市场研究|土地市场悄悄降温，现房销售地块迎来亏本卖房大考

2015年9月解除限购不仅惹了楼市的“祸“，通过传导作用，也成为南京土地市场进入抢地模式的最大推动力量。从下图可以看出，2015年以前，无论是河西大开发如火如荼、高潮迭起，江宁不断向南推疆拓土，还是江北国家级新区立项到申请过程中对该区域土地价值的提升等因素影响，南京经营性质土地（包括出让性质为纯住宅、商住、商办、综合等四类土地）的成交楼面地价相对平稳。但随着2015年9月放开限购后楼市升温，以及过剩的流动性大量流入房地产市场的冲击，虽然城区供应土地的比例不断下降，但成交楼面地价却一路水涨船高，2015年地价环比2014年上涨70.3%，2016年地价在2015年大幅上涨的基础上，环比再度上涨80.5%。2015-2016年地价涨幅之和是2010-2014五年平均涨幅的5.9倍！

但随着调控政策频出，尤其限房价政策的严格执行，火热的土地市场在2017年供应放量，尤其是在之前那些”面粉贵过面包“取地地块有可能亏本卖的现实面前，终于不得不找回理性，逐步开始降温。

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然而，因为目前土拍规定中，超过最高限价后竞保障房面积，以及部分成交地块开始竞持有面积等一些新规（今年5月13日颁布的南京“宁十条”政策，规定南京土地竞拍达到最高限价时，将由参与的企业竞拍保障性住房面积以继续进行。8月再次出新规，拍地要求竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积。），这一部分成本尚未摊入该地块的实际楼面地价中，因此并不能因为账面的地价回落，而断言2017年土地市场已经降温，但从最近几轮土拍的激烈程度来看，在实力大牌开发商和品牌开发商联合拿地的趋势下，中小规模开发企业正在被淘汰出局，热到爆的疯抢模式开始回归理性。

从上图来看，过去8年中，2016年地价最为接近房价的一年，地楼比0.85，也就是说，地价占到了房价的85%，平均房价与平均楼面地价之差为2952元/平米。这一差价意味着什么呢？可以这么说，以建高层建筑来评估，无论多精明能干的开发企业（完全自有资金完成拿地和开发全过程，以及无需考虑财务成本的企业除外），以该差价操盘，以保证与开发品牌匹配的建安质量，想要获得纯利润也是相当难的。

活生生的例子，去年4月，北京京奥港集团经过61轮激烈竞拍，以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，刷新麒麟板块最高地价记录。当时周边楼盘均价在每平方米1.7万~2.2万元，该地块成为“面粉贵过面包”标杆之一。今年9月15日该项目首开，倒是还算得上热销，482组人报名154套房，中签率32%。但均价25884元/㎡，与当时楼面地价之差为3491元/平米（此处楼面地价为纯出让地价，未计入税金及15个月持有土地的资金成本），虽然精装改成了毛坯，但考虑资金来源的财务成本，依然存在亏损的可能。但应该也是无奈之举，该土地款是开发商通过信托融资支付，而且第一期还款日已近在眼前，也就是说，该项目必须在今年年底有销售回款，才能偿还信托融资，如果继续延期入市，将会面临违约风险，“两害相权取其轻“，与其违约赔款，不如等待后期房价能有所上涨再“收复失地”更为明智。

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然而，正面临着这种痛苦煎熬还有很多房企。据克而瑞统计，下表列出的2016-2017年区域最高价土地及现房销售的57幅地块，与今年1-8月和最新的9月房价对比着看，似乎都面临着“卖与不卖，这是个问题“的痛苦抉择。

上述现房销售地块中有3幅已经面世。弘阳燕澜七缙、绿地理想城首先是以不受限购限售政策影响的商业性质公寓产品入市，住宅产品均会在明年推出。荣盛锦绣澜山则首推住宅房源，并已于10月1日公开售楼处，消息称将会在明年5月首开，一次性推出所有住宅产品，预期售价2.5-3万元/㎡。

此外，明年有江宁的荣盛正方新城G62、银城旭辉九龙湖G56、鲁能江宁滨江G90，江北江浦的恒大G47、世纪鸿城G48、金地G49，以及城北尧化门鲁能G52等7幅现房销售地块，约8800多套房源或将在今年年底或明年上半年纷纷入市。在如此严格限房价的调控之下，要怎样内外兼修的“武功”才能保证利润呢？

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所以，如果限房价政策能够持之以恒，房企的风险意识占据上风后，土地市场降温必然由趋势变为现实。在全国销售金额百强房企中，已有70家左右进入南京楼市的激烈竞争环境中，企业的土地储备关乎长期发展，但盈利才是企业的生存之道，因而理智取地将成为接下来土拍的主旋律。那么从土地源头梳理房价，也才能达成政策调控楼市的初衷吧。

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文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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