湾区时代，房企拼什么？

 导 读 

今天，分享一篇来自克而瑞首席执行官张燕撰写的文章，她所理解的湾区时代，房企到底拼的是什么？

本文共4852字，阅读大约需要15分钟

— 张燕 —

易居企业集团执行总裁

克而瑞CEO

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三类房企湾区布局有道，粤系企业“一马当先”

作为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一，自发展概念和蓝图发布以来，粤港澳大湾区已然成为当下中国最热的区域之一。

结合京津冀等城市群发展先例来看，政策利好所导致生产要素的流动会放大对各个行业影响。劳动力流动、资本流动，短期也会带动区域内有发展潜力城市房地产市场热度提升。

这对于近两年在不断调整中前行的房地产行业而言，“点燃”的湾区自然成为了房企投资的聚焦点和着力点。

销售TOP50房企在湾区入驻率接近七成、销售TOP20企业几乎全部进驻，一系列数字背后体现的是湾区的吸引力和发展潜力。

尤其是粤港澳大湾区概念提出后，房企纷纷加大了在该区域的投资程度，本土房企、外来房企兼有，且都在发力。布局梯队中，目前湾区的格局基本呈现“三足鼎立”态势。

◇第一类是广东起家的老牌龙头房企，土储充裕布局广。以碧恒万为代表，占据天时地利人和，土储货值充足，拥有先发优势。湾区总土储货值TOP30中，这些广东起家的龙头房企货值占30强总货值比例接近40%。其中碧桂园、恒大的货值突破3000亿元，远领先其他企业。

◇第二类是全国化房企，他们频频落子实力不容小觑。既包括正处于高速扩张时期的闽系房企，例如福晟2018年湾区货值达2581亿元，位列货值榜第六。也包含了大本营距离粤港澳大湾区较远的全国化房企，例如融创、龙湖等，其中融创以1800亿货值位列外来房企第一。

◇第三类是进行本土深耕的地方房企，凭借地缘优势，手握优质土储。以大本营为核心，向周边城市辐射发展。例如龙光、佳兆业等湾区货值超过2500亿元，领跑本土房企。而奥园、时代中国等也是本土企业中的优秀代表。

可以看到，规划利好下，粤港澳大湾区吸引了越来越多的房企“分羹”，华南区域市场的竞争也会持续加剧。

但毫无疑问的是，湾区中粤系的房企优势显著。无论规模已是航母级的碧桂园、恒大，还是龙光、佳兆业、奥园等千亿、准千亿企业，都有望成为大湾区最大受惠者，进一步巩固自身的市场地位。

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综合实力突出的粤系，低调、务实且稳健扩张

粤系房企在大湾区的领跑一方面是源自地缘性的优势，资源、土储充足；另一方面也是行业不断发展、优胜劣汰的过程中，有着过硬的综合实力做支撑。

从竞争格局来看，首先，粤系给外界最大的印象和特征即——综合实力十分突出。无论是全国化布局，还是深耕华南，它们均表现出较强竞争力，这与其发家较早不无关系。

80年代初，从广东成长起来粤系房企，最早一批以万科、招商、金地为代表，此后阵营迅速壮大，包括碧桂园、保利、雅居乐、华发、合生创展等集中而生，富力、恒大、龙光等相继加入阵营后，粤系房企形成规模化。

根据2018年克而瑞榜单，TOP10房企中粤系独占六家，包括碧桂园、万科、恒大、保利、中海以及华润，基本掌握着行业的话语权，也成为了中国房地产企业的领军者。

招商、金地、富力、雅居乐等老牌粤系房企也进入了千亿阵营，而龙光、佳兆业、合景泰富等则是千亿的有力冲击者。

相比以长三角为大本营的房企而言，粤系房企无论是在规模上，亦或是整体企业的排名上，都略胜一筹。例如销售TOP50的排名中，来自粤系企业占到近四成，数量几乎是来自华东房企的2倍。

其次，地缘文化的熏陶给粤系房企印上低调、务实的的标签。珠三角地处我国改革开放前沿，市场化程度高，竞争激烈，在这样的市场环境下，企业发展也更加注重市场化导向，关注市场动向，务实性更强。

且广东人大都信奉低调、务实、不张扬的做事风格，这也铸就了粤派企业家偏向低调、务实的经营风格。诸如富力地产张生，极少面对媒体和公开发表讲话；雅居乐陈卓林家族在企业各司其职，注重打造产品品质与服务质量。

