调控高压之下的投资选房之道
自5.13以限售和增加土地供应为核心的“新宁十条”发布后已近一个月，楼市反应如何？从克而瑞的供销量价统计数据来看，正式迈入“限价”、“限贷”、“限购”、“限售”的“四限”行列之后的南京楼市，热闹程度并没有骤减。红五月虽然因受价格报批和公证摇号等问题影响，供应量大幅度缩水，导致成交量“成色不足”，但仍较4月上涨了38%。随着6月初供应“开闸放水”，并且购房热情较高，加入公证摇号的楼盘也逐渐增加。江北楼盘应对限价“精装改毛坯”、板桥刚需盘“首付八成”被驳回等热点事件成为业内外纷纷议论的话题。
从目前的成交量、价、库存和未来预期等几个决定楼市走势的主要指标看，南京楼市并没有出现如一线热点城市成交量大降、成交价格松动、未来预期扭转、供求双方进入观望的情况。然而近期北京、上海房贷再次收紧，多家银行首套房利率上浮10%，二套房上浮20%（相当于通常情况的四次加息），将对购房成本产生较大影响，会否成为压倒南京购房者的最后一根稻草？或者这根本就不是最后一根，可以还有很多根接踵而至？
所以在当下这个变幻莫测的市场，无论是以何种目的购房（自住也要带着投资的理念选房，毕竟没人觉得房子增值不是一件值得庆幸的事情），选房的眼光和思路最终将决定房产的价值，以及其未来的出手价格和获得的利益（或者风险）。
在耳熟能详的购房经中，规划、地段已经是铁律。然而规划有变更，现状好的地段10年左右就会产生一轮更替或者轮回，而地铁、综合体盘和品牌开发商的铁三角稳固组合，则可以带给购房者越来越便利的生活和稳步增长的增值收益。
以龙湖为例，与相同实力的开发商相比，龙湖在南京的项目并不多，但龙湖的每一个项目都成为了响当当的作品。从首个鼓楼滨江的龙湖春江紫宸到江宁东山的春江郦城，无一不是以区域核心地段+无缝对接地铁+综合体系强产品打造，成为名噪一方的神盘。从数据上看，龙湖春江紫宸也给购房者带来了真正的实惠。去除装修3500-5000的开发商报价，龙湖春江紫宸的毛坯二手住宅价格较鼓楼滨江片区5月成交房源平均价格高5530-7030元/平米，高出幅度为16%-20%，这个价格倒挂幅度远远领先于同片区其它楼盘和其它片区，可与目前最火的河西中部、河西南的热盘比肩了。
经过与领先城市和南京已经运营成熟的典型综合体项目的横向对比发现，城市综合体项目自身一个要素，加上相对便利的交通条件和一定的开发品牌度，就能将价值增值空间甩城市平均价格增幅几条街，难怪龙湖拿地如此之少，原来是精挑细选，精心打造，以期最大程度“造福”购房者的未来。
之前无论是龙湖春江紫宸还是春江郦城首开和加推，都是抢房盛况空前，果然南京购房者慧眼识卿者众，只是“中奖率”太低。不过一直没有抢到龙湖房子的“铁粉”们最近又有机会了。龙湖又一个经典产品——龙湖新壹城，在重庆、上海和厦门等地已落地，南京项目落在江宁区龙眠大道与格致路交汇处（1号线南京交院站2号口），江宁大学城的核心位置，周边配套完善，拥有丰富的商业、医疗、教育（15所高校、62所培训机构）、自然资源。自身规划为商办公寓综合体项目，打造南京已经停止批复的稀缺4.8米LOFT挑高公寓，以及龙湖擅长打造的商业产品。预计本月首开1号楼，面积30-40平米，4梯31户，共计558套房源。
如果之前错过了春江紫宸和春江郦城，那么这次低总价、不限购的龙湖新壹城公寓，一个能满足刚需自住、自用（工作室办公）和出租投资等复合型需求的“全能盘”，慧眼如炬的购房者一定不能再“失手”！！
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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