市场研究|从强行降到自主降，房价松动后跟买还是跟卖？

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本轮调控即将迎来一周年（以去年9.25限购重新开启计算），期间应该说楼市经历了有史以来最为强劲和密集的“政策组合拳”。因此即便如南京般低库存的、供求关系平衡的相对健康的城市也呈现供销缩量，成交价格盘整态势。虽然因为限价和热点区域高价楼盘“被捂盘”等原因，目前的价格似有“假摔”嫌疑，但江宁青龙国际生态城融侨悦城加推，和江宁正方新城远洋山水纯新盘首开的价格，均较前一期价格下调打折，也是不争的事实。仅6-7月份，据不完全统计，有14家新房销许价格低于前期开盘价格。另外，根据CRIC系统对2017年以来有连续加推的楼盘成交价格进行统计和对比分析发现，最近一期成交价格与上一期对比，出现降价的楼盘数量占比28%，价格上涨楼盘的占比为31%，这一结果与2016年相比，价格上涨楼盘占比下降十分明显。

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从市场面表现出的房价由强迫降（限价）到自主降的现象，结合过去一年时间南京供销量及房价冲高、回落、盘整的走势看，在市场缺乏成交量支撑，以企业自身及年底需要放量回笼基金的两个主要因素作用下，本轮价格顶部已隐约可见。

而同为热点城市，甚至表现比南京还“抢眼”的邻居合肥，在经历了去年的量价“过山车”之后，回归得更加彻底，整体成交均价能否在11000元/m²能寻求到量的有效支撑还有待观察。

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个盘表现上，与南京目前仍有50%以上的楼盘需要公证摇号销售不同，合肥价格虚高区域的名盘，也出现销许价9折都去化不到5成的“惨状”，主动降价也不灵了！

绿地借25周年名义降价促销，首开78套，折后价格在1.3万/㎡左右，相当于销许价的88折，而且这次开盘前还全媒体投了一波海量广告，结果当天仅去化2成。

与绿地的价格相比，招商和蓝光在1.2万-1.3万/㎡之间，降价幅度85折，去化率仍旧很不理想。下半年合肥楼市或许如新站区这样的价格虚高，或者投机需求过度的区域降价的情况会增多，主动、全面降价阶段即将来临，南京真的能高枕无忧吗？

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笔者在之前的多篇文章中曾分析过，未来2-3年的楼市会从量跌，进入价格盘整甚至小幅回落的区间，不仅仅是因为年底的重要会议和明年全国两会，会有更大的利空消息释放，而是本轮调控中央政府的立足点已经发生了变化，从“头痛医头，脚痛医脚”的功利心，转变为将房地产行业纳入经济发展中的支柱产业，通过中长期调控使其真正回归健康发展的轨道，也就是说政府绝不会让房价大幅下跌，但是也不会让房价不受遏制的上涨，必须稳定。而对于2016年的暴涨，则必须通过一系列强势政策，增加有效供给、扭转供求关系对房价上涨造成的压力、扭转需求预期，从而扭转房价涨幅甚至房价本身回落，挤出暴涨泡沫，因此调控必然是长期而且严厉的。

如果能认清现实，那么投机性需求显然并不适合再出手了，除非能抢到一二手房倒挂严重区域的中签率10%以内的楼盘，且有将短投转为长投的富裕资金；

对于刚需、刚改需求，如果不能买到中签率低的楼盘，可以观望到年底，一些规划缺失、交通不便、配套跟进遥遥无期区域的楼盘，或者因限价，品质直线下降的楼盘，买了也如鸡肋，住着不满意，卖掉收益也很低；

对于改善型需求而言，由于高地价和限价的印象，目前高价房并不等同于高档高品质房，需要擦亮眼睛选择。也可以更多考虑购买多样化产品，比如江北、江宁、溧水、高淳以周边交通便利的休闲度假和养老兼顾的产品，改善不一定是增加面积和提升档次，改善居住条件，能够居住在更好的山水自然环境中，或许对人的身心健康更加有利。

对于已经拥有三套以上房的人而言，可能现在要考虑的是卖房，而不是继续买房。不管房产税有多艰难，等政府准备好了，还是会出台，甚至会在之前铺垫许多利于稳定房价波动的配套措施。而且在未来，长效调控机制一旦建立和不断成熟，在房价维稳的政策主导之下，依靠房产暴利的日子或许再也不会到来，那么不动产在个人资产中占比过高（超过80%），也存在流动性风险，完全可以变现后进行其它投资。房价趋势性下跌时，先卖房，再买房是一个很有用的原则。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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