国家队、房企、运营商齐聚，论道中国租赁市场！
[ 导读 ]
中国租赁住宅金融形势系列论坛
上海站大咖观点
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1 月 30 日，由克而瑞主办的中国租赁住宅金融形势系列论坛第一站上海站圆满落幕！
论坛现场，克而瑞作为行业领先的第三方研究机构，通过对市场上长租公寓参与方进行了大量的监测、深度分析与实地调研，权威发布了中国租赁行业三大榜单，为正处于蓬勃发展期与探索期的中国租赁行业提供了一个可资参照的风向标。
此外，来自公寓领域的大咖嘉宾上海地产战略投资部副总经理金国雄、中富旅居董事长袁野、上海万科泊寓总经理严勇、旭辉领寓副总裁高杰、湾流国际联合合伙人兼副总裁谢四宝根据企业的实践经验带来了众多精彩分享，并对中国租赁行业的现状与发展趋势做出了独到的见解。
我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。
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市场供给错配，如何激活个人房源是重要课题。
”论坛现场，易居企业集团执行总裁张燕首先为中国租赁住宅金融形势系列论坛上海站的开幕做了致辞。她表示， 2017 年国家队的进入，特别是深圳和上海的国家队让市场更加多元化，市场特征也更鲜明，获取土地的优势使国家队有厚积薄发的可能性。现阶段供给错配显著，如何激活个人房源是各方面临的重要课题。市场还有上升空间，未来将进入爆发期。
克而瑞将利用大数据累积和对企业的研判逐渐展开研究体系，为市场参与者提供从产品报告到租赁市场地图等一系列服务。
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如果说2017年是长租公寓元年，2018、2019年将是整合年。
”克而瑞副总裁张兆娟隆重发布了中国租赁行业三大榜单：《 2017 运营商已开房源 TOP10 》、《 2017 房企长租公寓拓展》、《 2017 「国家队」新增租赁住宅土储》并对此作了深入解读。
▷ 克而瑞从 2015 年下半年开始就在布局非住宅业务的新兴方向，现在来看，公寓这条线正处在风口上，其他新兴领域到目前为主没有上升到这个高度。
▷ 把长租公寓称为风口最重要的体现就是政策，九部委的政策是个契机点，包括十九大的定调。另外，建行的政策也是个关键点，如果没有金融保障，市场无法长效发展。
▷ 核心的租赁人口还是在一线城市和强二线城市，行业内的产品线日益完善，国家队和房企是全产品线布局，覆盖全客群。租购同权在一线城市是不可能的。
▷ 如果说 2017 年是租赁市场元年， 2018、2019 年将是整合年；未来以存量为主+个人为主+市场化。
▷ 中国租赁行业三大榜单发布：
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2年后租赁产品会迎来高峰，2019年会开放租赁用地给开发商。
上海克而瑞执行总经理兼首席分析师叶茂对上海长租公寓市场做了深入的分析，对未来上海的楼市走向也做出了自己的预测。
▷ 上海对比国际城市，租赁价值并没有达到认可点。租赁行业最先影响城市、行业，最后是生活。上海现阶段还没有全租赁的社区，客户对于租赁住宅更依赖于配套而非地段。
▷ 从土地市场上看，上海的半壁江山交给了租赁。 2018 年将是租赁元年之后的爆发年，除了新增租赁土地之外，还有存量和转化。卖房子会越来越难，特别是针对销售型的地产公司。未来对着大量租赁住房的提供，大家的观念会慢慢调整。
▷ 2 年后租赁产品会迎来高峰，区属国企的商办用地在转性。现阶段运营商在冲锋，开发商在瞭望， 2019 年会开放租赁用地给开发商。
▷ 现阶段市场上超过 60% 产品是极小户型，同质化严重，区域型均价比较来说产品溢价能力不强，对开发商来说没有优势。 20-25% 中高端的白领公寓，溢价能力相对高，是很好的切入点。
▷ 一房换租到二房要多付 25% 的房租，多一个房间只需要付出 1/4 的租赁成本，一房与二房的租金差难拉开。三房换租到四房要交 50% 以上，租金差价依赖品质。多样性人群对应简单需求，简单的人群对应多样的需求，
▷ 他还对上海楼市的走向做出了自己的预测：
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5年时间做到8万套并实现IPO，8年实现2000亿目标。
”上海地产战略投资部副总经理金国雄分享了国企做租赁市场的角色扮演以及思维与路径。
▷ 上海地产获取的租赁用地多会「赠送」 10% 的配套用地，不计容，免地价。租赁房是政府+市场合作性质，供地由政府控制租金则采用市场化运营；将推进「大生活、大发展」战略，拿配套面积做创新创业空间等。
▷ 国企的短板还是运营，上海地产还在探索，虽然在运营端还没走出来，但在资本端还是有优势的，获得了国开行几百亿授信及建行 25 年开发贷。
▷ 已发布「城方」品牌，为都市人才解决居住需求：30% 居住需求， 70% 工作娱乐需求，把厨房和功能区放在公共空间，扩大居住空间，并会做创新创业空间。
▷ 会成立一家混合所有制企业，以轻资产化模式上市。 5 年时间做到 8 万套并实现 IPO ， 8 年实现 2000 亿目标。
