产品说│项目如何打造做到“没有竞品”
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“项目开盘，只有客户没有竞品？”这听上去或许有点夸大其词，从概念上看，竞品顾名思义是项目周边的产品，指目标受众一致，在功能性和价值性满足同等需求下，可替代的产品。
现如今，由产品同质化带来的市场争夺，让开发商不得不直面楼市竞争日益白恶化的事实。这样的情况下，寻找新的市场机会尤为重要，那么本期的研究对象——保利荣盛合悦是如何在一定的区域发掘独特的客群，打造唯一性产品，做到“只有客户没有竞品”的呢？
01
“1“字头别墅难寻踪迹？六合还有！
市面上，越来越多的别墅均价逐渐突破2.0时代，面粉比面包贵的市场，“1“字头别墅难寻踪迹。据CRIC数据系统分析，从2018年南京主城别墅成交市场的主力区域仍然集中在城中、城东等热门置业板块，且别墅均价已突破4w门槛，“1“字头的别墅只有六合可以选择。
2018年下半年开始，江北多家项目齐打“改善牌”，叠墅盘扎堆入市，但大多集中在浦口区，纵观六合区，叠墅项目一度无人提及。而保利荣盛合悦的首开，可谓填补了六合区叠墅的空白。从六合同期入市的产品项目来看，截止到目前，区域内仅有保利荣盛合悦一家别墅产品上市。
从市场需求来看，分析近五年六合的商品住宅成交面积段占比情况，我们不难发现90㎡以下与90-100㎡的纯刚需小户型的市场成交占比明显下降。如今，城市中坚阶层日益壮大，加上二孩政策的放开，改善型需求伴随着市场的升温逐渐显现出来。与小户型对应的144㎡以上的改善型大户型成交占比逐步提升，改善需求正积极“上位”接力刚需，成为目前区域市场上的主流趋势。
（备注：商品住宅=普通住宅+别墅）
02
三院四层墅，它够创新
保利荣盛合悦的户型设计，每户叠墅地上都分两层，标配6米挑高客厅，以尺度彰显尊贵的风范。全屋尺度阔绰，压缩进深，增加面宽，三开间朝南设计，大大提升居室的采光通风型与通透感。除了反映身份象征和品味空间，保利荣盛合悦下叠的三院四层墅设计是项目的一大亮点。
下面以保利荣盛合悦的下叠户型与市面上传统的下叠户型来做比较分析。
三院四层墅设计：市面上常见的六层叠墅产品，下叠户型只做到了两到三层的设计，区别其他，保利荣盛合悦下叠创新性做到了一套叠墅可以享受到了四层居住体验，地下室双层5.4米挑高，可设置私密洽谈室、格调藏书室等，在功能上，打造开阔与高利用率并存的地下空间，在未来的居住感受上，赋予地下室全新的自由空间。
03
三个花园情境，用来打造“六合山水图”
俗话说，“如果不能用充沛的公共空间，让院落生活延续到别墅的院门之外，让居住者找回那种街巷里亲切的邻里人情，别墅就不过是紧挨地面、带院子的公寓而已。”
公共园林空间的巧妙设计，无疑会为项目注入灵魂，为此，保利荣盛·合悦在建筑景观的整体打造上，规划1.4万方的“六合山水图”。所谓六合山水图还是契合了当地的一个人文环境，融合了六合山水要素。
在景观设计的打造上，主要分为前、中、后庭三个花园情境。
首先，前庭为休闲花园，搭配名贵的丛生朴树、多杆乌桕、榉树和丛生紫薇等，除了营造一步一景用意之外，同时强调了人与花木的和谐相处，也是成为提高宜居指数的重要内容；
其次，中庭为风雨廊架，在空间布局上采用的是“间断式“的格栅，这样“间断式“的格栅的设计还是别出心裁的，不仅可以有效地划分空间，还可以延伸视觉效果，带来视觉的通透感，使住户回归淳朴的邻里和谐之中；
第三，后庭为亲子社区空间，达到了锻炼、亲子、娱乐等作用，同时也为小区注入了不少活力。
整体公共园林空间还有一大特色是，整个景观轴纵深长达100米，以中心景观为轴线，以小道为动线，从而延伸至小区每一处。
随着六合区域改善供应的短缺，以及改善需求客户数量持续走高，具备高品质的改善性住宅未来将会成为六合市场的热销重点，成为市场新一轮的追逐对象。保利发展凭借市场敏锐度，和自身的硬实力打造多重唯一性加身的品质项目，并创新性地在户型和景观设计上打造区别一般市面上的作品，这也给了保利荣盛合悦“只有客户没有竞品”的底气，促成其立足市场的核心竞争力。
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