市场研究丨房贷利率“步步高”，当孙悟空遇到紧箍咒……

迎来狗年旺旺，也迎来了春暖花开，南京楼市是不是也回归火热的局面，准备好进入“金三银四”的旺季了呢？从量价表现看，虽然2018年1月供应面积同比2017年1月下降了17%，但成交面积同比上涨了59.8% ，成交均价22762元/m²，单月同比上涨10.6%。当然二月受供应持续走低且春节假期的影响，成交面积大幅回落67.8%，缺乏成交量的支撑，成交均价也跌回到21693元/m²，跌幅达4.7%也是不争的事实。从2017年1月至今的逐月走势看，量价震荡态势十分明显。

虽说经过2017年高强度调控之后，2018年无论是从需求方面还是供应方面（高价地大量入市），房价都存在着反弹的动力。但开始于去年下半年的信贷差别化政策（提高房贷利率）开始发挥作用，如同孙悟空头上的紧箍咒，其对需求侧的抑制作用逐渐明显地发挥起作用。

这一轮信贷调控最早始于2017年底，中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，从结果上要能够既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。主要手段就是在宏观上管住货币投入量，微观上则制定支持合理自住购房、但同时严格限制信贷流向投资投机性购房的信贷政策。因此也就有了首套房房贷利率从最低85折到目前首套最高1.2倍、二套最高1.25倍的一个提速过程。

2月上旬，南京部分银行进一步上浮商贷利率。目前包括邮储银行、南京银行等5家银行，二套房贷款利率最高都已上浮至25%，并且额度紧张。其余各家银行也普遍上调至20%，同时首套房贷款利率上浮15%也几乎成为标配，最高上调幅度20%。

结合南京各板块片区的房价来比较，似乎体会会更加深刻。

以商业贷款期限20年，等额本息法计算。首套房首付三成，房贷利率从4.17%（标准利率85折）到5.88%，以2017年一季度和2018年1月-2月22日各板块片区成交普通商品住宅套均总价为基础，计算得出各板块片区套均总价贷款额度的变化，见下表。

以限价相对严格，套均总价变化相对不大的鼓楼滨江、城南南站以及河西北、中、南三个片区来看，还款总额分别上涨了82万、58万、50万、123万和46万，房子还是那个房子，而购房者未来背负的债务却上升了10%以上，河西中部最高上升了44%，从结果上看，可以成为从需求侧打击投机投资购房的利器，当然对改善和刚需也产生一定的抑制作用，控制大局和控制总量的前提下，矫枉过正也在所难免。

而且不要以为现在的房贷利率已经够高，不会再高了。刘鹤于年初在达沃斯论坛演讲中国的经济政策时提及了“一个总要求”（中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段）、“一条主线”（以推进供给侧结构性改革为主线）和“三大攻坚战”（防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治）。在防范化解重大风险中强调，中国将争取在未来3年左右的时间，使宏观杠杆率得到有效控制。接着一月底中国银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议就提出，目前银行业风险虽然总体可控，但形势依然严峻复杂，面临若干重大挑战。而二月初的2018年中国人民银行工作会议也强调，2018年会保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融风险紧随其 48 31222 48 14987 0 0 2816 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 2925。因此可以这样认为，如果说2017年在金融去杠杆与强监管政策下，稳健中性的货币政策，2018年其实是偏紧的，去杠杆、挤泡沫、防风险、严监管仍然是政策实施的最终目标。

不过从个人住房贷款余额及增幅和购房杠杆率双双触顶回落的走势来看，2018年房贷利率持续上行的空间虽有，但应该不会像之前那么密集，幅度上也会有所控制。

房贷利率的不断提升，对于投机投资性购房无疑是起到了“紧箍咒”的作用，基本上可以退出了。刚需和改善自住购房就要密切关注今年的楼市，尤其是房价的走势变化，预期房价涨幅整体高于10%的情况下，该入手买房还是要入手，毕竟房贷利率只是一种差别化信贷政策，是阶段性的，在其起到对楼市，尤其是房价的调控作用后就会稳定，或者在救市时再度调低。

而且近期公积金贷款购房较之前的紧张形势有所好转，尤其日前南京发布《南京市住房公积金支持人才安居工作实施细则》，符合《南京市人才安居办法（试行）》中的A、B、C类高层次人才，最高可贷120万，很大程度上支持了自住性购房需求，成为南京人才引进的重要一环，也会成为本土购房者未来可以充分利用公积金贷款购房的一个风向标。

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