最后，在规模快速增长同时追求财务稳健，已然成为粤系房企特色之一。整体来看，多数粤系房企都偏好稳健扩张的节奏，从净负债率低于行业平均便可见一斑。其中万科、中海、华润置地等2019年上半年净负债率低于50%，远小于行业平均。

重视杠杆率也使得粤系房企积极与一些实力强的金融机构和实力企业的合作，以增强企业发展后劲和可持续发展能力。

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产品创新从未止步，

粤系始终走在产品迭代的前沿

在发展底蕴深厚和精准战略布局支撑下，发展初期，凭借在广、深市场淬炼的经验，在超前的经营理念和领先的市场操作下，粤系企业始终在规模的快车道上飞驰。

而粤派运作手法重实用性，善于营销产品也对中国楼市影响深远，背后实则是产品的有力背书，在产品标准化、产品迭代创新、产品建造上粤系均相对领先。

粤系产品本身多以市场为导向，追求专业化、精细化、人性化。

在过去数轮房地产市场起伏中，粤系企业一直以产品见长。在对每个楼盘及每栋建筑的通风、采光、和小区整体开发上做到极致。

而且，粤系产品多以市场化为导向，注重产品的配套和园林绿化。实际追求从产品设计、建造到服务等全流程作业的规范化、专业化、人性化及精细化。例如中海、富力等房企都有自己的建筑团队，产业链更加丰富。

最早开始产品标准化并将其做到极致，这是粤系在其产品上最鲜明的特色。

因起步早、经验多，粤系房企是最早开始做产品标准化的，丰富和完整的产品线，能够在全国进行复制，并以此达到高利润、高回报，也培育了碧桂园、保利等一批实力房企。

而当前主流房企几乎均沿袭了华南企业产品标准化的做法。根据不完全统计，销售TOP100中有近九成的企业都有自身标准化的产品体系。

作为标准化的“先锋”，粤系同样把产品系其做到极致。星河湾的星河湾系、合景泰富的天銮系都是顶级豪宅产品中的佼佼者。而佳兆业的优享佳系、万科的翡翠系都在轻奢精品产品中保持领先。

产品创新上粤系房企也没有停下脚步，始终走在产品迭代更新的前沿。

从最早的做精装房、到做低密度园林社区，再到欧洲风情花园社区，可以说粤系产品不断在创新，不仅是产品模式上追求新颖，在产品附加服务上也与时俱进。万科美好家、碧桂园橙家等，都与互联网家装紧密联系，形成完备的产业链。

此外，目前火热的住宅产品智能化上，粤系房企依旧走在最前沿。智能产品配置丰富、更贴近生活、与智慧社区联系更加紧密。

其中美的置业早在2014年启动了智慧家居战略，中海第五代产品中海天钻实现了住宅产业化、绿色节能、科技创新、智能健康和私人定制的落地。万科、碧桂园等也在近两年积极与阿里、地方科研机构达成战略合作，发展智能化产品。

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 宏伟蓝图助力湾区进入发展快车道，

 华南房企赢在货值起跑线 

随着粤港澳大湾区落地，释放的红利有望给珠三角9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景也长期看好。

哪些房企能在湾区发展红利中占据主动？

土地储备是衡量的重要标准之一。适当的土储不仅能让开发企业吃透城市规划发展的红利，支撑未来业绩增长，也很有可能让房企在行业调整期、震荡期实现弯道超车。

首当其冲的是总土储的绝对量，其次是土储的质量，最后，地缘优势是不可忽视的力量。

毫无疑问的是，粤系房企的地缘性优势明显。从总量上来看，老牌广东起家龙头房企强势占领了粤港澳大湾区货值前五，货值前十中9家均是来自粤系。

碧桂园货值位列第一，是粤港澳大湾区的最大受益者，恒大、保利、万科等龙头房企占据一定先发优势，货值总量排名靠前；龙光、佳兆业等土地企业，扎根市场多年，实力不容小觑，土储的优势随着湾区的崛起会逐渐释放。此外，融创、福晟等全国化房企，提前布局大湾区，也正在享受规划红利。

布局上，粤系房企进驻时间早、深耕程度高，在大湾区城市布局上占据先发优势。中海、恒大、碧桂园、保利发展、奥园等均实现了湾区全覆盖。对于这些企业而言，全面撒网式的进驻，不仅未来发展空间越大，也不容易踏空整体的发展节奏。

