IMI锐评 | “软着陆”愿景下金融支持房地产的政策透视

导读

近日消息，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会已向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》在六大政策方向框架下提出共十六条具体措施，一经发布，就引发了广泛的社会关注。11月16日央行发布的《2022年第3季度中国货币政策执行报告》也设有《发挥政策性开发性金融工具作用，助力基础设施建设稳定宏观经济大盘》《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》等专栏，对本轮政策的宏观经济运行背景进行了透视。那么，本轮措施出台的背景如何？较既有措施有何明显变化？将会产生什么影响？未来还有哪些调整方向？就上述问题，本文特将IMI专家团队和部分外部专家观点整理如下：

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金融支持房地产相关措施在我国宏观经济形势面临怎样挑战的背景下出台？

亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长杨再平指出，本轮措施的出台背景无疑就是房地产市场出现达峰拐点，疫情等诸多不利因素加压，使之面临硬着陆下行风险。这就需要以时间换空间，力争其软着陆，助推器进入平稳健康发展的常态化轨道。一方面，房地产市场的不景气对房地产投资产生了消极的传导。今年10月商品房销售面积同比回落7.1个点至-23.2%，地产投资当月同比回落3.9个点至-16%；另一方面，我国城市刚性与改善型住房需求并未到顶，仍有提升空间。我国城市家庭人均居住面积达36.52平方米，还尚不及美国、德国、法国的67平米、47.4平方米、40平米，也不及日本不含公摊的人均住房面积35.2平方米。同时，中国在绿色智能的住房品质方面改善空间更大。

IMI特约研究员、香港国际金融学会常务副会长、中银国际原董事总经理王卫发现，疫情前的2019年，民营房企已占据行业前10名中的7家、前20名中的14家、前100名中的70多家。在中国房地产市场二十多年的短暂演化史中，民营房企异军突起，逐步成为市场的中坚力量，并将源自城市的房地产及其相关观念拓展至中小城市乃至县城村镇，这对广大人民群众的幸福感和安全感至关重要。目前中国房地产行业难说景气，很多民营房企在流动性和债务链方面存在严重困难。

平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生认为，市场对年内经济走势仍存担忧：一方面，10月经济数据偏弱，消费和服务业遭疫情冲击较大，进出口增速均同比收缩；另一方面，优化疫情防控“二十条”出台，但“阵痛”难免，冬季疫情持续多点散发，对经济冲击依然较大。物价方面，未来通胀升温存在潜在可能性，较二季度“密切关注”警惕更高。三季度国内通胀屡屡不及预期，核心CPI持续低迷，市场对通胀的担忧已大为缓解。

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本轮金融支持房地产促发展的措施具有哪些明显的变化？

上海市人民政府参事盛松成发现，2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。首先，金融政策支持对象范围广，涵盖需求端和供给端融资需求。其次，金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。然后，金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，与支持金融机构发行房地产项目并购专项债。最后，金融政策执行进一步优化，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍在保持。

王卫指出，刚出台的对房地产的16条支持新政有两个与民营房企相关的亮点。一是在房地产开发贷款支持方面，要求对国有和民营房企一视同仁；二是对银行“两道红线”松绑，逐步延长政策过渡期。

上海金融与发展实验室主任曾刚认为，本次政策调整比较系统，相较以往口径拓宽，整体表述更加积极，全方位覆盖参与房地产市场的各类主体。尤其在对房地产企业的合理融资需求的支持上，与以往相比范围要更广。实际上，对于房企来说，过去银行之外的融资渠道非常多。不过因非标、信托等渠道的限制，对其整体融资环境造成较大影响。此次政策既保持原有融资渠道的稳定，亦提及合理安排银行以外融资渠道的健康发展。

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本轮一系列政策措施对经济运行会产生什么样的影响？

盛松成表示，本轮政策出台后，优质房企的融资需求将保持稳定，受困房企的风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳，避免房地产持续萎缩影响经济增长。同时，这轮政策有助于消费者改善预期、稳定信心，预计明年经济好转会优化居民部门资产负债结构；允许贷款合理展期和不调整贷款风险分类可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营，在短期内阻隔房地产行业调整对金融体系的风险溢出，避免风险“显性化”和“扩大化”。通过“以时间换空间”，随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。

