土地可研丨城北迈皋桥G01地块 区域断供多年 市场预期颇高
地块背景
2月27日，南京市发布了2019宁出第01号出让公告，共出让7幅地块，涉及城北（1幅）、城南（4幅）、城东（1幅）、仙林（1幅）等板块，出让总面积45.16公顷。本次我们实探城北G01地块，对该地块进行初步可行性研究分析。
地块主体分析
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地块位置
地块四至：西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路。
项目四至图
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规划要点
用地面积共计146618.14㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.6，限高50m≤H≤80m。起拍总价41.3亿元，最高限价58.7亿元，起拍楼面价17567元/㎡，最高楼面限价24968元/㎡。
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宗地现状
地块表面都较为平整，属于净地，前期开发难度小。
地块内部现状图
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周边配套
目标地块所处的板块，位于黑墨营片区，该片区地处南京市主城区东北部，东南紧靠风景秀丽的紫金山，南依玄武湖，北接幕燕风景区，距离新街口、南部新城核心区、仙林中心区均不超过10千米。黑墨营单元分为9个居住社区，30个基层居住社区，生活气息较为浓厚。区域内配套主要依赖以迈皋桥地铁站为中心辐射的2公里范围内。
教育配套：项目周边1km范围内有迈皋桥中心小学、第十三中学、立贤小学、月苑第一小学，2km范围内有青秀城小学、鼓楼区第二实验小学、中电颐和家园小学，文化与教育氛围浓厚。
交通配套：地块距离地铁1号线较近，该地块北侧大约1公里还有规划的地铁7号线，东南侧不到1公里是规划的地铁6号线。
医疗配套：项目周边2km范围内有新颐和康复医院、江苏省中西结合医院，其中江苏省中西结合医院是一所综合性三级甲等中西医结合医院，能级较高，能满足周边居民的医疗所需。
商业配套：地块东北侧是金盛百货迈皋桥广场，周边老小区较多，生活氛围成熟。
公共资源：地块周边公共资源仅有言和路健康主题公园，公共资源较为匮乏。
市场、竞品分析
一、土地市场分析
城北土地市场情况
2016年上半年的南京楼市延续了2015年的火热状态,下半年随着多项楼市调控政策的出台，楼市总体有所降温,但过程中外来房产大鳄对土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升。2017年起随着调控深入和持续发力，整体楼市都在逐步降温，从楼市传导到了土地市场，整体土地市场处于持续降温趋势之中，地价维持在一个可控的稳健范围内。
注：纯住宅+商住用地
迈皋桥可供土地稀缺 两年未有新地挂出
从2015-2018年城北土地成交明细来看，城北供给主要集中于燕子矶板块，板块核心区土地供给殆尽之后，迈皋桥板块逐渐成为热点，加上迈皋桥作为成熟板块，目前土地供应多为商服用地，基本无住宅用地可供。因此随着可供应的优质地块越来越少,迈皋桥土地资源的稀缺性也愈加明显。
注：地块为纯住宅+商住用地
迈皋桥土地市场热度分析
近4年迈皋桥区域内含住宅用地仅成交3宗地块，最高楼面价达到30006元/㎡，由于区域土地市场供应偏紧，开发商拿地积极性较高，溢价地块频频出现。由此可见，开发商在迈皋桥板块依旧保持积极的拿地策略。
注：地块为纯住宅+商住用地
栖霞建设G53：经过107轮竞价，由栖霞建设斩获迈皋桥G53地块，达到最高限价，现房销售，保障住房报建面积11000平方米，成交总价176000万元，楼面价19955元/平方米，溢价率40.80%。
星河天赋：G101吸引了18家房企争夺，经过77轮竞价，达到最高限价，需现房销售，经过摇号，最终被常州星河协通拿下，楼面地价30006元/㎡，溢价率81.05%。
中海玄武公馆：吸引了包括中海、招商、仁恒、保利、新城、中铁建及金地在内的7家房企参与拿地。经过48轮激战后，中海地产以39.4亿元摘得，楼面价为15039元/平方米，溢价率31.68%。
从2015年开始的三场土拍来看，竞拍均很激烈，都出现众多地产大鳄的厮杀决战，最终达到最高限价。区域内的最高地价为星河G101地块，成交楼面价30006元/㎡，值得一提的是，栖霞建设G53地块紧靠目标地块，当年也已达到最高限价，成交均价19955元/㎡，如今迈皋桥时隔两年再次挂地，届时势必遭到多家房企的争抢，极有可能达到最高限价。
二、商品住宅市场分析
迈皋桥板块商品住宅市场分析
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2015年至今，区域内基本处于供不应求的态势，2016年住宅成交量大增,达近五年历史最高水平，且成交均价走高明显，在2017年整体成交均价超3万，达到历史最高位。随着楼市调控的深入推进,市场供求矛盾有所缓解,不合理需求得到一定抑制,市场出现了一些降温迹象，总体房价稳中有降。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
从区域典型项目近期开盘情况来看，紧邻目标地块的星叶瑜憬湾，2018年经历五次开盘，因为项目紧邻规划中的六号线，利于通勤。项目配建的6000平方米的幼儿园，加之总价合理，在大部分购房者承受预期内，整体去化佳。由于星叶瑜憬湾与目标地块距离较近，对地块未来建成项目的市场热度有一定的参考价值。可见区域整体热度较高需求旺盛,去化整体较佳。
典型项目的近期开盘情况
三、竞品分析
在售竞品存量约达6.57万方，潜在竞品存量约14.55万方。区域竞品存量共计21.12万方。具体位置及情况如下：
竞品项目分布图
竞品项目分布表
区域客群分析
集中来源区域：主要来自玄武区、鼓楼区、栖霞区，全市范围内的刚改、改善客户，主要以改善生活品质的自住需求为主，看中地段、环境及配套，关注家庭、收入稳定的30岁以上的客户居多。
置业需求特征：自住兼投资，自住因素为主，注重周边环境及片区升值潜力；注重品牌，圈层居住氛围。从社会层次来看，多为事业发展期的管理层人员为主。
土地初步预判
价值预判：
板块土地稀缺性渐显 区域存量见底
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距离上一次挂地，迈皋桥板块已断供两年，自2015年起，含住宅性质土地仅成交三幅，基本无住宅用地可供。土地供应的相对不足，也直接导致了区域楼市供应的锐减和库存的下降，区域市场需求大。
板块关注度高 市场总体稳定
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板块市场总体维稳，整体市场表现较为活跃，购房需求为内生改善型，市场预期关注度颇高，销售前景看好。
产品预判：经分析师现场勘探及土地可行性分析，初步预判该地块可以打造成主力高层产品搭配小高层产品。在溢价产品上，小高层的搭配上可做终极改善产品。