市场产品说丨解读南京2017年上半年热销楼盘系列（一）
2017年上半年南京进入“四限”时代，正式加入了最严调控城市行列，新增房源楼盘普遍“被摇号”、半数以上楼盘中签率低于60%的现实，种种楼市现象还是充分体现了南京房产的热度。
在2017年上半年取得佳绩的项目中，我们综合成交金额和销售面积榜，选取5个产品力上比较有特色的项目，同时可以窥见南京2017年上半年楼市的产品趋势。
融创玉兰公馆凭借销售金额25.17亿元，销售面积8.51万方荣登2017年上半年企业销售榜单的TOP5行列。
1、在建筑风格上，项目为现代风格的新古典立面，采用三段式设计，这个是项目一大特点，外立面主要是采用三段式设计：基座干挂石材，真石漆建筑外墙，断桥彩铝玻璃窗，提升了项目的整体格调。
2、在项目的规划上，项目分为两期开发。一期项目为西花园，共7栋住宅和1栋商业，住宅共1034套。1、3栋以及5栋的东边户为129㎡大户型，两梯两户，其余楼栋为两梯四户，边户为105㎡，中间户为85㎡。每户层高约3米，窗墙比达到1.6-1.8米，每一户都配置有约1.3m阳台玻璃栏板，既美观又有了安全性的考虑。
3、在产品精装细节上，每一户都可以一键呼梯。此外，还有地暖、密码锁、一键总开关、空调、USB插座、人体智能感应灯、电热毛巾架等多项细节设计。
项目于今年上半年4月和6月分别加推，共计推出住宅房源711套。在如此严厉的市场环境下依旧赢得热销，除了产品力表现较强以外，项目本身位于城北燕子矶新城板块，政府规划红利逐步兑现，如今金科、正荣品牌开发商相继进驻，逐步迎来了宜居的时代，诸多利好刺激下，居住价值随之提升。
万科翡翠公园凭借销售金额21.11亿元，销售面积7.16万方荣登2017年上半年企业销售榜单的TOP行列。
万科翡翠公园属于万科宝石系产品系列，以72-142㎡的户型打造为主，产品需求适合各个年龄段。
其中90㎡的三房的户型设计亮点颇多。
1、入户玄关：设置收纳橱柜，可容纳钥匙、雨伞、鞋子等等一些家庭的日常物件，出门即可拿到；
2、U形厨房，空间利用率更大；
3、三面朝南，北侧书房连接过道，保证采光及通透性；
4、卫浴干湿分离，含配置的镜箱，添加收纳功能；
5、客厅连通南向阳台，保证通风及采光。
万科翡翠公园的户型较大限度的利用空间，整体房间没有面积上的浪费，方正且居住的动静分区以及动线都十分清晰；全装修户型，在细节上也是十分人性化，所有户型都设计有入户的玄关，另外在一些细节上都考虑的比较人性化。
此外，在精装修方面值得一提的是，此次项目在装修时可定制化，根据个人喜好来更改装修内容以及对装修的选材进行升级。（精装修分为3个标准，有基础精装修、升级精装修和包含家电的全装修）
内外兼修下的产品对于一向比较青睐万科品牌的购房者来说具有吸引力。
目前江宁板块的价值凸显，对于向往主城及河西板块高品质生活而又受到总价制约或者以同总价享受更舒适尺度的购房人群而言，江宁板块无疑高性价比居住的首选。
中海玄武公馆早在2016年已经凭借60.29亿的销售额荣登当年的销售金额榜榜首，项目今年再以销售金额29.7亿元和销售面积8.30万方再次荣登2017年上半年企业销售榜单的TOP10,这主要依靠它品牌价值、优越的区域配套、过硬的产品力、，再一次成为了新玄武板块的代表性项目。
项目户型以94-143㎡的三房和四房为主。以143㎡改善户型为例（该户型同时也是项目的明星产品），入户玄关和主卧隐私性的营造上颇有亮点：
1、每户均有私属电梯门厅，独立入户玄关，将动静区进行分离，同时玄关设计上打造了一款旋转鞋架，大大提升了储存空间。
2、户型四开间朝南，主卧和客厅分离，保证了动静的功能空间独立互不干扰；
3、全屋各个功能区间面积大小比较方正，空间利用率高，舒适和实用性可见。
