工业上楼：城市产业发展的新篇章

随着城市发展规模不断扩大，工业用地供应紧缺，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大，鼓励存量工业用地提容增效逐渐成为行业共识，在此背景下，“工业上楼”成为城市空间优化拓展、产业升级发展新模式。

2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，明确提出要推广“工业上楼”模式。

一

工业上楼是什么？

传统的厂房，多数为单层，部分的所谓多层厂房，往往只是切割了不同的生产功能区，产出效益并没有实现倍增。

不同于传统模式下的单层工厂，“工业上楼”就是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。通过满足生产工艺、产业需求，考虑设备减振及楼层载重、层高等，合理增加厂房层数，让研发、设计、生产在多层或高层楼宇中进行，将有限的产业空间得以最大化利用，降低了企业用地成本。

在工业上楼的模式下，工业楼宇不仅仅是生产场所，它们通常集成了研发、办公、仓储和公共服务等多种功能，形成了一个综合性的产业空间。这种集成化的设计有助于促进产业集群的形成，加强上下游企业的联系，提高产业链的协同效应。实现上下楼成“上下游”，一栋楼即“一条链”。

另外，原本封闭式的园区通过大力推进工业上楼项目,构建开放式城市空间,将工业生产活动与城市生活更加紧密地结合起来，从而促进产业与城市的互动和融合。

二

工业上楼的意义

1.提高土地利用效率

工业上楼通过在高层建筑中集中进行工业生产活动，有效提高了土地的使用效率。在土地资源日益紧张的城市中，这种模式可以在有限的空间内容纳更多的产业活动，减少对土地的需求，从而为城市其他功能区如住宅、商业和公共空间腾出更多空间。

2.促进产业结构优化升级

工业上楼倾向于集中布局高新技术产业和战略性新兴产业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造等。这种集中布局有助于产业链的完善和产业集群的形成，推动产业结构向高端化、智能化、绿色化方向发展，从而提升城市的产业竞争力。

3.推动产城融合

工业上楼项目通过构建开放式城市空间，促进了产业与城市的有机结合。这种模式有助于解决传统产城分离带来的问题，如交通拥堵、环境污染等，实现生产、生活、生态的协调发展，提升城市的宜居性和可持续发展能力。

4.增强城市创新能力

工业上楼项目通常集成了研发、办公、仓储和公共服务等多种功能，为企业提供一站式服务。这种综合性的产业空间有助于促进企业间的交流合作，激发创新活力，推动技术创新和产业创新，增强城市的创新驱动发展能力。

5.提升城市形象和生活品质

城市空间主要分为生产空间、生活配套空间和生态空间。目前我国城市发展的整体策略是，在城市内不断加大生活配套空间和生态空间，提升居民幸福感、保护生态。而对于一个城市而言，它的土地资源是有限的，只有更加集约化使用工业用地，才能逐步增大生活配套空间和生态空间的比例，提升城市形象和生活品质。

综上所述，工业上楼通过提高土地利用效率、促进产业结构优化升级、推动产城融合、增强城市创新能力、提升城市形象和品质以及促进区域经济均衡发展等多方面作用，为城市高质量发展提供了有力支撑。

三

工业上楼发展历程及经验借鉴

“工业上楼”发展模式的探索起源于美国的工业化时期，称“垂直城市”（vertical city）或“工业摩天楼”（industrial skyscraper）。美国的做法是将工业生产和商业办公区域安排在大楼的下层和中层，住宅区则在高层。但当时的探索并未成功，主要是环境污染问题。

最早实现“工业上楼”的国家是日本。20世纪60年代，日本将工业厂房转移到城市中心区域，将生产线安置在高层建筑物内。这种模式被称为“立体城市化工业”。在东京的“工业上楼”项目中，有些厂房的高度可以达到30层或以上。这些厂房通常采用先进的生产设备和技术，以提高生产效率和品质。同时，这些高层厂房也具备很高的防火和防灾能力，以确保工人的安全和生产设备的完好。

随着时间推移，“工业上楼”这种产业空间模式，也在其它工业化国家与地区得到推广和应用。韩国、新加坡、德国、香港等也有类似的产业空间模式出现。

香港

香港的工业上楼起源于全球产业迁移的机遇，上世纪50年代开始，香港成为亚洲重要的轻工业品生产地。为了缓解工业发展和土地资源紧张的矛盾，当时香港政府鼓励私人地产商投资工业大厦建设，以缓解工业发展和土地资源紧张的矛盾。这些工业大厦的特点是地块容积率较高，建筑高度可达百米，随着香港产业的发展，工业大厦的产业门类也逐渐由轻手工业向服装、医药、电子等轻型产业演变。

