市场研究丨中低价楼盘补货金九银十，楼市迎来入冬前的“一把火”

与今年初的“金三银四”，楼市因扑面而来的调控政策有点“懵圈”、看不清套路而索性选择捂盘不同，在经历了整个炎炎夏日的政策组合拳“锤炼”之后，除了许多地王因严格限价，实在是开卖就亏、无法跟董事会和股民交代之外，多数有选择余地的房企陆续拿出房源套现，赶紧准备“冬衣”了。

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去年底多家媒体统计出今年预计有将近60家新盘将首开，然而在已经过去的8个月中，实际首开的纯新盘只有15家。很多因为寄望于等待地王上市带动下，松动或解除限价后，价格能有所突破的楼盘，都一致地采取了捂盘行动，因此前8个月楼市供应始终处于低迷的状态。截止8月30号，2017年的供应面积为527.5万平米，较2016年同期下降36.5%，与2011-2016年均值600.5万平米相比也减少73万平米，是2013年溧水、高淳撤县建区加入到全市统计后供应量最低的，这也在很大程度上影响了成交的放量。

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不过，随着“金九银十“的到来，加之四季度历来都是开发商回笼资金、充实年报业绩和还银行贷款的重要时间节点，因此虽然房企中观望者仍然有之，无法忍痛割爱者却出现分化，有的依旧选择痛并等待着，有的则选择”割肉“入市了，毕竟等待也是需要很大成本的（对于一些高端楼盘而言，一天一辆标配保时捷是必须的），因而整体供应放量是必然之举。

根据我司的统计，结合其它媒体的消息，预计在“金九银十“两个月，会有60多家楼盘提供13500套左右房源（含商住性质公寓）。如果这些房源均能如约推出，相当于前8个月新增供应量的35%，将极大助推成交量的回升。其中首开楼盘预计12家，与前8个月仅15家新盘开盘相比，大大提振了楼市的情绪，给一度低迷的楼市注入了新能量。

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从本轮首开/加推房源的特点来看，城郊的两江板块（江宁、江北）板块占据绝对主力，二者合计推案套数超过总量的50%；郊区溧水也不甘落后，以1500套的房源供应量，超越河西、城中、城东等主城板块，与城南板块并列第四；高淳楼盘供应的时间不确定性较高，因此还有一些供应量没有列出，或会成为这波供应中的“黑马“。总体而言，城郊、郊区板块的中低价楼盘几乎占据整体供应的半壁江山，如果需求在年底前快速跟进成交，将坐实8月房价拐点的局面，南京房价降温虽然是存在技术层面的原因，但也将成为事实。

随着南京轨交的快速推进，目前看起来还偏僻的地段，只要有轨交（规划）经过，仍然存在较大的升值空间，而且城市综合体也在遍地开花，优质教育和医疗等配套资源的复制在跟进新兴居住区域方面较之前也快了很多，因此在笔者看来，本轮供应的去化压力并不大。

其实还有一个更重要的原因，那就是可能 “过了这个村就没有这个店儿了“，因为2018年的供应将主要来源于目前在售项目的加推和2016年及之后拿地的项目。由于2016-2017年拍出地王项目绝大多数都被“现房销售“了，在严格限价下，开发商为了保卫成本，就只能推迟上市，那么供应量将大打折扣，即便有楼盘因为资金问题而上市，其定价也不可能亏本，因此房价反弹压力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京现房销售拍得的50余幅地块或将集体亮相，届时限价政策如何执行，甚至是否会一定程度放开都还是未知数，因此，对于刚需而言，这个”金九银十“，直至春节前，或许将是本轮调控买房的最佳时机了。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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