租赁报告丨多维度浅析6月南京租赁市场行为特征
前言：南京租赁政策落实进展到底如何？南京租赁相关用地出让了多少？租赁市场特征是哪些？各个板块整体租金又是多少？本篇将解析真实的南京住房租赁市场情况。
目前南京长租公寓土地市场
政策密集出台，政府、房企、中介、金融机构、甚至互联网都强势介入。长租公寓在南京产品扩张速度很快。从数量方面而言，南京市场上不管是集中运营还是分散式运营、还是国企牵头的公寓品牌并不少，已经呈现“遍地开花”局势。
南京政策明确，行动速度，落实有力。截止日前，南京共计出让租赁土地16幅(含溧水商办用地一幅)，合计总建面131.39万方， 其中总建面为8-10万方租赁用地，占比32.62%，其次为10万以上租赁用地，占比29.35%。目前已出让的租赁用地大多无建成，但已有多块租赁用地开工建设中，预计2-3年或将项目落地。
图表：2018-2019年南京租赁用地详细表
图表：2018-2019年分段总建面占比
其中住宅用地占主导，竞买人均为市、区政府所属国有独资公司，主要国企在资产、资金充裕，资源成本低，在新拿地块和存量土地方面，具有不可比拟的优势。
图表：2018-2019年南京租赁用地、竞自持用地总建面表
2018-2019年，据南京国土局公开招拍挂土地汇总分析，按照《南京市公共租赁住房实施细则》中（定向公共租赁住房的配租标准为：住宅类住房人均建筑面积20㎡），近两年可租赁用地可供80783人居住使用，可预计上市时间为2-3年内。截止目前南京每年10万人增速，短期内，集体土地租赁建设速度依旧与“住”的需求存在一定的时间差异，现阶段解决租赁住房的市场主体依旧为国企系、创业系、中介系、房企系、酒店系的格局运营。
南京在释放土地政策红利、增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾上，不断健全不断深入，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。
可预见的是近两年南京长租公寓市场还处在平缓的发展阶段，包括税收、金融、土地使用、产业发展所需要的基础仍在夯实，预计2020年之后将会是长租公寓市场的爆发期。基于此，对于租赁的研究需要前置，基于《环南京投资决策系统1.0》、《克而瑞城市租赁系统》数据系统进行研究分析，我们对6月租赁市场进行了简要的分析。
6月南京租赁市场特征
1
各板块市场占有率：城中、江宁占有率最高
从6月集中式公寓在各板块的市场占有情况来看，城中的长租公寓项目入驻率最高，达到33.33%，显然站在运营方的角度，交通与生活便利度是他们优先考虑的因素，加上城中拥有较高的企业聚集度，便于企业员工的选择，择址城中，有利于打开市场。
江宁板块，以23.53%的占有率占据第二位，除了板块加速发展的硬性条件外，江宁还拥有多个高新技术产业园。众所周知，科技园区周边一直是长租公寓的主要布局区域，源于科技园区白领集中，是青年公寓的目标客群聚集地。
同样的，城北以高性价比的租金优势，与便利的交通等因素，成为运营主体入驻的主要区域，以18.63%的占有率排在第三位。
2
各板块市场租金对比：最高仙林平均租金可达到113.93元/月/㎡
从6月公寓在各板块的租金对比情况来看，主城区租金全面突破80元/月/㎡，租金一定程度上与一手房房价成正相关关系。从上表可知，仙林以113.93元/月/㎡的平均租金占据全市租金榜首位，源于仙林大学城或学区陪读需要，租金高居不下。其次，城中凭借其核心位置，及固有的CBD属性赋能，排名第二，平均租金105.47元/月/㎡。
3
各板块市场出租率对比：城中出租率最高，河西、城南紧随其后
租金和交通是租客最看重的因素，同时市场供求也一定程度上会影响区域的出租率。城中自身具备不可比拟的区位优势，同时区域有限的房源供应，使其以93.52%的出租率稳居全市首位。河西、城南紧随其后，出租率分别为92.76%与90.31%。
4
南京长租市场产品线分析：蓝领与白领为主导
目前南京市面上的长租公寓着重倾向于两类类客群：蓝领与白领，白领阶层对租房需求中对于房屋品质与周边环境有一定要求，同时对于价格的接收度相对较高，因此成为长租公寓运营商最热衷的一类产品线。同时，考虑到当下白领长租公寓已逐步陷入同质化、盈利不易的困境，加上产业升级带来的现代服务业蓬勃发展，促使蓝领群体规模不断壮大，不少运营主体积极投入到蓝领公寓的蓝海中。尽管目前的蓝领公寓产品发展缓慢，仍处于初级阶段，但市场空间仍然很大。
5
南京租赁客群产业类型：IT行业、服务业拔得头筹
南京高校众多，每年有相当比例的毕业生留宁工作，居住需求量较大，这也为南京租赁市场创造了稳定的市场需求。而在客群画像中，有稳定收入来源的租客占比较高，其中IT行业从业者占比居首位，达到26.75%，其次是服务业人群。究其原因，近几年南京近几年大力发展新一代信息技术、高端制造装备、生物医药和医疗器械、新能源汽车、智能电网、新材料、节能环保七大领域的新兴产业，新兴产业已逐步成为南京经济转型升级的增幅器。
整体来看，南京未来大量租赁住宅和自持项目的即将入市，或将引起租赁市场的转型，从多运营商轻中资产项目转变为多国企、房企重资产项目，为了实时掌握租赁市场数据，及时适应市场的变化，克而瑞南京机构新产品《环南京投资决策系统1.0》、《克而瑞城市租赁系统》陆续上线，欢迎大家咨询内测！
商务合作
往期回顾
租赁行情
易居企业集团（2048.HK），中国创新的、基于大数据的房地产交易服务商。旗下含克而瑞、易居营销、易居房友等特色业务，全面覆盖从大数据应用服务、新房营销代理到房地产经纪服务平台，实现了房产交易服务链全覆盖，服务绝大部分的百强企业。
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中90%的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。