香港新海怡广场

新加坡

新加坡的工业上楼模式与香港有所不同，更注重堆叠式厂房的建设。新加坡堆叠式厂房的最大特点是三层叠三层的结构，以三层为一个单位向上堆叠，将容积率提升至2.0以上。通过垂直盘道的设计，解决高层厂房货运运输难题，实现多首层厂房。例如，兀兰飞腾工业大厦（Woodlands Spectrum）是新加坡堆叠式厂房的典型案例，该项目占地面积16.85万m2，建筑面积42.16万m2，容积率2.5，通过创新的建筑设计和物流系统，大幅提升了企业的货运效率和生产成本。

新加坡兀兰飞腾工业大厦

我国的工业上楼模式则更多的参考新加坡和中国香港的发展经验，并根据国内实际情况进行了适应性改进。例如，珠三角地区学习香港的工业大厦模式，而长三角地区则更多地参考新加坡的堆叠式厂房模式。

深圳

2012年，全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为“国内‘工业上楼’第一园”。全至科技创新园能够满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求。

全至科技创新园前身是茅洲山工业区，占地面积近3 万平方米。原有产业能级不足，更新前园区内共有29 家企业，均为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和知识产权。2011 年起，茅洲山工业园改造启动，园区按照“厂房+写字楼”复合标准建设高度增至99.8 米，层高4.2 米，打造一个集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积也从原先的5 万平方米，拓展至15.5 万平方米。园区主导产业是机器人和智能装备，重点培育机器人、智能装备、生物医疗设备、穿戴式智能设备、物联网、移动智能终端、工业4.0 等行业。2021年园区累计营收13.87亿元。

全至科技创新园

2022年，深圳市规上工业总产值45500.27亿元，全部工业增加值11357.09亿元，成为国内规上工业总产值、全部工业增加值“双第一”城市。与之不相适应的是，深圳土地面积不足2000平方公里，约一半土地处于生态控制线内，人均土地占有面积远低于全国人均水平。全市产业用地仅221平方公里，土地开发强度高达49%，实际可用的增量建设用地已近极限。因此，如何在有限的土地上实现产业空间的最大化利用，成为了深圳亟需解决的问题。

2022年年底，深圳更进一步，推出“工业上楼”行动计划，全力推进“20+8”产业集群落地生根，夯实深圳制造业“底盘”。2023年2月7日，《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》正式印发，明确实施“工业上楼”行动计划的工作部署，全方位、多维度、系统性持续推进。目前，深圳规划建设共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，平均容积率4.2。

杭州

在21世纪初，杭州开始引入楼宇经济的概念，并将其作为推进城市转型升级、建立现代产业体系的重要策略。2008年，杭州市委、市政府召开专题会议，研究部署发展楼宇经济工作。会上提出，“要将标准厂房纳入楼宇范畴。当然，现在不能再搞以前那种用于招引传统中小型企业的传统标准厂房，而要建设用于招引高新技术产业、现代服务业、文化创意产业等新型经济形态的新型标准厂房。”同时，在此次会议上提出，要基于楼宇发展“都市工业”，成为“3+1”现代产业体系的重要组成部分。

高新区（滨江）荟鼎智创中心

近年来，杭州楼宇经济进入了高质量发展阶段，从增量规划转向存量挖潜的发展策略。特别是在工业用地有限且开发成本逐渐增长的背景下，杭州市政府积极出台政策支持楼宇经济的发展，包括推进“工业上楼”行动，起草相关的指导意见和政策措施，以促进“都市工业”的高质量发展。同时，杭州也在实践中不断创新，如滨江区投入建设了多个工业综合体，推动“工业上楼”模式的升级；临安区的“硬科技”产业园项目，通过建设高层厂房和“层层皆首层”的理念，为楼宇经济提供了新的发展空间和模式；钱塘区打造了12个“工业上楼”新地标，一栋栋颇具现代感的工业楼宇拔地而起。

四

总结

工业上楼模式是解决城市土地资源紧张、推动产业升级的有效途径。通过政策引导、产业集聚、创新驱动和现代化产业空间的打造，工业上楼不仅提升了土地利用效率，还促进了产业结构的优化和产业升级。然而，这一模式的实施也需要克服一系列挑战，需要政府、企业和社会各界的共同努力和智慧。尽管工业上楼模式带来了诸多好处，但也面临着一些挑战，如产业载体形态与城市产业结构的匹配问题、城市间竞争问题、市场化发展问题以及安全隐患问题等。

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[6]临安打造“工业上楼”新地标推动产业向上向新[EB/OL].https://www.hangzhou.gov.cn/art/2024/3/19/art_812262_59094837.html.杭州日报.2024.03

供稿：武宇翔

编辑：林玥玥

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