除此之外，中海玄武公馆所在新玄武板块，也是南京优质改善板块之一，周边拥有强大的配套设施。同时“公馆”沿袭了中海地产的高端产品系列，这些都对购房者产生了极大的吸引力。
今年3月，中海玄武公馆再次推出324套住宅房源后直面收官。无论是市场业绩还是的历经考验的项目品质，都为中海玄武公馆赢得了良好口碑，这也是项目始终热度不减的原因所在。
目前项目的住宅房源已经接近尾声，据悉位于鼓楼区小桃园中海桃源里即将面世，同样打造140-195㎡四房改善大平层产品，在景观方面，中海桃源里位于小桃园附近、秦淮河畔，人文景观更胜一筹，为改善人群再添一选择。
禹洲弘阳滨湖里位于江宁滨江开发区板块，目前是南京热门的刚需板块之一，项目以90-115㎡户型为主。项目今年以销售面积8.02万方再次荣登2017年上半年企业销售榜单的TOP榜单。
禹洲弘阳滨湖里以均价12000元/㎡， 90 ㎡三房户型总价再110万左右，105㎡四房户型总价在126万左右，115㎡四房户型总价则在140万左右。产品设计上，项目采用刚需为主，改善为辅，一定程度上填补了区域的小户型空缺，合理控制了总价，降低购房者的置业门槛。
分别从90、105、115㎡户型来看，90㎡户型方正，+1房的设计意味着在同等面积上多出一个功能间；105㎡户型拥有客厅和主卧阳台，带来了优越的开阔感和舒适度；115㎡边户设计、双阳台、主卧套房等等设计，都是将空间直接让利给购房者而达到了功能和舒适度一体的目的。
项目位于河西板块，住宅体量并不大，但户型可选范围并不匮乏。共设计5种户型，涵盖98-140㎡，能满足不同家庭类型的生活需求。
因项目定位为改善产品，整体户型方正，功能性佳，均为三房或四房朝南户型，舒适度有保证。户型整体设计迎合了南京购房者的审美需求及对实用性的考量，南北通透是要素，每个户型卫生间均为干湿分离设计，98㎡小户型将功能性与舒适度相结合，且双卧室朝南带景观飘窗，品质未因面积而弱化，120-140㎡的大户型则充分展现改善型户型的享受度，主卧套房设计保障私密性，客厅开间对空间的尺度感展现的更为明显。
高科技智能住宅也是项目另一大亮点。该项目装修中打造了15大智能系统，如全天候新风、全屋地暖、集中式空调等，另设有“贾维斯”智能系统，运用人脸识别系统、一键呼梯、智能灯光、远程监控等特色功能来提升居家舒适度，并且可以在手机APP上的运行管理，形成手机管家的特色服务，是南京楼市目前较为潮流的国内外一线配置，其卫浴和厨房的装修细节是品质展现的亮点之一，品牌配置多为专业品牌，如科勒、方太等。
在其他产品细节上，大门口的控制开关上同时也有灯光场景的控制，也包括窗帘轨道的控制等，在厨房、阳台都预留了双门冰箱和洗衣机的位置，比如橱柜的灯带等虽非交付标准，但也为购房者未来的软装设计提供了一定的参考。
如今河西南依旧在严厉的限价下，35000元/㎡的均价无不凸显其高性价比优势，上半年推出252套住宅房源，也赢得了19.57销售金额，荣登上半年企业榜。
在过去上半年，南京市场产品也在根据不同的需求，呈现进一步的明显分化。河西城北改善区域产品凸显地段的稀缺和产品品质。江宁板块地段交通配套的完善、价格优势，带动区域崛起，同时精装产品占比在提升，日渐成为市场趋势。如今占据核心位置和优质资源，产品更精细化、附加值更高的产品成为市场热点，同 50 30598 50 15534 0 0 4020 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4020时新城板块的崛起也在改变着南京未来的楼市格局。
文/南京克而瑞分析师 杨辰
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