市场研究|转战二手房市场投资，你准备好了吗？

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在“五限”齐发之后，新房楼市呈现速冻态势。随着供销量的双双持续回落，一路走强的房价，也由增幅回落，继而呈现实质性回落。新房市场呈现分化态势，风险区域、品质一般的楼盘出现打折优惠也难形成开盘售罄的热销局面，而热点区域楼盘的摇号中签率多低于20%，热点楼盘甚至不足10%，很多购房者不得不投入大量的精力和金钱游走于自己心仪的楼盘之间，不断参加中彩票般概率的摇号抽签，除了少数幸运者，大多数人是做了无用功。这是有购房资格的，买到房已经很难。那么更多没有资格、但又需要购房（不仅是投资客，也有各种自用需求）的购房者怎么办呢？二手房成为了替代性选择，因而很多购房者将买房的视线转到二手房市场。

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从2014年至今的一、二手房成交套数及比值走势可以看出，南京已经进入存量房阶段。从2016年3月开始，一手房成交量震荡回落的幅度基本上大于二手房，与二手房比值处于震荡下行通道中，至今年8月，再创新低，新房/二手房仅为60%，二手房市场前景广阔。

而且更为重要的是，本轮调控将是一场“持久战”已为业界广泛认同，在新房市场限价严格和限售等政策约束下，二手房并未从价格上限制（不能强制个体卖房者报价），而是通过两轮大举供应租赁房房源的相对温和的中长期调控手段来调节，目的是避免出现在诸多打压新房市场的政策效应传导之下，二手房市场出现价格大起大落的状况。

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首先是2017年7月18日住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。如最开始的引发热议的广州的“租售同权”，如最近杭州发布的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》提出“未来3年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。”各试点城市响应通知要求，纷纷出台各类租赁新政。

紧接着国土资源部8月28日发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，第一批十三个城市包括一线的北上广，南京市又名列其中、成为试点城市。

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不仅如此，在土地市场方面南京也配套出了新规。为配合7月出台的《南京市住房租赁试点工作方案》要求，南京市国土部门8月公布的出让公告共涉及8幅地块，就尝试在人员相对集中、交通便利区域选择部分住宅用地进行试点，当地块出让竞价达到最高限价时，开发企业不再继续竞价，而是改为竞争商品住宅自持面积，用于向社会出租，不得分割转让，不得改变用途。此举旨在遏制地价上涨的同时，向社会提供更多的租赁住房，让租赁房源在新房供应市场也将占据一席之地，从而通过为社会提供多梯度住房解决方案，来解决新房市场出现的、过度投资形成的资产泡沫所带来的金融和经济发展层面的风险。

除了源源不断已经出台的政策，面临两会期间及之后的换届选举落地及稳定时期，房地产市场必须保持稳定是重中之重，因而房价小幅震荡以及回落较上涨的概率更大（北京市长已经带头公开作了保证），短期内新房市场缺失了价格上升空间，因而投资不但机会不大，反而会有部分杠杆过高的购房者资金链出现问题而将自己置身于险地。反观二手房市场，目前供应量颇大（尤其是交付后未经使用的次新房），成交价格环比稳定，同比处于回调中，购买和出售等方面的限制性政策还相对宽松，带入投资性需求后异军突起也就在所难免了。

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投资二手房，租金回报率（或称租售比，决定了购房投资的静态投资回收期）是很关键的指标。这一指标决定了你当下的租金收入水平和未来转手时的售价能否有更大的空间。

从租金回报率来看，南京平均仅为1.81%，在新一线城市中处于较低水平。一般租金投资回报率要达到5%左右（跑赢房贷利率），才属于合理的投资价值区间。而目前全国包括一线和所有新一线、二线城市的百城租金回报率统计中，最高的衡阳也不过是4.23%。说明当前租赁市场发展力度不够，如果以租金方式收回购房成本，都将会是一个漫长的时间周期。

从租金回报率倒数第四的南京来看，历年的租金回报率都低于3%，并随着过去六年房价的持续高企而逐年下降，房价与租金收益背离状况逐渐恶化会导致以出租为目的的长期投资受阻。好在随着“租购同权”等租赁房政策的逐步落地、租赁房市场需求潜力或将被开发出来并蓬勃发展，对租金回报率触底反弹提供了助力。

虽然南京整体租金回报率不高，但不同区域投资价值还是有所区别的。从近期二手房价格的增幅来看，同比增幅与环比增幅过猛，尤其是同比增幅较大而环比增幅已经出现负增长的区域，都存在价格过度透支的风险。而结合现有发展成熟度、规划能级及未来配套完善度等指标考量，加上其近期房价环比、同比稳定增长幅度等分析，中心城区的鼓楼、玄武、建邺及周边的栖霞、浦口区二手房更具有投资价值和升值潜力。当然，这只是一个大方向，具体还要落实到小区，甚至房子本身。关于这些问题，分析师会在后面的文章中一一加以分析。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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