分析师说|幕燕滨江，南京滨江价值闭环的完成者
自2015年起，城北燕子矶区域的幕燕滨江板块成为南京楼市的热点。2014年到2017年先后8副地块挂牌出让，招商蛇口、融创中国、中航里城、电建地产等品牌开发商入驻，使得该区域的住宅开发水平整体提高。本周又传出安居联手仁恒置地合作开发小南化E地块（NO.2017G01） 。仁恒置地是南京楼市高端住宅的标杆性房企，旗下河西滨江豪宅仁恒江湾城是南京滨江高端住宅的扛鼎之作。仁恒入驻幕燕滨江，无疑是对板块滨江高端住宅的定位的再次强化。让行业对于幕燕滨江的前景充满憧憬。
河西—鼓楼—幕燕
城区滨江板块核心轴线
从城市发展格局的角度看，核心城市的滨江区域往往是高端住宅和顶级商圈的当然不让的承载者。例如上海外滩、广州珠江等。对于坐拥长江天堑的古城南京，在城市的发展过程中，滨江板块中高端住宅的开发从来都是品牌房企的梦想。
事实上，南京滨江地区“景观多样、宽度多变、文化多元、岸线多折”，有其独特的风貌，横跨河西、鼓楼、幕燕、江浦、浦口、桥北、江心洲、八卦洲长江两岸多个区域。其中，河西滨江、鼓楼滨江已经成为中高端居住的成熟板块。其中，河西滨江——鼓楼滨江——幕燕滨江将成为主城区滨江板块的核心轴线。
应该说在三大滨江板块中，幕燕滨江有其独特优势。幕府山、燕子矶所具有的原生态、历史性的景观、旅游资源是南京滨江带中不可多得的，此外对岸的八卦洲，几乎成为幕燕滨江高端人居的生态后花园，这是南京滨江最后一块独立的原生态区域了。
幕燕滨江
三年达成供需两旺后来居上
幕燕滨江板块的地产开发相对鼓楼滨江、河西滨江都比较晚。随着城北区域“去工业化”的推进，在2013年左右方才引起世人注意。从市场供求比来看，2014年第一批拿地企业在2015年的集中供货，一度遭遇市场压力。经过2016到2017的市场消化，供需已经达到平衡；而从板块成交价格来看，2014年到2017年5月成交均价从每平米1.44万元上涨到2.72万元，年平均上涨26%,并且有加速趋势，2016年上涨38.8%。总的来说，幕燕滨江得到了市场的认可，供需两旺，体现出健康向上的趋势。
挑战
突破地缘限制，吸引区外客户
幕燕滨江板块处于市场上升期,随着品牌开发商的进入和交通、商业配套的完善,特别是未来地铁一号线北延和大型商业综合体的引进，还将有不小的的价值释放空间。但随着市场的打开，板块的发展当下面临三大挑战：
1. 城北内部竞争如何面对？
从2016-2017年的供应面积来看，区域城北商品房供应量居主城区之首。幕燕板块必然要面对同区域楼盘的竞争，特别是配套较为优异的鼓楼滨江板块。
2. 区域客户依赖较大，如何突破地缘限制？
从幕燕滨江主要在售项目看，目前主要购房客户集中城北北部原住民，占比基本上达到40%-60%，地缘客户占据了幕燕滨江楼市六成左右的比例。随着土地供应量的加大和板块房价的提升，地缘客户的局限性将逐步体现。
3. 区外吸引力不足，谁能扛起板块地标？
吸引区域外优质改善类购房客户，是幕燕板块打造成中高端居住区的重要目标。但目前区域外客户对燕子矶地区认知感较低，板块缺乏吸引人流的地标。无论是仁恒的入驻还是引进中的大型商业综合体，都远水解不了近火。结合燕子矶区域现有的旅游资源和目前开发项目的特色活动和商业配套，将成为必要事件营销。
总的来说，幕燕滨江板块作为南京中心城区的价值洼地，在“去工业化”的推进中现身在市场之中，随着近期多块土地的竞拍，将成为近年南京城区高端住宅的主要供应板块。幕燕滨江身处南京楼市滨江核心轴线，未来将成为滨江居住价值闭环的完成者。
文/南京克而瑞分析师 王为民
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