南京土地二级市场试点方案获批，土地交易迎供应侧变革……
据媒体报道，南京市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案近日获得国土资源部批复。
土地二级市场，即土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
今年年初，国土部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（下称《方案》）提出，中国将试点完善建设用地使用权的转让、出租和抵押的二级市场，力争到2018年底，在试点地区建立符合城乡统一建设用地市场要求的土地二级市场，以盘活存量土地。
近日，国土资源部完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作领导小组召开专题会议，审议第二批试点地区实施方案。
《方案》指出，选择转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市做为二级市场试点，涉及30个省（区、市）的34个市县（区），试点将在2018年底前完成。其中，28个试点地区开展国有土地二级市场试点，6个地区开展国有和集体土地二级市场试点。
有专家表示：“二级市场其实在80年代末90年代初国有土地制度改革时就提出来了。后来二级市场发育不理想，很重要的原因就是政府的角色问题。很多地方政府成立土地储备中心、享有土地使用权转让的优先回收权，后将回收土地再次出让获得利益，导致了二级市场始终没有发育起来。这相当于政府将土地二级市场也垄断起来，“是一个普遍存在的问题。”
国土资源部关于江苏省南京市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复
国土资函〔2017〕284号
江苏省国土资源厅：
你厅报送的《江苏省南京市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：
一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。
二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。
三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。
四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。
五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。
附件：江苏省南京市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案
2017年5月27日
抄送：国家土地督察南京局
附件
江苏省南京市关于完善建设用地使用权
转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案
为深入贯彻落实党的十八届三中全会关于完善国有建设用地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求，根据国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知，进一步建立健全产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的国有建设用地二级市场，充分发挥二级市场在经济社会发展中的重要作用，结合我市实际，制定本方案。
一、总体要求
（一）试点目标。以建立城乡统一建设用地市场为导向，以促进土地要素流通为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，切实落实国土资源部试点方案，着力构建国有建设用地二级市场交易平台，完善市场交易规则，形成统一的交易流程，修订统一的合同文本，建立部门联动机制，健全服务和监管体系，打造具有南京特色的国有建设用地二级市场管理模式，形成可复制、可推广的试点成果，为国土资源部修改完善相关法律法规提供实践依据。
（二）试点范围。国有建设用地二级市场的交易范围包括：出让土地使用权交易；划拨土地使用权交易；土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的（个人住宅除外）；公司股权发生变化，且有新股东进入，土地使用权人申请名称变更的。开展试点的区域是全市范围，包括城区及江宁、浦口、六合、溧水、高淳五郊区。
（三）基本原则。
坚持服务为先。落实“放管服”总体要求，遵循现行法律法规，创新交易模式，优化交易流程，降低交易成本，强化服务意识，提升服务水平，提高办事效率。
规范市场运行。梳理完善交易规则，规范市场运行秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下交易，保障市场依法依规运行、健康有序发展，促进要素流通，提高资源配置效率。
维护合法权益。建立公正、专业、廉洁、高效的国有建设用地二级市场，充分尊重权利人意愿，保障市场主体公平交易，杜绝扰乱市场秩序的现象，切实维护土地所有权人权益。
注重探索创新。珍惜试点机会，搞好梳理总结，针对试点中出现的新情况和新问题，加强分析研究，探索解决办法，创新国有建设用地二级市场交易管理。
加强部门联动。加强与人民法院、国资、房产、工商、税务、不动产登记等部门的协调和对接，及时解决司法处置、资产处置，土地以及土地连同地上建（构）筑物、其他附着物一并交易和划拨用地交易过程中遇到的问题，形成推进试点工作的合力。
二、工作内容
（一）健全交易机构。市国土资源局委托市土地矿产市场管理中心作为全市国有建设用地二级市场管理机构，具体负责全市国有建设用地二级市场交易、管理、培训、指导、监督等工作。江宁、浦口、六合、溧水、高淳成立相应的土地交易管理机构，明确人员和职能，负责本辖区内国有建设用地二级市场交易管理工作。
（二）建立交易平台。利用南京市国土资源“一张图”平台,建立国有建设用地二级市场交易管理系统,全市国有建设用地二级市场交易管理在一个系统内运行，建立健全土地交易信息和不动产登记信息互通共享机制；在南京土地市场网建立国有建设用地二级市场信息系统，提供信息发布、归集、查询和国有建设用地二级市场招拍挂服务。
