市场热点丨江北楼市冷热不匀，是该出手买还是卖？

经历了2017年的严厉调控，以及年初坚持“房住不炒”，“2018年还需保持当前严厉的调控态势”（人民日报），因此前一阵部分城市放松限价的试探性动作很快就被“拨乱反正”了。行内人士普遍不看好2018年的楼市，历次调控风浪中都唱多楼市的任老，也首次改变初衷，看空楼市。

1月26日，任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲。作出三点预测.

“

第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。第二，房地产开发面积会下降。第三，房价下降的城市会越来越多。

一贯直言且历次楼市风云中都力挺房价的任老能用连续三个下降预言楼市，充分说明本轮调控与以往也存在着本质的不同。

南京楼市虽然热度仍然较高，热点区域低中签率楼盘仍不断出现，但缺乏规划和各项配套利好支撑的相对偏远区域，则明显降温。加上今年库存的消耗殆尽后补充进来的基本上都是高价地房源，限价之下推案量肯定低迷，而放松限价是根高压电线，因此无论对开发商、对政府和对购房者而言，2018年都是比较非常困难的一年。

以江北为例，在过去10年间经历的几次调控中，相比江南的各主城板块，江北板块最“受伤”。每次调控来临，江北的成交量回落最积极且明显，量缩之后就是价格的滞涨甚至回调。

尤其是2017年开始的本轮调控，由于2015年江北被定位为国家级新区之后，15、16两年成交量和16、17年的成交价格更是实现了突飞猛进的增长，全市不含江北的商品住宅2017年环比2016年上涨10.8%，而浦口与六合则分别上涨了31.4%和48.2%，当然，成交量则分别下降了59.7%和31.6%，较全市除江北之外的商品住宅成交面积环比下降42%要高。

从库存情况来看，相比较而言，房价快速上涨的浦口区域较高，去化周期也高于全市平均水平，而六合虽然2017年房价上涨也较快，但其中50%左右来源于成为国家级新区和地铁开通后的补涨期，实际涨幅略高于全市平均水平，加上进入2018年后的城建和投资规划利好不断，因此楼市表现相对火热，库存低于全市（不含江北）平均水平。

在较高的库存压力下，难卖的楼盘自然是要给予购房者优惠。尤其是公寓这种投资性强的产品，降首付门槛是最直接有效吸引购房者的方法，而对于住宅楼盘而言，目前优惠的力度还不算大。

当然热销楼盘也不少，尤其是六合的地铁沿线品牌开发商的万元楼盘，成为主城刚需和投资客的主力抢购目标。而且由于近期江北利好纷至沓来（1月28日，省人大代表、南京市委常委、江北新区党工委专职副书记罗群给出了2018江北新区，交通、教育、医疗等方面的好消息），根据江北目前的投资强度和之前规划及投资项目落位跟进速度，其发展前景可期，目前楼市的回落主要是价格快速冲高之后的需求成交量支撑的必要过程，当经过了2018年一个筑底的过程之后，还有继续冲高的动力存在，因此无论自住还是投资，均具有较高的可行性。不过目前入手买房则需要谨慎，最稳妥的方法是购买受到较严格限价、房价涨幅低于该片区的平均水平或一二手价格倒挂的楼盘。

另外，江北今年将陆续入市的高价地楼盘也值得关注，这些地块楼面地价基本都在2万左右或以上，即便在限价之下，也会对所在地段的房价产生一定的提升作用，因而该地块周边新建楼盘和二手房也存在一定的升值空间。

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