“金三银四”风光不再，是见顶还是蓄势？

“金三银四”是历年来根据楼市每年的销售结果而形成的共识性说法，因为基本上是每年楼市最重要的销售窗口期，推盘量多，销售也红火（虽然从网上房地产备案数据上看，成交量峰值可能推迟至5月甚至6月），购房者情绪也十分高涨。但看过今年3月楼市的成绩单可以发现，今年“金三银四”或许是个例外。虽然战胜严寒的一月楼市的火热没有延续到2月，但加倍值得期待的三月南京楼市因为政策多、限价严、推盘少也失去了往年的活力，与2011、2014两个政策年并列垫底。

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今年“金三不金”已成定局，单从历年供应量比较来看，似乎供应不足是很重要的一个原因。但结合同期历年面积供求比可以发现，历年一季度基本都供不应求，成交不火只能是政策严控和季度成交均价快速上涨的影响所致了。

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2017年一季度成交均价较2016年四季度环比下降了3.9%，而同比2016年一季度上涨了29%，是过去七年同比峰值，成为楼市成交量自我调节降温的一个原因。然而更主要的是政策层面，地方政府春节后的一轮调控“有点狠“，不但通过加强限购、限贷、降低贷款优惠幅度等措施从绝对数量上抑制需求，而且通过针对投机需求的多种渠道，比如二手房限购、加大土地供应以及限卖等，表明本轮调控政府层面的决心，改变目前仍大量释放的投资、投机需求购房者的预期，从而在相对数量上抑制需求。

从一季度量价双双回落的结果看，调控效果至少在以下两个方面表现明显：首先，之前楼盘开盘即售罄的现象由原来的全局减少到局部热点区域，再到少数热点楼盘，范围越来越小，热度逐步下降；其次库存面积虽然仍维持在300万平米以下的相对低位，但5.4个月的去化周期已经回升到2015年的水平，只要进一步落实好今年内不低于530万平米的建筑面积的土地供应，配合房贷收紧、甚至出台限卖政策，有所降温的楼市或将延续。

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然而，楼市就此真的见顶了吗？还是在蓄势？

经济学家叶檀认为，过去10年M2增速保持高位是房价上涨的主因，如果货币继续超发的话，房价会继续上涨。经济学家许小年则更加形象地阐述了房价飞速上涨的根源，“美国拼命量化宽松货币，美金是全球硬通货，通货输出让全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀“。人民币要打赢世界范围内的货币战争，超发货币是必然之举。

但人民币不能通货输出，只能在国内膨胀，高明的处理方法，就是挖一个超级大的坑，把钱囤积在里面，降低它流进入民生市场，减少对粮食等基本生活用品的冲击，这个超级大坑就是房地产市场。——这个坑的职能就是”把纸币代表的流动性财富变成不能轻易套现的纸上财富“，之后通过调控，控制房价直至不能再涨，将超发货币带来的尽可能通胀消化掉。

因此接下来楼市的变化主要取决于之前政策与市场自身调节的综合作用下，降温的表现是否能实现房价缓涨直至不涨的目标，成为楼市见顶还是蓄势的考量指标。就如同南京周边城市纷纷加入“限卖“行列，而南京尚无动作一样。从一季度的量价表现看，南京楼市整体水平已经有降温表现，但随着四月新增楼盘加推和之前因各种原因无法取得销许而推迟上市的积蓄量将供应量不断推高后，购房需求选择积极跟进还是跟进、观望分化，成为政策是否继续加码的关键。

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从最近10周的量价走势来看，3月底4月初供应跟进后，成交量释放度较高，但价格保持相对低位，因此政策再加码应该已经有预案而在选取必要的时间点实施。

如果政策再加码，一方面可能是房贷利率取消优惠、提高社保缴费年限、提高二套房首付比例等准入门槛的高度，另一方面可能出在一直短线炒房的限卖政策上，例如，新购住房自取得《不动产权证书》未满2或3年，不得上市交易，或等同效果的政策。

那么作为购房者，应该如何行动呢？

分析师认为，在多方势力此消彼涨的共同作用之下，寄希望于2018年中，政府换届选举之后，房价会脱离政策羁绊，快速攀升的愿望未必现实。未来即便如南京这样的热点城市楼市，也将面临一个3-5年的盘整期。3年内，根据美联储加息（3月底，美联储公布未来3年预计加息至少十次，2017年加息三到四次，2018年加息三次，2019年加息四次。）对以美元为外汇储备的中国影响很大，任由房价上涨很可能重蹈日本房地产崩盘的覆辙，因此中央政府若从全局经济规避风险的层面出发，持续严控房价涨幅会是必然的选择。

而且，为应对美联储加息，国内也将进入加息通道，买房的风险性随着杠杆的高度而累加。因而哪怕是对于刚需、改善等自住型购房者，也需要充分考虑购房成本对自身生活的影响和对承受能力的挑战。对于投资、投机型购房者，则必须有转为中长线持有的觉悟和资金实力。

在购房区域的选择上，则以现状价值度有所兑现、规划前景明确，落位时间明确为宜，选择这些区域的品牌开发商是规避未来楼市产生动荡风险的关键。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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