（三）规范交易流程。制定出台《南京市国有建设用地二级市场交易管理实施细则》。简化交易收件材料，细化交易环节，统一合同文本，统一收件材料，统一审核流程，统一办结时限，进一步规范我市国有建设用地二级市场。土地交易在国土部门窗口统一收件、发件，经审核准予交易的，交易管理机构将土地交易原始资料和交易信息通过“一张图”平台直接提交不动产登记部门。
（四）明确交易条件。
1．出让国有建设用地使用权交易：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让成交价款，并取得不动产权证书（土地使用证）；工业、科研用地交易须取得区政府、开发园区（平台）管委会书面同意意见。出让用地转让，须按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上（不含土地出让成交价款），且符合出让合同约定的其他转让条件。
2．划拨国有建设用地使用权交易：取得不动产权证书（土地使用证），并按照划拨决定书约定进行开发建设。划拨用地转让，土地用途符合《划拨用地目录》的可不补缴出让收入，经批准后办理不动产登记手续；不符合《划拨用地目录》的，由受让方依法依规补缴土地出让收入。土地使用权转让涉及国有资产的，须取得国有资产管理部门的书面同意意见。
（五）明确分割条件。土地分割交易应结合规划部门审查同意的规划方案进行地块分割，分割地块应具备独立开发建设条件，不得切割建筑物。其中，对于尚未建设的项目，应在不改变原出让条件和规划条件的前提下，根据具体情况重新确认规划方案，对于已建设的项目，应在满足配套设施和其各类法规、标准的前提下，根据具体情况进行地块分割。工业、科研用地因产业调整或其他原因确需办理分割交易的，须经所在园区（平台）或相关主管部门批准，出让合同另有约定的从其约定。土地分割转让，须明确各自分割范围内的用途和建筑总量，含有公建配套用地的，须明确所含有公建配套用地用途、面积和建设主体。
（六）明确转让形式。出让土地发生下列行为均视为土地转让：买卖、交换、赠与、出资、司法处置、资产处置、法人或其他组织合并分立等涉及的国有建设用地使用权转移的。以作价出资（入股）、授权经营方式取得的土地转让，经相关部门批准后参照出让土地使用权转让办理。
（七）实施差别化税费政策。结合实际，在地方权限内探索差别化的税费政策。充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用。对于闲置土地，从严征收土地闲置费。
（八）完善出租机制。以出让方式取得的国有建设用地使用权出租或租赁方式取得的国有建设用地使用权转租的，在法律法规和出让合同约定的框架内可进行交易。以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的，应经依法批准，需缴纳年租金的，按照相关规定上缴土地年租金。
（九）完善抵押机制。放宽对抵押权人的限制，自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押备案。拓宽企业融资渠道，小额贷款公司、典当行等可作为贷款人办理国有建设使用权抵押手续。以划拨方式取得的国有建设用地使用权依法抵押，抵押价值根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定，抵押合同中须明确抵押权实现时优先补缴土地出让金。探索企业与企业之间因合法的债权债务关系需办理国有建设用地使用权抵押的操作办法。
（十）加强风险防范。与不动产登记部门建立信息共享机制，实时掌握交易地块司法、行政机关依法裁定、查封等限制性交易情况，防止土地交易过程中发生纠纷；建立交易资金监管平台，为交易双方提供资金安全保障，交易双方可以自愿选择是否将交易资金纳入监管；建立风险提示制度，交易管理机构发现交易价格异常时，暂停交易行为，告知交易双方可能存在的风险，待双方确认后再进行交易。
（十一）规范中介服务。规范服务行为，为中介机构提供培训和咨询服务，充分发挥中介机构在市场交易活动中的桥梁作用。中介机构应按照行业管理规定，坚持诚实守信的原则为交易双方提供咨询、估价、经纪、信息等服务。加强中介机构监督管理，将中介组织列入南京市土地市场诚信系统管理，引导中介机构诚信经营，对失信的建立惩戒和退出机制。
（十二）加强监测监管。建立健全国有建设用地二级市场动态监测监管制度，完成国有建设用地二级市场交易系统与国土资源部土地动态监测系统对接，及时上传交易信息，每季度分析国有建设用地二级市场交易数量、结构、价款、时序、分布等，形成分析报告。完善国有建设用地一、二级市场联动机制，充分发挥二级市场对一级市场出让后期监管作用。加强交易价格监管，交易申报价格明显低于市场价的，政府可委托开发园区（平台）优先购买或由土地储备中心进行收储，也可由土地交易管理机构通过国有建设用地二级市场交易平台实施网上公开拍卖。
（十三）强化部门协作。试点工作涉及点多、面广、线长，市规划、国土、房产、财政、国税、地税、国资委、工商、金融办、人行南京分行营管部、市中院等部门建立联席会议制度，及时研究解决试点过程中出现的问题。加强涉地司法处置的衔接，对于司法处置涉及建设用地使用权转移的案件，国土资源部门应加强与地方人民法院的沟通，主动提供所涉不动产的权利状况。国有资产管理部门在处置国有资产涉及国有建设用地使用权转移时，应征得国土部门同意。国土部门要主动做好试点政策的宣传解释工作，加强部门协同，周密计划，科学组织，兼顾各方利益，稳步推进试点工作。
三、组织实施
（一）健全组织，加强领导。市政府成立国有建设用地二级市场试点工作领导小组，分管市长为组长，分管秘书长、市国土资源局局长为副组长，市规划、房产、财政、国税、地税、国资委、工商、金融办、人行南京分行营管部、市中院等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，市国土资源局局长兼任办公室主任，分管局长任办公室副主任。办公室具体负责处理试点工作日常事务，负责召开部门联席会议。
（二）把握节奏，有序开展。严格按照国土资源部试点方案和试点工作部署动员会要求，2017年6月底前成立领导小组、编制实施方案，启动国有建设用地二级市场试点工作，2017年10月底前将试点工作进展报告经市政府同意后上报省国土资源厅；2018年7月底前，总结试点实施效果、提出相关法律法规的修改建议，形成试点总结报告，经市政府同意后上报省国土资源厅。
（三）督促指导，同步推进。各有关区要按照试点实施方案要求，成立相应的试点工作领导小组，明确土地交易管理机构，落实人员和经费保障，同步开展试点工作，市国土部门要加强对各区试点工作的检查督促和指导，确保全市试点工作顺利完成。
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