曾刚指出，因城施策意味着有些区域可能会出现利率进一步下行的情况。然而，即便房地产利率进一步下降，平均利率水平还是高出其他商业贷款。房地产按揭是长期信贷，同时有房产抵押，违约风险较低，在银行面临资产荒的情况下，此种长期资产配置还会具有一定吸引力。目前，对于银行的房地产按揭贷款来说，更多是需求不足导致的银行信贷投放不足。随着房地产市场企稳，市场预期进一步稳定及改善，需求逐步回暖，银行按揭贷款投放仍将成为零售业务发展的重点。

杨再平强调，我国个人住房贷款的质量整体较好于房地产业公司贷款，个贷不良率长期仅维持在0.3%左右的较低水平。今年6月末，15家A股上市银行房地产公司不良贷款率由去年末2.64%增长至3.34%，支持个人住房贷款合理需求，风险更可控且还存在政策空间。今年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。很大程度上，目前个贷增长的疲软趋势制约着宏观经济的健康发展。金融助力房地产的系列措施落地实施后，个贷增速有先行提速而接近往年常速的可能。

王卫认为，本轮政策措施有利于银行放松对民营房企在融资以及房贷方面限制，提高对房企的融资比例，增加对行业融资的灵活度。一方面，这有助于民营房企获得更多喘息的空间；另一方面，这有助于市场对民营房企的信心修复，帮助民营房企修复“造血”能力，助力陷入困境的民营房企“重获新生”。

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在本轮系列政策措施后，还有哪些政策调整的方向值得考虑？

IMI研究员、国盛证券首席经济学家熊园强调，鉴于疲弱的经济基本面，当前我国货币政策的首要目标是“稳增长、扩内需”，还远未到转向的时刻，宽松仍是大方向，降准降息仍可期；近期中期借贷便利缩量等操作不宜过分解读，短期债市调整、利率上行也并不能归因为央行要转向，而是因为疫情防控优化、稳地产政策加码带来的经济修复预期，以及理财产品“赎回踩踏”引发的超调。

IMI研究员、中国人民大学财政金融学院副教授张文春认为，从当前的形势看，还要避免房地产市场的大起大落的剧烈波动。首先，要基于我国基本国情，充分做到政府和市场的有机结合，既要“有为的政府”，更需要“有效的市场”，抑制房地产金融化。其次，各级政府，尤其是地方政府要摆脱土地财政和土地金融的思维定势，提高风险防控意识和风险处置能力，提高政府收入的质量；再次，要充分发挥经济保障房、廉租房、公祖房等安排对稳定房价的积极作用；然后，要积极探索中国式的房地产发展路径，解决房地产市场长效发展机制问题；最后，完善房地产市场的基础性制度，包括土地制度、投融资制度、政府补贴和税收制度等，摒弃一种政策工具实现多种预期目标的思路。

杨再平指出，要达到本轮政策的理想目标，还须抓重中之重，即抓主要矛盾及其主要方面。简言之，要支持个人住房贷款合理需求。因为购房需求与地产投资无疑是影响房地产市场发展的主要矛盾，而购房需求又是矛盾的主要方面。只有个人住房有效需求进而商品房销售面积与金额稳住，地产投资才可能随之稳住，这也是最基本的市场供求规律所决定的。

IMI特约研究员、长江证券首席经济学家、总裁助理伍戈表示，需求端政策应有所侧重，而地产是内需修复的关键。近期政策多加码于供给端，“保交楼、防风险”固然能缓释居民购房的担忧。但若无需求端政策更为积极的支撑，整体市场的改善依然艰难。特别地，疫情困扰下居民收入的预期能否企稳，成为本轮地产修复中最为特殊的要素。

选题：IMI宏观经济研究室

撰稿：刘越

主编：朱霜霜

来源：IMI相关专家供稿，并综合首席经济学家论坛、熊园观察、伍戈经济笔记、财经五月花等媒体的报道。

版面编辑｜涂佳音

责任编辑｜李锦璇、蒋旭

总监制｜朱霜霜

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