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 战略决定高度，

 湾区建设下多元机遇或成弯道超车的资本 

房地产企业作为中国城市和城市群建设、发展的重要参与者，正在由传统的“开发商”向“城市公共服务商”、“城市运营商”转型。

对于当下炽手可热的粤港澳大湾区而言，正是房企转型的试验场，商业运营、长租公寓、产城开发、物流地产、教育医疗等等与城市运营服务有关的新业务在这里聚集。

就目前湾区房企而言，无论是规模房企、还是扎根区域的本土企业、亦或是外来的品牌房企，均在多元化布局上有所建树。

就规模房企而言，始终保持稳健发展，率先转型“城市运营服务商”，全面铺开多元化业务。尤其是那些早早走出华南区域，以全国化布局为主的老牌房企如碧桂园、恒大、万科、中海、华润等，在多元化战略上全面铺开、不断试水。

这些企业不仅在湾区土储上占据先天优势，也将触角涉及多元化各个领域，如产城、物业、长租公寓、教育、商业办公等。

虽然短期新业务输血受阻，但在湾区大发展、大建设的蓝图之下，这些新业务也有望培育成未来新的利润增长点。至少龙头房企自身规模优势，使得其在与时间成本的赛跑中仍然占据主动。

深耕湾区房企多年稳扎稳打，手握优质土储同时也是多元化布局的引领者。以龙光、佳兆业、合生创展、卓越为代表的优秀土地企业在冲击千亿的道路上正在积极践行“开发+多元化运营”的发展思路。棚改空间有限的情况下，城市更新正成为的新增长点，也是这些房企的冲击千亿的重要筹码。

旧改项目一般都位于城市核心区域，且所需费用支出相比招拍挂市场要低很多，项目利润空间较大，通过改造还能够最大化地提升土地的利用率，盘活存量资产。

目前已有20余年经验的佳兆业无疑是湾区城市更新的引领者，业务遍布全国多个核心城市，包括高端住宅、公寓、写字楼等等。其中旧改仍主要集中在粤港澳大湾区。

但值得注意的是，旧改相对于一般净地开发，复杂程度更高，周期更长，不确定因素较多，专业性也更强等等，而这些问题都是企业所需要注意的。

在上一轮周期并未抓住机遇的房企，在湾区多元布局趋势中的后发优势同样不容小觑，多元化的城市运营将是弯道超车的最大资本。

例如星河在产业领域独创的“产、城、融、投”创新运营模式已成为行业标杆，力高在健康、商业、文旅、教育、物业五方面的多元布局，也在为企业创新的利润增长点。这些企业在上一轮行业周期中并未抢得先机，但在低负债、湾区多元化利好的推动下，这一轮市场中有望实现业绩的弯道超车。

另外，外来的品牌房企也在湾区内积极推动多元化。龙湖、旭辉、金地等积极布局长租公寓。但随着长租行业加剧和洗牌，只有资金优势的房企才可以获得更加长久的发展。此外，近年来包括绿地香港、雅居乐、华夏幸福等各大房企都参与产业小镇、特色小镇的布局。

总体而言，与TOP10房企全面铺开的多元化布局而言，中小房企的多元化布局更侧重房地产开发产业链上下游布局和地产+业务的拓展。

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综上所述，对于提前布局粤港澳大湾区的房企而言，可以更好的享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。不可忽视的是粤港澳大湾区远景规划所带来的利好远远不仅局限于房地产市场，对金融、旅游、科技、教育、生态等多方面的协同发展和规划，同样为企业提供了多元业务的拓展机遇。

尤其是对尚未进驻或土储相对较少的房企而言，聚焦点从传统住宅转向创新业务，如医疗、产业等方面，同样可以享受整体区域经济发展的红利，创造新的利润增长点和提升自身的企业竞争力，实现弯道超车。

回头看，每次周期底部都会引发房企焦虑，进而寻求多元化转型，但均无疾而终。事实也证明，多元化对房企而言，绝不是“速效救心丸”。

因此，实际上当我们在谈到大湾区的美好前景时，在谈到企业手握优质土储的同时，也需要思考这样一个问题，即在当下行业快速发展中，在比拼规模、能力、战略的大背景下，面对波动起伏的市场、面对湾区足够诱人红利时，是否有足够的运营能力去匹配。无论是住宅、商业、办公，或是城市更新，实际都需要具备“城市公共服务商”、“城市运营商”的种种能力。这是值得民企、央企等所有在湾区有想法的企业深究和突破的地方。

最后，任何国家级规划或新区落地都不会一蹴而就，不断完善和推动之下，是机遇和风险的博弈。湾区才刚刚起步，未来的路还很长。

END

说  明

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