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未来租房市场的趋势是服务式、白领长租、宿舍型公寓，满足多种租客群体。
中富旅居董事长袁野带来了以《公寓大社区资产运营和管理》为主题的分享，他认为长租公寓的应轻重结合，并对未来租房市场的趋势表达了自己的观点。
▷ 地产商做公寓，任重而道远，因为回报率低，回报周期长；另外，融资成本也高， ABS、类 REITs 产品未来走向并不明朗。
▷ 长租公寓应「轻」「重」结合，重是指资产并购、整体包租、资产增值、租金价差；轻是指资产托管、品牌加盟、管理收益、运营增效。
▷ 长租公寓模型可以参考物流，物流成功的要素包括土地价格低、长期持有、物流重运营、大规模等。
▷ 公寓大社区将在未来长租公寓领域。大公寓社区特点主要有：规模大；社区集中度高，商业配套；有运动、商业中心。
▷ 未来租房市场趋势是服务式、白领长租、宿舍型公寓，满足多种租客群体。随着「国家队」的进场，将新增更多租赁型用地，传统房企会持有（或改造）更多租赁型住房物业。白领公寓对租金敏感度很高，一线城市增量物业将慢慢减少。
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长租公寓运营应注重相关业务之间的协同效应，并打造服务体系。社区运营需要持续化，将显著提升客户粘性。
”上海万科泊寓总经理严勇结合上海万科泊寓的运营实践分享了长租公寓的服务、社群、降低营销成本、人才建设等。
▷ 上海万科泊寓体系建设完善，热带雨林体系使业务之间产生协同效应，将提升客户黏性。以上海翡翠公园社区为例，其居住与教育、商业、产办、会所、公寓租赁业务相协同，是雨林体系的典型体现。
▷ 万科的公寓运营体系中，管理体系是从客户全周期服务流程出发，制定服务标准化流程操作手册，通过技能学习培训不断灌输形成良好服务意识；通过内、外部品质检测，提高服务水平，其 U9 运营管理体系通过 3 大板块， 9 个模块，为客户打造美好租住生活。
▷ 泊寓的社群运营，定期组织泊友参加社群活动，增加客户粘性，满足品质需求，通过持续、精心、真诚、自发、互融、安定的社群活动组织使住户自发参与社群活动。
▷ 泊寓的资源体系从品质生活、兴趣社交和发展成长等多个维度，整合资源、服务租户，让生活变得更便捷。
▷ 泊寓的招租团队根据招租经验和项目周边市场情况，针对项目房源特点针对性铺排招租渠道，主打企业团购和线上推广，降低营销成本。
▷ 泊寓的人才建设，不断挖掘稳定的人才渠道和培养成长机制，培养一支忠诚度高、综合能力较强的运营服务管理中坚力量。
嘉宾演讲PPT节选
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国家如果确定要做一件事的话通常会有三个步骤：先出政策，再出钱和资源，第三阶段就是国家队入场。目前这三个阶段都实施了。
”旭辉领寓副总裁高杰为我们带来了以《长租公寓定位与角色》为主题的分享，他从租赁未来的市场、产品特色、客户需求等对维度表达了自己对长租公寓运营的见解。
▷ 国家如果确定要做一件事的话通常会有三个步骤：先出政策，再出钱和资源，第三阶段就是国家队入场。目前国家三个阶段都实施了，因此租赁未来的市场会越来越大。
▷ 旭辉领寓在去年 12 月 27 日完成了民营企业首单储架式 Reits ，共花了 43 天。对于领寓来说，现在更聚焦在产品上，而产品的核心点是质朴的丰盛、简单的有趣、触手可及的温暖和直击人心的力量。
▷ 领寓从客户的需求点出发研究客户，通过多个维度将客户分为 28 类群体，针对不同生命周期的客户总结出不同需求，厦门公寓的步入式衣帽间就是创新的设计。
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租赁时代的崛起和房价的增长有很大关系，只要有痛点就会有机会。
湾流国际联合合伙人、副总裁谢四宝为我们带来了以《撬动亿万存量市场》为主题的分享，从租赁市场痛点、利润、资源共享以及互联网化等方面剖解了湾流国际未来如何撬动亿万存量市场。
▷ 现在的年轻人在学校就住的很舒服，并且房价高，即使省钱也没办法付首付。因此，租赁时代的崛起和房价的增长有很大关系。
▷ 预计未来 10 年以内，租赁市场会在 5 万亿以上，只要有痛点就有机会。湾流国际的目标是 10 年以内做 100 万套持有房屋，达到 3000 多亿估值。
▷ 湾流不会只靠运营利润，会通过大数据平台共享资源，随着国家队的进场，我们将会与国家队有股权合作，而未来也将有更多形式的合作。
▷ 湾流国际目前分为三条线：存量资产、金融和互联网。未来，互联网是发展目标，湾流国际会成立平台公司，成为 EQR+ 大东建托+长租版 Airbnb 。
在首站上海站圆满结束之后，克而瑞的脚步还将走进北京、深圳、杭州、南京等更多城市，中国租赁住宅金融形势系列论坛将与更多租赁行业的参与者、运营者、从业人员、研究人员一起探讨、分享租赁新时代的更多研究成果。
北京、深圳、杭州、南京
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中国租赁住宅金融形势系列论坛
我们，不见不散！
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