本土地储备都非常充足，这里就不赘述了。

编辑：全泽源

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本期责任编辑：张晓光

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