多地楼市出现“限跌令”，房企怎么看？

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据不完全统计，自7月份以来至少已有菏泽、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口等9个城市通过出台政策等多种方式限制房企降价。对此，房企是如何看待的？

张家口市住建局、张家口市财政局等四部门日前联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，在完善稳房价工作机制方面提出严格执行明码标价，一房一价。所有项目，不得超过备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。

在此之前，江阴市住建局于8月31日发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

上述出台“限跌令”的9个城市，基本都是三四线城市，其中部分城市出台的政策或者措施并未通过官方文件的形式发布，而是以内部会议或者房协文件来实施。

来源：克而瑞研究中心

房企对于多地出台 “限跌令”究竟感受如何？又准备了哪些应对措施？

“张家口我们有项目，之前出台‘限跌令’的部分城市我们也有项目。”一家五十强房企的总裁向记者表示，对开发商来说，首先肯定是不愿意降价的，如果开发商希望通过降价促进销售，说明企业面临的形势比较严峻，现金流可能已经比较紧张了。就其影响而言，如果房价下降太多，对当地土地市场的成交会造成比较大的影响。另外，房企降价销售也会令购房者对项目品质的好坏甚至未来的交房产生担忧。“由于项目备案价不能轻易变更，因此房企可采取的措施是比较有限的，比如赠送物业费、送车位或者抵用券，甚至将付款方式往后延一延等方式变相降价，让客户觉得楼盘的价格是符合市场预期的。”

另一家二十强房企的高管告诉记者，公司在沈阳有项目，但并未降价销售。尤其是现在部分三四线城市市场承接力有限，房企即使降价，也未必卖得出去。“原来大家觉得利润低一点就低一点，还可以跑跑量，但现在利润又低又没有量，也真是没办法。”

“降价销售并非是公司的风格，所以‘限跌令’对公司影响相对有限。”有头部房企的内部人士表示，“总体而言，还是立足于维持市场秩序，不主动降价”。

其实，“限跌令”并非新鲜事。早在2014年，杭州出台相关规定，商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。2017年，广东中山出台政策，要求当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮超过15%，商品房将无法进行网上签约。2019年，马鞍山和大连也出台了相关文件，规定商品住房销售价格下浮不得超过其备案价格10%和5%。

业内人士认为，此类 “限跌令”更多的是规范楼市销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次张家口的政策严格来看并不是“限跌令”，而是坚持预售管理政策、维护“一房一价”原则而已。

他表示，出台“限跌令”的大多是三四线城市，因为目前房价下跌的主要是三四线城市。对于三四线城市来说，如果供应量大，人口外流和老龄化严重，基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑，必须要祭出“限跌令”。短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，及时停止供地和旧改，收缩楼市增量供应区域，保护好中心区和安全区，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，还是要夯实产业和人口基础，要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展，慢慢扩大楼市需求的范围。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，目前对于“限跌令”也存在过度解读的问题，总体来看，“房住不炒”的主基调下，房价仍然是敏感点，房地产市场仍然持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。

他表示，随着信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看，无论是三四线城市，还是一二线城市，房价都将面临一定的下行压力。对于不少房企而言，抓销售、促回款、保卫现金流是当下的核心诉求。因此，地方政府在考虑出台相关“限跌令”文件时，应当在稳定房地产市场预期的前提之下，综合考量房企生存压力以及市场规则，制定合理的上下浮动比例，允许开发商拥有合理的“以价换量”空间。

编辑：邱江

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