市场研究丨房贷利率提高与加息共振效应下，房产投资正面临真正的困局

过去20年间，除了具备强大的“后台”和较高专业技能（如古玩、股市）的投资者外，搭上暴富列车的“草根”中国人基本靠投机投资楼市而“生成”，尤其银行等贷款机构使出各种高招帮忙贷款买房，数倍放大了购买力，房价也在贷款买房的狂潮中以惊人的速度攀升，形成“虹吸”般羊群效应，泡沫越吹越大。虽然经过2016四季度至今的数轮政策调控得到控制，但很多投机投资购房者仍或持币待发，跃跃欲试，或不顾违规违法风险，通过各种渠道入市，买房仍是坊间“摇钱树”的代名词，似乎房地产泡沫破裂跟他们毫无关系。

曾经，美国次贷总量650亿美元，仅占整个房贷的9%，但此后经过10多年不断增长，到2006年春季，次贷总量达到6000亿美元，占房贷总量的20%，危机显现，并于2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，最终于2008年美国财政部和美联储被迫接管“两房”，危机才得到一定程度的控制。而去年加拿大最大的非银行房贷供应商HomeCapital公司因过度放贷而遭遇大的流动性危机，也濒临倒闭。在宽松的信贷政策之下，大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国的楼市泡沫日益膨胀，差一点走到了崩溃的边缘。

那么从造成楼市危机的罪魁之一杠杆率来看，至2017年1季度，我国居民购房杠杆率高达45%，重返2009-2010年的峰值。作为二线城市，2016-2017年，南京有超过50%的贷款购房不是自住，而是投资。虽然经过3-4轮调整，首套房贷利率从基准利率4.9%的85折提高到1.15-1.2倍，加上各银行放缓房贷放歀速度，到四季度杠杆率已硬生生被拉回到36%，但危机并未解除，那么继续提高房贷利率或将成为进一步降低杠杆率最直接的单边调控方法。这虽然剑指投机投资购房，但对纯粹的刚需和改善自住购房者而言，也将是不小的打击。

雪上加霜的是，2月22日晚，美联储公布1月货币政策会议纪要，释放了重磅信号：通胀将超2%、多项经济指标持续向好将加快加息。市场普遍预期美联储将在今年加息三到四次，更有激进机构的预测美国会加息5次，并于3月开始实施。

那么中国“跟”还是“不跟”呢？美联储如果3月加息，全球将进入加息的关键节点。央行极大概率将跟随提高公开市场操作利率，甚至不排除在3月份开展提高存款基准利率的非对称式加息。也就是说，即便年内不动基准利率，继续“萎缩”楼市泡沫的金融政策也会更加严厉，比如提高房贷基准利率等直接而有效的方式。

从过去20多年房贷利率的走势来看，最高出现在1995年。由于1992-1994年的经济发展过热，到94年通货膨胀率高达24%，已经接近恶性通胀的水平，因此央行采取了大刀阔斧的货币紧缩政策。在出台的多项政策中，最重要就是提高贷款利率。93到95年，我国贷款的基准利率从8%提高到15.12%。之后随着经济过热局面得到控制，房贷利率回归10%以下，2015年10月降到历史低点4.9%，并且在2016年四季度之前，一直保持8.5-9折，也就是低至4.17%-4.41%。但随着投机泡沫的威胁越来越大，2017年至今房贷利率优惠不但全面取消，而且首套房和二套房分别提高至1.15-1.2倍和1.2-1.25倍，也就是首套房5.635%-5.88%，二套房5.88-6.125%，以此降低杠杆率。

即便如此，与过去20年的房贷利率相比，仍然处于低水平，也就是说，作为降低杠杆率的有效方式，房贷利率提升的空间仍然较大。如果不考虑94-98年的特殊情况，以98年以后10%以下31次房贷利率的统计均值6.64%来看，如果非对称加息落在房贷利率调整上，未来提升到1.3-1.4倍，甚至更高，都可以看成是大概率事件。

那么购房成本会增加多少呢？下面我们从全市和分板块两种情况来看：

今年1-2月全市普通住宅成交套均总价250万元，较2017年上涨4.5%；其中江北、城北板块成交占比高，且套均总价涨幅也位于前列，这两个板块的潜在购房者，不但要考虑房贷利率提高对购房成本的影响，还要考虑房价涨幅这个问题，如果平衡好了房贷利率提高的问题，确定要买，则早入手可以相对减少房价持续上涨造成的损失。

今年的购房计划一定要把加息并叠加房贷利率继续提高带来的不可预见资金成本而导致的个人资金状况改变的影响考虑清楚，尤其是以投机和投资购房为目的的购房。根据2018年1-2月南京普通住宅套均总价，按照商业贷款25年，等额本息法计算出的全市及各板块首套房、二套房现有房贷利率和提高后的房贷利率的对比来看，房贷利率最高上涨到基准利率的1.4倍，也就是6.86%时，房贷总额最高增加了49万，而6.86%是尽头吗？或许是2018年的尽头，然后呢？

当然，南京对各区域的房贷根据实际情况进行了差别化规定，分析师仅根据主城区情况举例，购房者可根据自己要买房的区域及其规定进行更进一步的准确计算。而且还有公积金贷款，毕竟较商业贷款低一个多百分点，虽然额度不多，较难拿到，但如果能减少购房成本，还是要尽力争取的。

2018年承接2017年金融手段全面介入楼市调控这一特点，限购+限贷+限价+限售+高成本将成为未来楼市调控新常态，虽然伤及刚需和改善自住需求，但也可以起到对投机投资购房重创的作用，国家也是以放缓经济发展增速为代价来缓解楼市的危机，竭尽全力要让大泡沫逐渐萎缩，并在破灭之前能安然化解。如果困住投机成为从根源上抑制资产泡沫化的重要手段，那么这个困局值了！

延伸阅读：